Портал «Загород.ру» — это сайт по загородной недвижимости. На нашем портале вы сможете найти объективную информацию о ситуации на загородном рынке, уникальные, соответствующие действительности, а не рекламным статьям, описания коттеджных посёлков и компаний, много полезной и интересной информации в наших авторских статьях. Самая полная база по загородной недвижимости позволит подобрать загородный дом, коттедж или земельный участок. Мы всегда рады Вам!
Дмитрий Майоров: «Найти что-то по разумным ценам и без запредельных рисков очень непросто»

Все мы варимся в одном бульоне. Однако обычно состояние рынка приходится обсуждать с аналитиками, а о новых законодательных актах беседовать с юристами. Наверное, полезно послушать и тех, кто непосредственно погружен в эту среду: с клиентами, подрядчиками, чиновниками… Сегодня собеседник «Пригорода» - Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь – Новые Территории».

– Сейчас что ни неделя – то митинг. Обычно против застройщиков, но бывает, что и за. Вам по ходу реализации проектов приходилось сталкиваться с протестами?

– Каждый раз. Люди живут в сложившейся среде, и они всегда против любых изменений. В переменах они видят в первую очередь негатив. Поэтому работа с общественным мнением – часть повседневной деятельности девелопера.

Получается обойтись без скандалов?

– Получается купировать недовольство и договориться.

– Один из громких скандалов разворачивается вокруг нового стадиона. У вас есть своя позиция, или вы просто наблюдаете со стороны?

– Наверное, в любом конфликте у каждой стороны есть своя правда. Заказчик не смог спланировать работу. Я на стороне подрядчика, мне его шкура ближе. Я понимаю, каково это - работать с постоянными изменениями несуществующего проекта.

– Другой скандал, потише - вокруг проекта «Лахта-парк». Землю выделяли под строительство медико-реабилитационного центра – получились апартаменты и коттеджи. В вашей практике фокусы с изменением назначения участков встречались?

– Я столкнулся с особенностями делового оборота в Калининграде. Там есть территория, отведенная под ИЖС. Но индивидуальные дома в этих зонах почти не строят. Зато в массовом порядке на шести сотках возводят таун-хаузы, регистрируют доли, потом по суду делят участки. В Калининграде, повторюсь, это массовая практика. Причем ПЗЗ там позволяют строить именно таун-хаузы, но застройщики этим законным правом даже не пытаются пользоваться : «Зачем нам лишние сложности? Мы всю жизнь так делаем». Налицо нарушение Градостроительного кодекса, причем с использованием норм Гражданского кодекса. И суды с этим пока согласны. Хотелось бы, чтобы это не стало повседневной практикой.

У нас это было в конце 1990-х, когда Озерки застраивали таун-хаузами. Скандалы начались, потому что ни сети, ни дороги, на такое количество жителей не рассчитаны. У нас эта практика практически прекращена…

– Почему на квартирном рынке – рост, в загородном – спад?

– Сравнение с городским рынком не вполне корректно: загородный рынок отстает, в этой сфере все происходит немного позже. Если так – оживление у нас еще впереди. Кроме того, если говорить о данных Дмитрия Сперанского, надо уточнить, что мы имеем в виду под остановкой проекта. Например, не отвечает отдел продаж. Это не значит, что участки выведены из оборота. Почему остановлены продажи - понятно: любая активная деятельность требует затрат. Нужно тратить средства на объявления, на зарплату человеку, который будет показывать участки, и так далее. И если доходов нет – расходы можно нести только какое-то время.

– А почему нет доходов?

– Сократился спрос, причем в первую очередь – в самом дешевом сегменте. Здесь спад сильнее, чем в дорогом. И высокая конкуренция – потому что вход в рынок проще. Достаточно повесить объявление на столбе или вбить колышек в поле – и все, вот у меня уже и коттеджный поселок, я его начинаю продавать.

