В феврале на загородном рынке случился локальный бум. Продажи подскочили до невиданных высот, лишь немного не дотянув до показателей лучших месяцев прошлого года.

От февраля такого никто не ждал. Обычно в это время рынок «спит», постепенно набирая обороты к апрелю-маю. К примеру, в 2010 году в этом месяце, по данным информационного обмена среди загородных застройщиков, было реализовано 34 объекта на сумму 133,9 млн. В этом году зафиксировано 72 продажи с общей выручкой 268,5 млн. Конечно, за год несколько возросло число участников проекта (с 46 до 55), но не настолько, чтобы объяснить столь существенную разницу по сделкам.

Это тем более странно, что данные по январским продажам (36 сделок на сумму 113 млн. рублей) мало чем отличались от прошлогодних. Весьма спокойными были декабрь и ноябрь: как и положено, в этих месяцах активность клиентов шла на спад.

Застройщики пока никак не объясняют происходящее: большинство девелоперов всплеска продаж просто не заметили, кто-то решил, что «три-четыре заключенные договора в прошлом месяце, это личная удача нашего проекта».

Половине застройщиков в феврале не удалось продать ни одного объекта. «Февральские продажи оказались нулевыми, то есть - ниже уровня ожиданий», - говорит заместитель директора Village Estate Николай Кузнецов.

«Безусловно, количество договоров «ниже ординара», но выше и не ждали. Снег и мороз - сделали свое дело», - комментирует советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева.

«Радужные надежды на оживлении рынка в январе, разбились о полную тишину в феврале», - говорит исполнительный директор строительной компании RusWoodHouse Валерий Панкратов. В этой компании февральские показатели оказались существенно ниже январских. И такое случалось.

Однако суммарная статистика показывает: что в целом по рынку в феврале граждане куда охотнее расставались с деньгами, чем в предыдущие месяцы.

В феврале сделки распределились следующим образом: 52 участка без подряда, 7 коттеджей и 13 таун-хаузов (в эту категорию включены и дуплексы - дома на две семьи). Около трех четвертей от общего числа сделок пришлось на участки под самостоятельную застройку – это довольно устойчивый показатель двух последних лет. Хотя некоторые эксперты уверены, что граждане все активнее покупают готовые дома, однако статистика этого не показывает. Все еще весьма активно разбираются недорогие наделы без инженерной подготовки в проектах, которые, по сути, представляют собой просто земельную нарезку без каких-либо инфраструктурных объектов. Впрочем, дорогие земли также берут неплохо: примерно треть проданных участниками информ-обмена наделов – дороже 5 млн. рублей.

После открытия продаж в проекте «Золотые ключи», в которых предлагаются весьма бюджетные домовладения, средняя стоимость реализованных коттеджей и таун-хаузов в статистике информационного обмена сократилась. К примеру, в феврале 10 из 13 реализованных таун-хаузов проданы по цене около 2,5 млн. рублей (помимо «Золотых ключей» столь же невысокие цены на этот тип домовладений в проекте «Токари-ленд»).

Тем не менее, средняя сумма договора уже год держится примерно на одном уровне, периодические колебания этой величины вокруг среднего значения, конечно имеет место, однако нет выраженного движения вверх или вниз. В феврале в среднем клиенты оставили у застройщиков по 3,73 млн. рублей.

На одном уровне остается (опять же с поправкой на сезонные колебания) и выручка девелоперов на каждый проект (около 4 млн рублей в месяц). Правда, за последние два года число реализуемых проектов существенно возросло, поэтому можно говорить и об общем росте оборотов рынка. Но у каждого отдельно взятого застройщика доходы не до сих пор не росли.
Однако если высокие февральские показатели – начало тенденции, положение может заметно измениться. Будем следить за ситуацией.

Мнения экспертов:

Николай Кузнецов,
заместитель директора «Village Estate»:

Сегодня покупатели, принимая решение о покупке, прежде всего оценивают время, которое пройдет от момента подписания договора до того дня, когда он сможет с комфортом проживать в загородном доме. Покупатель не верит обещаниям "всё будет", он хочет это "всё" видеть сейчас. При этом клиенты ищут возможности сэкономить и стремятся покупать участки без подряда. Для многих застройщиков торговля такими объектами – вынужденная мера. Прибыли такие лоты приносят меньше, однако с коттеджами можно остаться вообще без дохода. Тем более рискованно строить дома впрок. Это можно делать, если у девелопера есть свободные средства в большом количестве. Но у кого сегодня так хорошо с деньгами?

Марина Селиванова,
руководитель департамента продаж загородной недвижимости компании «БТК девелопмент»:

Если в последнее время популярностью пользовались земельные участки, то сегодня интерес плавно смещается в сторону готового продукта. Правда, пока большинство клиентов все же предпочтет приобрести участок под самостоятельную застройку. Поэтому девелоперу оправданно иметь в своем портфеле набор различных предложений. Продажа домов, несомненно, - более прибыльная операция. Но необходимо учитывать пожелания клиентов: некоторые хотят, чтобы их дом был непременно построен по индивидуальному проекту, кто-то с удовольствием приобретает уже готовый дом. Строительство коттеджей впрок дает покупателям лучшее представление о том, как будет выглядеть поселок, но ограничивает людей в выборе конструктивных особенностей и решений. В нашем проекте «Академические дачи» представлены участки с готовыми домами и свободные земельные владения, в коттеджном поселке «Балтийская Ривьера» наряду с земельными участками, скоро появится шоу-дом и еще ряд готовых домовладений.

Светлана Невелева,
советник руководителя ГК «Стинком»:

Впрок дома выгодно строить, когда на рынке имеются дешевые кредиты и внятный спрос на коттеджи. Сейчас лучше начинать строительство лишь после того, как нашелся покупатель. Но клиенту надо предложить готовый просчитанный проект и назвать внятные сроки реализации заказа. Наличие объектов социальной инфраструктуры в проекте – фактор очень важный. Это, конечно, несколько поднимает цену конечного продукта, однако если разумная прибавка к цене воспринимается клиентами с пониманием.