Это любопытно: в городе запущены десятки проектов. По данным Knight Frank Spb, сейчас в Петербурге возводятся более 40 апарт-отелей, объем предложения – примерно 5000 номеров. Причем в сегменте сервисных апартаментов (это объекты с профессиональными УК и набором гостиничных услуг) за первое полугодие 2018-го спрос вырос в 2,6 раза!
По сведениям аналитиков КЦ «Петербургская Недвижимость», объем предложения апартов в Петербурге составляют около 300 000 кв. м, за первое полугодие застройщики продали 80 000 кв. м в объектах такого типа и вывели на рынок 100 000 кв. м. То есть нечто странное: в городе – бум, в области – облом. С чего бы так? Формально у гатчинского застройщика были разрешительные документы: градплан, разрешение на строительство. Была и поддержка местных властей: проект презентовала глава администрации Гатчинского района Елена Любушкина. Инвестиции оценивались в 3 мрд рублей.
Однако губернатор Александр Дрозденко заявил: "Закрываем эту лавочку!" (Цитату приводим по 47news). Госстройнадзор отказался согласовать проектную декларацию. Затем (в ходе проверки) обнаружились нарушения по высотности: в этой зоне на ул. Генерала Кныша в Гатчине по генплану можно строить не выше четырех этажей, в проекте было указано 12. Областной Комитет по архитектуре запустил процедуру отмены градплана, что автоматически привело к отзыву разрешения на строительство.
Как заявил заместитель председателя правительства ЛО Михаил Москвин, региональные власти совершенно не против возведения компактного жилья по невысоким ценам. Но это должно быть именно жилье – а в общественно деловой зоне, где запланирован апарт-отель Gatchina Residencе, жилье строить нельзя.
Участники рынка обращают внимание на неприятный прецедент: отмена согласованных документов. «Отмена ранее согласованного разрешения — это, конечно, тревожный знак для инвестора»,- говорит Павел Андреев, руководитель компании Л1.
С этой оценкой согласен Сергей Ногай, девелопер проекта апарт-отделя Salut!: «Если компания получила все разрешительные документы, а потом власти решили, что проект им не нравится – это, конечно, не на пользу инвестиционному климату. На мой взгляд, за ошибки, исправленные «задним числом», должен нести ответственность конкретный чиновник. А инвестор – получать компенсацию. Но это, конечно, мечты…»
Кстати: насколько нам известно, в номерах апарт-отеля не были предусмотрены кухни. То есть на жилье этот объект никак не тянул…
Но, возможно, это был бы успешный гостиничный проект?
С туристами тоже непросто. Целевой показатель для Гатчины на этот год – 1 млн туристов. На самом деле будет меньше. Но проблема в том, что, по отзывам туроператоров, для подавляющего большинства гостей Гатчина – объект одного дня. То есть без ночевки. И несколько действующих гатчинских гостиниц не то чтобы переполнены, особенно в низкий сезон. Тут, правда, есть разные мнения.
«Мы смотрим на перспективы спроса на крупный отель в Гатчине иначе, чем большинство уже высказавшихся на эту тему, — говорит Илья Андреев, управляющий партнер УК Zenith. — Насколько мне известно, под классическую отельную функцию в проекте было отведено порядка трети комплекса, то есть около 500 номеров. У нас не вызывает сомнений, что такой объем номерного фонда будет востребован. На наш взгляд, 500 номеров, обеспеченных конгрессной инфраструктурой и общепитом, вполне могли бы стать ключевым объектом для проведения масштабных областных мероприятий - спортивных, деловых и иных».
Но все же эта оценка относится к 500 номерам.
А остальные 1105? И это главный вопрос. Конечно же – псевдо-жилье.
С точки зрения застройщика, кстати, все понятно: при заявленной квартирографии (от 16,5 кв.м) и цене (от 850 000 рублей за номер с мебелью и отделкой), при условии продажи по 214-ФЗ юниты в Gatchina Residencе разлетались бы как горячие пирожки. Особенно с учетом надвигающейся пенсионной реформы – надо ж иметь страховку на черный день, источник постоянного дохода?
Причем основную часть покупателей составили бы мелкие инвесторы, рассчитывающие заработать на сдаче номеров в аренду.
Это возможный вариант, но обязательный. «Покупатели уже «наелись» «заКАДными муравейниками», а гатчинский апарт-отель – это еще дальше и еще больше. На фоне дорожающего жилья невысокая цена за квадратный метр – это, конечно, серьезный аргумент, но уже не определяющий», - полагает Павел Андреев.
Надежность частных вложений и судьба объекта после (гипотетической) сдачи вызывает серьезные опасения. Чтобы зарабатывать на сдаче номеров в аренду, частным инвесторам пришлось бы пройти процедуру классификации. А для этого нужны: профессиональная УК, разделение на блоки (чтобы не смешивались потоки гостей и постоянных обитателей), помещения для персонала, соблюдение требований безопасности и пр. Все это возможно, но не просто и не дешево.
«Туристов в таком количестве в Гатчине не наберется, - уверен Сергей Ногай. – И для сдачи в аренду по приличной цене клиентов может не хватить. Организаторы проекта грамотно используют текущую конъюнктуру: падение доходов, проблемы с пенсией, рост цен на «традиционное» жилье. Так что продать объект у них, скорее всего, получилось бы. А вот в последующем управлении неизбежно возникла бы масса проблем. Такое стремление к «предельной простоте» и максимальной компактности может быть оправдано, если застройщик прогнозирует: дальше в экономике все будет еще хуже! А это не самая надежная платформа для бизнеса…»
Кстати: какое количество помещений готов «поглотить» гатчинский рынок жилой аренды, никто толком не считал. Скорее всего, ввод (напоминаем: гипотетический) такого масштабного объекта обрушил бы ставки всерьез и надолго.
Как будет налажен быт постоянных жителей в номерах без кухни – тут можно только фантазировать. Доширак, залитый из чайника? Доставка пиццы дронами?
В общем, областные власти могли получить на выходе масштабный объект с неясным статусом и кучей потенциальных конфликтов. И не стали рисковать. Но падение реальных доходов населения и рост себестоимости в жилищном строительстве (поправки в 214-ФЗ, банковское финансирование и пр.) делают повторение таких попыток неизбежным.
Кстати: аналогичный объект на 1000 номеров заявлен в Парголово.