– Ну, сначала стоило бы бумажку получить: вот права на землю, вот разрешенный вид – под дачное строительство.

– Что вы! Если с документами – это уже комфорт-класс, как минимум. В эконом-классе документами на стартовой стадии мало кто озабочивается. Так вот: затраты минимальные. И интересы покупателей структурированы так, что качество приобретаемых объектов – не на первом месте, на первом все-таки цена. Поэтому конкуренция отчаянно высока. И чтобы держать успешные продажи в тяжелый период, нужно что-то делать. Оформить документы, сделать красивый сайт, нанять нормальных продавцов. То есть тратить деньги без гарантированной отдачи. А если девелопер случайный, если для него земля - это вообще непрофильный актив, делать такие шаги страшно.

– В городе идет укрупнение рынка: квартир в продаже все больше, а вот адресов – меньше. На рынке преобладают большие комплексные проекты, выбор сужается. Происходит ли что-то подобное в загородном сегменте?

– Пожалуй, да. Найти что-то по разумным ценам и без запредельных рисков очень непросто. А если вы конкретизируете свои требования по локации, по инженерной обеспеченности – может оказаться, что выбора и вовсе нет: одно-два предложения. И не исключено, что в одном из двух подходящих поселков почти все продано, а в другом все на такой ранней стадии, что риски все равно есть.

– Примерно как на выборах в Думу: нарисовано красиво, а голосовать не за кого…

– Наверное, похоже.

– Давайте посмотрим на проекты в начальной стадии. У нас с 4 июля действует запрет на предоставление земель под цели, прямо не связанные с сельским хозяйством… У вас ведь есть новые проекты?

– Да. И мы как раз та компания, которая пытается все проверить на собственном опыте. Землю под новый поселок мы уже купили. И будем следовать букве закона. В нашем представлении – задача решаемая. Принятие новых законов, конечно, вносит определенную сумятицу. И пока непонятно, как именно они будут применяться. Наши юристы рассчитывают, что проект пройдет все этапы согласований без заминок. По опыту могу сказать: иногда уровень компетенции местных чиновников таков, что мы вынуждены вести некую просветительскую работу для того, чтобы добиться реализации наших законных прав. Объяснять чиновникам, что именно тот или иной закон означает и как именно он должен применяться. Они недоверчиво на нас смотрят, потом консультируются со своими юристами, потом подписывают…

– Два варианта: либо вы окажетесь неправы и будете вынуждены отказаться от проекта, потеряв деньги, либо пробьете бюрократическую стену, и тогда за вами по проторенному пути ломанутся все, в том числе и те, кто сейчас приостановил продажи, и вы вдруг окажетесь в жутко конкурентной среде.

– Мы предполагаем второй вариант. Но в каждой истории есть нюансы, которые нельзя буквально воспроизвести.

– Согласны ли вы с тем, что за последние год-полтора выросли риски, связанные с покупкой чего-нибудь на загородном рынке?

– Да, риски возросли, и увеличилась мера ответственности девелоперов.

– Или цена их безответственности?

– Можно и так сказать.

– За год в организованной части рынка происходит 5000-6000 сделок. Но ведь большинство домов и участков – это «старые» садоводства… Это тоже часть рынка?

– Да, но мы ее практически не видим. Нет надежной статистики. Я полагаю, таких сделок намного больше, наверное, в разы.

И в большинстве случаев речь идет именно о собственности, даже если продают шесть соток с какой-то условной постройкой. Случаи, когда на рынок выходят владельцы с «птичьими правами» (с книжкой садовода), – это уже, скорее, экзотика.

– Вторичный рынок чем-то принципиально отличается от новых поселков?

– Прежде всего, в старых садоводствах – другая инфраструктура. Летний водопровод. Дороги без твердого покрытия. Электричество – 3 киловатта на участок. (Для отопления этого, конечно, недостаточно.) И главное – модернизация практически невозможна. Потому что денег на нее не собрать. У кого-то просто нет средств на дополнительный взнос, от трети до половины владельцев сдают в сезон в аренду и не заинтересованы в капиталовложениях, часть участков просто заброшена. Эти огромные массивы просто застыли и тихо ветшают, и речи нет о развитии.

