Портал «Загород.ру» — это сайт по загородной недвижимости. На нашем портале вы сможете найти объективную информацию о ситуации на загородном рынке, уникальные, соответствующие действительности, а не рекламным статьям, описания коттеджных посёлков и компаний, много полезной и интересной информации в наших авторских статьях. Самая полная база по загородной недвижимости позволит подобрать загородный дом, коттедж или земельный участок. Мы всегда рады Вам!
Девиз сезона: умеренность и аккуратность

Спрос на загородные объекты плавно сокращается, объем предложения остается на уровне прошлых лет. Девелоперы загородных проектов, конечно, выживут, но не все.

Сейчас внимание аналитиков сконцентрировано на другом: на небывалой активности покупателей квартир. Шутка ли: в Петербурге за шесть месяцев спрос на квартиры вырос в два раза (по данным Росреестра – на 95,5%), в Ленобласти – на 44%.

В скромной Ленинградской области с населением 1,8 млн человек заключено договоров долевого участия больше, чем в блистательной Москве (12 млн): 18 472 ДДУ – в области, 14 365 – в столице. (Конечно, моковские цены выше, но ведь и заработки тоже).

Похоже, что российская статистика не слишком хорошо себе представляет доходы граждан. Откуда-то ведь у них берутся деньги?

При этом нельзя сказать, что петербуржцы в массовом порядке бросились потрошить заначки. По данным Центробанка, в июне 2016-го на счетах физических лиц в Петербурге находилось 2,1 трлн рублей. А год назад – 1,4 трлн. У жителей области: 134,6 млрд и 127 млрд соответственно.

Но даже и теневые доходы не объясняют локальных характер феномена: по России в среднем – плюс 13% (регистрация ДДУ за полугодие), а у нас – плюс 95,5%.

По мнению генерального директора компании «Элемент-Бетон» Сергея Кравцова, активизировался «внешний спрос»: жилье в Петербурге и пригородах охотно покупают приезжие (в основном – Север и сырьевые регионы). Рост количества сделок с приезжими покупателями отмечает и Евгений Васильев, директор по продажам ЖК Yolkki Village. Руководитель компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков полагает, что московский рынок оказался сильно перегрет (и по ценам, и по объемам), и сейчас происходит его естественное остывание. На этом фоне Петербург получает дополнительные преимущества.

Генеральный директор Navis Development Group Александр Львович фиксирует также позитивную роль госзаказа: бюджетные вливания в оборонку и реализация крупных инфраструктурных инвестпроектов тоже сыграли свою роль и смягчили кризисные явления.

Версий много, ни одна из них не будет исчерпывающей: скорее всего, мы имеем дело с наложением нескольких факторов.

Однако для нас важно вот что: бум на квартирном рынке загородного сегмента никак не коснулся. А если повлиял, то скорее негативно: прикопленные деньги петербуржцы охотнее тратят на еще одну квартиру, нежели на дачный участок или (тем более) дом. (Хотя недорогие готовые дома рядом с городом приезжие покупают охотно: для многих это более привычный формат, чем квартирка где-нибудь на пр. Просвещения).

Итак, в загородном сегменте, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», на конец первого полугодия в продаже находится 329 коттеджных поселка и 30 дополнительных очередей существующих поселков. Плюс еще 37 проектов с таун-хаузами (и три дополнительных очереди). Всего в продаже сейчас находятся 17 900 домовладений.

Можно сравнить: в начале 2015-го на рынке были представлены 375 проектов (в том числе 52 с таун-хаузами).

Однако говорить о заметном сокращении предложения не стоит: ассортимент стал поменьше, но домов и участков в продаже практически не изменилось. (См. табл. «Динамика объемов предложения»). Вот количество секций за год поубавилось существенно: с 7240 до 5900. Но это связано не столько со структурой спроса (спрос на недорогие таун-хаузы есть всегда), сколько с юридическими особенностями этого формата.

Сейчас спрос и предложение выглядят сбалансированными: в первом полугодии граждане купили в пригородах Петербурга и в Ленобласти около 2500 загородных домов, участков и секций. И ровно столько же новых объектов появилось на рынке.

При этом за шесть месяцев на рынок выведено на 40% меньше коттеджных поселков, чем годом ранее. Надо сказать, эта сдержанность девелоперам к лицу. «Сейчас на рынок можно выводить только уникальные объекты,- говорит Андрей Бочков, генеральный директор УК «ПулЭкспресс». - Все остальное более-менее бессмысленно. Риски высокие, спрос неясен. Те, у кого есть деньги, так на них и сидят. Особенно если сбережения в валюте».

