Портал «Загород.ру» — это сайт по загородной недвижимости. На нашем портале вы сможете найти объективную информацию о ситуации на загородном рынке, уникальные, соответствующие действительности, а не рекламным статьям, описания коттеджных посёлков и компаний, много полезной и интересной информации в наших авторских статьях. Самая полная база по загородной недвижимости позволит подобрать загородный дом, коттедж или земельный участок. Мы всегда рады Вам!
Как и почему власти меняют правила игры с девелоперами

Власти Ленобласти этим летом крепко взялись за девелоперов. Из-за нехватки в проектах социальной инфраструктуры нескольким застройщикам обещали отозвать выданные разрешения на строительство. Такое устное, но беспрецедентное предупреждение насторожило застройщиков, легально реализующих проекты: оно способно серьезно загубить продажи.

Похоже, не все компании-застройщики нашли общий язык с властями и вероятно не только с ними. Позицию чиновников понять можно: впечатляющие объемы стройки, которые красиво выглядят в отчетах президенту, нивелируются нехваткой транспортной, социальной, медицинской инфраструктуры, которую бюджет покрыть не может. В итоге на фоне победных докладов о выполнении областью задачи строить по квадратному метру жилья в год на каждого человека зачастую слышно недовольство новоселов, брошенных среди бетонных стен в пустых полях.

Разрешенный прием

Областными властями для борьбы с некоторыми застройщиками был выбран не очень честный, но весьма эффективный прием — о проблемах с готовностью и строительством объектов сообщать прессе. Официальный негатив такого рода может сказаться на реализации проекта, свести продажи к нулю и подвести надежность застройщика к уничтожению. Так произошло с проектом «Новое Сертолово» от компании «КВС». Застройщик долго не мог договориться о подключении коммуникаций с монополистом и вопреки утвержденному проекту решился построить собственные. Но Михаил Мень, зампредседателя правительства, отвечающий за региональное строительство, с помощью прессы дал понять, что если застройщик не сможет договориться, в этом году невозможно будет сдать первую очередь. Строить собственные сети — незаконно. Как ни пыталось руководство «КВС» выкрутиться путем намеков на изменение монополистом цен подключения, как ни старалось оправдаться публично, в итоге договориться пришлось. Какие были условия — для покупателей жилья это значения не имеет.

Летом под удар власти Ленобласти одновременно попали два больших проекта. Госстройнадзором было предписано отозвать разрешение на строительство в Буграх ЖК «Светлановский». В планах застройщика «ФСК Лидер-Северо-Запад» было возведение пяти 12-этажных домов, рассчитанных на 3000 квартир, но проект не включал школу. Власти выразили застройщику недовольство, что он не хочет строить необходимое учреждение, причем удалось формально придраться только к проектным документам по строительству 1-й очереди. Но результат был достигнут быстро. Главой «ФСК Лидер-Северо-Запад» Владимиром Ворониным было обещано Михаилу Москвину обсуждение вопроса о совместном с «Самолет Девелопмент» финансировании школы. После выработки схемы у компаний будет возможность заключения с областной администрацией договора о выкупе социального объекта в счет выплаченных налогов.

Инициированное властями Ленобласти внимание прессы повлияло и на ЖК Yolkki Village в д. Скотное, который возводит ООО «Гранд-Строй». Компанией реализуется КОТ на территории 15 га, на которой запланировано возведение 14 домов высотой 3-8 этажей, общая площадь которых — порядка 110 000 кв.м для проживания более 3000 человек. По региональным нормативам градостроительного проектирования для такого количества жильцов нужен детсад на 160 мест и школа на 300 учеников. По словам Михаила Москвина, застройщик не пояснил схему финансирования строительства детского сада. После этого «Гранд-Строй» в прессе пообещал построить детский сад «любой ценой».