– Как раз сейчас готовится новый закон о дачах и садоводствах. Причем все, что построено до вступления закона в силу, попадает во вторую категорию.

– Надеюсь, этот документ все же будет предусматривать процедуру перевода строений из садовой категории в дачную. Потому что иначе не избежать массовых конфликтов. Этот статус будет важен, например, для того, чтобы организовать нормальное электро- и газоснабжение, содержать в порядке дороги.

– Вы ведь знакомы с этим проектом. И как он вам?

– Все изложено довольно логично, есть попытка упорядочить классификацию загородных домовладений: дачный дом, садовый дом, огородное хозяйство. Правда, в самом начале идет предупреждение: закон применяется в той части, которая не противоречит другим действующим законам. Хотя в конце – обширный перечень отменяемых законодательных актов. Видимо, понимают, что нестыковки все равно будут.

Важный раздел – отношения ТСН с теми, кто владеет участками, но не входит в товарищество. Это давно пора было урегулировать.

Отдельная тема: нельзя делить загородные дома на квартиры. Но ведь их оформляют как доли, Гражданский кодекс это разрешает. Видимо, с вступлением нового закона в силу труднее будет требовать выделения доли в натуре – как, собственно, раньше и легализовали многоквартирные дома на участках ИЖС и даже на сельхозке.

Похоже, дачная амнистия (если иметь ввиду упрощенный порядок регистрации) если и останется, то только для садовых домов. Потому что для дачных понадобятся градплан, разрешение на строительство…

– Но ведь это все для сельхозки не предусмотрено?

– Да, и это одно из непонятных мест в законопроекте. Но в целом он проработан неплохо: есть переходные положения, до марта 2018-го можно подсуетиться, привести бумаги в соответствие. Разумеется, при бескорыстном содействии местной администрации. В законе, кстати, заложена интересная возможность. Если, например, садоводству власти откажут в изменении вида разрешенного использования, можно его ликвидировать и подавать такие заявки в индивидуально. Собственникам-«физикам» обязаны пойти навстречу. Это позволит переформатировать те проекты, реализация которых приходится как раз на переходный период.

– Юристы заработают…

– Не без этого, конечно. Еще одно важное ограничение: вводится лимит на предоставление земель под новые товарищества. Если, к примеру, собрались пять учредителей – им положено по 30 соток на каждого плюс 20% на земли общего пользования, то есть 1,8 га, не больше.

– Так ведь у нас уже фактически введен запрет на предоставление новых территорий на цели, не связанные с сельским хозяйством! А параллельно – деление земель на категории собираются отменять…

– Вот поэтому сделаем поправку: закон в целом полезный, если его не исказят при доработке в Думе и если его реализация не натолкнется на юридические неувязки при столкновении с другими законами на сходные темы.

Оцените статью:
Комментарии (1)
  • Мария Александровна, 19 сентября 2016 г., 18:37
    ХОРОШАЯ статья но меня интересует Асколько в калининграде стоит 1 сотка земли 2-категории под существующий жилой дом.если6 соток я выкупила ещё в 2011году а 3 сотки излишки тогда не продавали.а сейчас разрешили но стоимость ни у кого не узнаешь мэрия молчит.
Автор
Комментарий
Введите код, указанный на картинке
Введите код, указанный на картинке обновить
Этим знаком отмечены посёлки, которые по мнению коллектива нашего портала являются лучшими представителями в своём классе
Читайте по теме
Выбор читателей
  • Чем запомнился 2016 год. Итоги загородного рынка

    Этот год оказался для многих компаний, работающих на загородном рынке, провальным: часть проектов было заморожено, а часть вообще не вышла на рынок. Так что были и успехи, и откровенные провалы.