Разумность покупки дома в коттеджном поселке вызывает обоснованные сомнения все большего количества клиентов. Покупка земли вне черты «организованных поселений», на сегодняшнем рынке, снимает немало рисков.

«Чем 10 лет ждать, пока поселок будет распродан, лучше купить участок ИЖС и самому строиться», - так прокомментировал материал про результаты продаж в коттеджных поселках в 2010 году посетитель «Дмитрий». Я позволил себе небольшую литературную обработку его поста, но смысл именно таков. И это мнение в целом отражает тенденции сегодняшнего загородного рынка.

Приобретать дом в так называемой организованной застройке становится все менее интересно. Об этом все настойчивее говорят и работники агентств недвижимости (конечно, не те из них, кто пытаются вам продать дом в коттеджном поселке). А последнее время с этим мнением начали осторожно соглашаться и сами загородные застройщики. «В 2010 году серьезно выросли продажи домов в стихийной застройке: все больше покупателей не видят реальных преимуществ от приобретения участка в организованном коттеджном поселке. Даже вблизи Петербурга за последний год появилось немало «поселков», которые, по сути, предлагают пустое поле без всяких улучшений. Они совершенно не соответствуют понятию коттеджных поселков, в результате люди разочаровываются в таком формате загородной жизни», - делится наблюдениями Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком».

Но главное, покупатель участка в стихийной застройке не платит за обещания: состояние дорог, наличие инженерных коммуникаций, соседское окружение и пр. он может оценить на месте, зная, что после оформления договора никто и ничего ему сверх этого уже не сделает. Застройщик же нередко торгует «перспективами» – а при сегодняшнем состоянии рынка платить за будущие улучшения весьма рискованно.

Проекты без спешки

Статистика реальных продаж (см. статью «Малоэтажная десятина») показывает, что при нынешнем состоянии рынка застройщикам за год в среднем удается продать 10% лотов в своем поселке (есть примеры более успешных продаж, но немало проектов, где темп реализации существенно ниже). И видимых улучшений в ситуации со спросом пока не наблюдается.

А значит, у проектов, которые не успели к «докризисному спросу» есть все шансы простоять в предложении десяток лет, а то и больше. За это время, к примеру, может перестать существовать компания-застройщик (напомним, питерскому загородному рынку нет еще и девяти лет), что особенно актуально в период низкого спроса. Здесь несколько возможных вариантов. К примеру, компания «ПБЛ Холдинг» перед тем, как уйти с рынка все же довела до логического завершения проект «Михайловское» (хотя на форумах в сети встречаются серьезные нарекания в адрес этого поселка), а также передала права распродавать оставшиеся лоты другой фирме (некоторые объекты так до сих пор и не удалось реализовать).

Но ведь есть и другие примеры. Последний громкий скандал связан с компанией «Павловский Посад», реализующий проект «Павловский малоэтажный ансамбль» (подробности ликвидации фирмы описаны во многих городских СМИ), но в этом случае перспективы клиентов под большим вопросом. Ситуация с этим проектом напоминает коллизии дольщиков с городскими застройщиками. Кстати, в Москве подобных случаев еще больше.

Еще несколько примеров: приостановлена реализация проекта Lake`s Berry Club – несколько лотов здесь проданы, причем за весьма немалые деньги. Ушел в продажи «Новый Шлиссельбург» - до приостановки застройщик хвалился, что распродал 10% участков, но теперь утверждает, что это были лишь «брони», а реальных продаж в проекте не было.

Сошел с дистанции на полпути поселок «Кристалл» (заморожен на неопределенный срок). В «Охтинском ключе» до приостановки проекта распродали треть таун-хаузов. На довольно продолжительное время приостанавливала активность компания «Фаэтон Девелопмент Груп» (проекты «Ближняя пристань и Вайя»). Теперь эти проекты, по заявлениям застройщика, опять расконсервированы.

Примеры можно приводить и дальше. Всего, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за последние три года было приостановлено 73 малоэтажных комплекса.

Кстати, в январе на интернет-форумах появилась информация, что закрытие предстоит и компании «Родекс Северо-Запад». В самой фирме этим сообщениям немало удивились. Как пояснила Марина Карпихина, директор по маркетингу компании «Родекс Северо-Запад», подобная «агитация» - по-видимому, дело рук одного из подрядчиков фирмы, с которым возникли разногласия.

Они не уйдут…

С каждым кризисным годом ситуация в этом отношении лишь ухудшается. Предложение все распухает от новых проектов, за 2009-2010 год список малоэтажных комплексов вырос более чем в полтора раза: со 150 до 250 позиций. Тогда как, по рыночной логике, должен был бы ужаться в три-пять раз. В последнем случае оставшиеся загородные комплексы могли бы продаваться с нормальной скоростью, и это дало бы возможность застройщикам в полном объеме выполнять свои обязательства перед клиентами.

Однако вышедшие на рынок девелоперы даже при отсутствии спроса активность не сворачивают. Нередко в компании-продавце, реализующей нарезанное на дольки колхозное поле, остается работать лишь один человек – директор, который сам и возит клиентов на просмотры. Больших расходов такой «бизнес» не требует, и может довольно долго существовать, продавая по два-три участка за год. Однако строительных работ на участке, при подобных финансовых потоках ждать, конечно, не приходится.

Среди участников рынка все настойчивее звучат голоса за то, чтобы «отделить мух от котлет»: какие предложения можно называть полноценным коттеджным поселком, а что следует именовать, к примеру, земельной нарезкой.

До кризиса, по отзывам экспертов, дома вне коттеджных поселков продавались все хуже и хуже. Дома в организованной застройке стоили на 20-25% дороже аналогичных строений вне малоэтажных комплексов. Однако за последние два года идея коттеджных поселков оказалась серьезно дискредитированной. Вернуть былое отношение покупателей – задача весьма непростая, на которую застройщикам придется потратить не один год.