Доля поселков с участками без подряда составила в объеме предложения 61%, еще в 33% поселков можно приобрести наделы как с подрядом, так и без. Лишь в 6% проектов предлагаются только готовые или строящиеся дома (участки с обязательным подрядом).

Больше всего коттеджных поселков сосредоточено во Всеволожском районе (33%), следом идут Ломоносовский (24%) и Выборгский районы ЛО (15,5%).

За полгода на рынок выведено 28 новых поселков (включая четыре очереди существующих), всего 2500 объектов. По количеству поселков это на 40% меньше, чем в первом полугодии 2015-го, по числу объектов - на 37,9%. Традиционно, 70% новых проектов – это предложения участков без подряда.

В сегменте таун-хаузов за это время появился только один новый проект класса «комфорт» – «Новое Кюмлено» от компании «Алмакс Хоумс», где помимо секций продаются также индивидуальные коттеджи.

Спрос сохраняется на прежнем уровне. За исследуемый период реализовано 2500 объектов (коттеджи, таун-хаузы, участки), что сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года (- 3,8%). Основной объем продаж как всегда приходится на участки. Их доля в структуре сделок выросла с 72% до 79%, доля коттеджей снизилась на один пункт (до 8%), таун-хаузов продано заметно меньше – снижение с 19% до 13% (если сравнивать с первым полугодием 2015-го).

Средняя цена 1 кв.м коттеджей/участков с подрядом остается практически неизменной, за исключением сегментов «бизнес» (+4,2%) и «элита» (-3,2%).

Средняя стоимость таун-хаузов за полугодие выросла во всех сегментах, кроме ценовой категории «до 4 млн руб.», где с начала года она снизилась на 11%.

«Нужно учесть, что значительные изменения в высоком ценовом сегменте (коттеджей класса «элита» и таун-хаузов ценовой категории 18-27 млн руб.) не отражают динамику рынка, так как являются результатом довольно малой выборки», - поясняет руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

В элитном сегменте общая картина на редкость стабильна, в бизнес-классе есть трудности.

По данным компании Knight Frank St Petersburg, в продаже находятся 59 поселков или 1141 домовладение (из них к классу А относятся 18 поселков, 270 нереализованных коттеджей). За полгода на рынок выведен только поселок уровня А – «Лахта парк» от «Конкорд Менеджмент и Консалтинг», построенный по соседству с элитным комплексом «Северный Версаль». Этот комплекс сначала вроде бы собирались целиком продать Газпрому, но потом что-то не срослось. Теперь в «Лахта Парке» предлагают 490 апартаментов и 60 трехэтажных коттеджей площадью по 300-370 кв.м на участках от 7 до 23 соток.

Класс В пополнился четырьмя небольшими проектами, в сумме всего на 58 коттеджей.

С помощью спецпредложений и активно проводимых акций застройщикам за полгода удалось продать 67 коттеджей (из них 15 – в классе А). Это на 13% меньше, чем за аналогичный период 2015-го. Исследователи связывают такой результат со снижением объема ликвидного предложения, соответствующего запросам покупателей по параметрам «готовность-локация-цена-качество».

Более половины сделок в элитном сегменте приходится на домовладения стоимостью от 41 до 70 млн рублей. Цены практически не изменились (минус 1-2%), актуальная средняя цифра для сегменте А – 70,8 млн рублей, для класса В – 22,5 млн.

«Сегодняшний покупатель рассчитывает на существенный дисконт, достигающий 20%», - отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Тамара Попова.

Выросло число клиентов, предпочитающих полностью готовые дома с отделкой (в том числе и на вторичном рынке). Такие запросы составляют 37% заявок, поступивших в компанию Knight Frank в этом году. Половина запросов пришлась на коттеджи «под отделку». Застройщики идут навстречу: если раньше готовые варианты «под ключ» с меблировкой предлагались в КП Osko-Village и «Сестрорецкие дачи», теперь к ним добавились «Новое Кюмлено» и «Райт Парк».

Заметно вырос спрос на аренду загородных домов в Курортном районе по ставкам 200 000–300 000 рублей в месяц. В Knight Frank считают, что люди таким способом пытаются тестировать загородный образ жизни, оценить транспортную доступность и развитость инфраструктуры, чтобы потом подобрать объект для покупки (готовый дом или участок).

Ликвидное предложение постепенно сокращается, но ситуация в элитном сегменте до конца года не изменится, прогнозируют аналитики.