Исправляя старые ошибки

Властями Ленобласти последовательно пересматривается градостроительная политика после столкновения с массовым жилищным строительством, не подкрепленным созданием соответствующей объемам инфраструктуры. Ну как — столкновение. Чиновники на местах сначала выдали уйму разрешений на строительство, проигнорировав отсутствие необходимых соцобъектов, а также растущую транспортную нагрузку на существующие сети. Получить метры любой ценой. Сейчас в Ленинградской области выданы разрешения на строительство 10 млн кв. жилья, всего одобрено появление 26 млн новых квадратных метров, рассчитанных на 800 000 новых жителей. Если обратить внимание на застройку у метро Девяткино и на ежедневные проблемы новоселов этих кварталов, можно сделать вывод, что тут можно только обитать, а не жить. Поэтому понятно желание властей изменить правила игры для наведения порядка. Застройщикам остается смириться, тем более когда в ход пущен один из главных козырей — пресса.

Руководитель PR- отдела ЖК Yolkki Village Александра Чайкина отмечает, что правила игры регулярно меняются из-за кризисных волнений, экономической ситуации, а также принятия властями новых законов и поправок. К очередному административному решению опытные застройщики всегда должны быть готовы. Для этого в штате компании есть юристы, способные в любой момент предложить законные и оптимальные решения по решению форс-мажорных вопросов. Девелоперу нужно учитывать все риски и в бюджет строительства включать статью расходов на возможные дополнительные проблемы. Александра приводит пример ЖК Yolkki Village: еще в 2014 году было заключено соглашение с Администрацией области о возведении детского сада и муниципальной начальной школы. Основная аудитория компании — молодые семи, многие из них с детьми, поэтому одним из решающих факторов при выборе жилья стало наличие прогимназии. Но к 2016 году экономический кризис вынудил власти отступить от обязательств по этому соглашению. Застройщик, в свою очередь, не собирался отказываться от обещаний перед дольщиками, но и не хотел значительно увеличивать себестоимость, а вместе с ней — цены на квартиры. Поэтому диалог с Администрацией все еще ведется, но и возможность строительства прогимназии за свой счет тоже рассматривается. По словам Александры, цель компании понятна — для детей, проживающих в ЖК Yolkki Village, в шаговой доступности должны быть школа и детский сад. Прорабатываются пути для достижения этой цели: сейчас ведется проектирование будущего здания.

Роман Бойцов, коммерческий директор компании «Кивеннапа» добавляет, что застройщик вправе не возводить дополнительные детские сады, школы и иные соцобъекты в случае их достаточного количества на территории района. Но зачастую возведение или реконструкция учреждений — в интересах самой компании, так как это влияет на привлекательность проекта в глазах покупателя.

Иной точки зрения придерживается генеральный директор Rocket Group Борис Латкин. По его мнению, прежде всего необходима подготовка территории для строительства жилья по так называемому принципу опережающего инфраструктурного развития территории, когда девелопер занимается сбалансированном развитии района, а застройщиком ведется возведение в соответствии с утвержденными градостроительными решениями. Таким образом, управляющей инжиниринговой компанией (девелопером) обеспечивается опережающее комплексное инфраструктурное развитие территории, формирующее высокую привлекательность местности с точки зрения инвестирования. Борис отмечает, что управляющая инжиниринговая компания берет на себя затраты на создание социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Эти затраты будут возмещены по мере приобретения застройщиками земельных участков под строительство. Высокие стандарты жизни на территории основываются на опережающем строительстве дорог, больниц, школ, детских садов, коммунальных систем и парков.

Оцените статью:
Автор
Комментарий
Введите код, указанный на картинке
Введите код, указанный на картинке обновить
Этим знаком отмечены посёлки, которые по мнению коллектива нашего портала являются лучшими представителями в своём классе
Читайте по теме
Выбор читателей
  • Чем запомнился 2016 год. Итоги загородного рынка

    Этот год оказался для многих компаний, работающих на загородном рынке, провальным: часть проектов было заморожено, а часть вообще не вышла на рынок. Так что были и успехи, и откровенные провалы.