Динамика объемов предложения

Период

Дома и участки

Секции в таун-хаузах

Всего на рынке, тыс. штук

В продаже, тыс. штук

Доля непроданного, %

Всего на рынке, тыс. штук

В продаже, тыс. штук

Доля непроданного, %

II кв. 2013

36,49

21,84

60

6,46

3,95

61

II кв. 2014

34,93

18,68

53

7,04

3,58

51

II кв. 2015

35,45

18,48

52

7,24

3,34

46

II кв. 2016

35,6

17,9

50

5,9

2,3

39

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Динамика спроса (участки, коттеджи, секции)

Период

Продажи

1 полугодие 2012

3100

1 полугодие 2013

3380

1 полугодие 2014

3300

1 полугодие 2015

2600

1 полугодие 2016

2500

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость» и ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Динамика средних цен предложения коттеджей/участков с подрядом

Класс

Средняя цена кв.м., тыс.руб.

Средняя стоимость коттеджа с участком, млн руб.

4 кв. 2015

1 кв. 2016

2 кв. 2016

Изм. к 4 кв. 2015

Изм. к 1 кв. 2016

4 кв. 2015

1 кв. 2016

2 кв. 2016

Изм. к 4 кв. 2015

Изм. к 1 кв. 2016

эконом

33,7

33,4

33,4

-0,9%

0,0%

4,3

4,5

4,2

-2,3%

-6,7%

средний

56,3

58,1

55,7

-1,1%

-4,1%

9,7

9,9

9,5

-2,1%

-4,0%

бизнес

73,7

76,6

76,8

4,2%

0,3%

16,5

17,1

17,7

7,3%

3,5%

элита

182,7

175,1

176,9

-3,2%

1,0%

73,6

71,5

74,6

1,4%

4,3%

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Средние цены предложения таун-хаузов (на конец 2 кв. 2016-го)

Ценовая группа (за секцию)

Средняя цена кв.м. по группам, тыс. руб.

Средняя стоимость секции по группам, млн руб.

4 кв. 2015

1 кв. 2016

2 кв. 2016

Изм. к 4 кв. 2015

Изм. к 1 кв. 2016

4 кв. 2015

1 кв. 2016

2 кв. 2016

Изм. к 4 кв. 2015

Изм. к 1 кв. 2016

до 4 млн руб.

44

44,7

39,8

-9,5%

-11,0%

3,6

3,6

3,3

-8,3%

-8,3%

4-7 млн руб.

51,8

53,4

56,3

8,7%

5,4%

5,7

5,8

6,1

7,0%

5,2%

7-12 млн руб.

70

69,5

71,9

2,7%

3,5%

11,2

10,9

11,6

3,6%

6,4%

12-18 млн руб.

83,1

84,3

86,5

4,1%

2,6%

16

15,8

15,8

-1,3%

0,0%

18-27 млнж руб.

176,7

189,8

189,8

7,4%

0,0%

28,6

29,5

29,5

3,1%

0,0%

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Основные показатели рынка дорогой загородной недвижимости (на конец II кв. 2016)

 

Класс А

Класс В

Показатель

Динамика, %*

Показатель

Динамика, %*

Количество КП, шт.

18

+6

41

+24

Предложение коттеджей, шт.

270

+19

871

-3

Число проданных домов, шт.

15

+7

52

-13**

Средняя стоимость коттеджа, млн руб.

70,8

-2

22,5

-1

*По сравнению с IV кварталом 2015 г.

**По сравнению с I полугодием 2015 г.

Данные Knight Frank St Petersburg

Новые коттеджные поселки, продажи которых открылись в первом полугодии 2016-го

Название

Адрес

Кол-во домов, шт.

Цена, млн руб.

Класс А

«Лахта Парк»

Приморский р-н, Лахта

60

От 27

Класс В

«Шале-парк Superbia»

Ломоносовский р-н, Низинское СП

6

От 39

«Новое Кюмлено»*

Всеволожский р-н, Воейково

9

От 19,2

«Прайд»

Всеволожский р-н, Щеглово

34

От 10,9

«Рощинские дачи»

Выборгский р-н, Рощино

9

От 10,5

*9 коттеджей и 33 таун-хауза

Данные Knight Frank St Petersburg

Оцените статью:
Автор
Комментарий
Этим знаком отмечены посёлки, которые по мнению коллектива нашего портала являются лучшими представителями в своём классе
Выбор читателей
  • Почему наплевать на индивидуальное строительство

    Статистика утверждает, что в Ленобласти строится много жилья, но доля индивидуального постоянно сокращается. Хотя именно такой формат недвижимости способен помочь миллионам решить свой квартирный вопрос.