Минувшее лето для застройщиков оказалось не в пример хуже прошлогоднего. По данным информационного обмена, за эти месяцы в 2013 году сделок было подписано на 37% меньше, чем годом ранее.

Августовская статистика вообще огорошила: в этом месяце в рамках информационного обмена (подробнее об обмене см. врезку) было заключен 131 договор купли-продажи, а именно: 71 участок под самостоятельную застройку, 13 коттеджей и 47 секций в таун-хаусах. В 2012 году за тот же месяц застройщики реализовали 258 лотов: 127 участков, 20 коттеджей и 103 секции. Как видим, суммарные показатели снизились вдвое.

Что еще обращает внимание, в прошлом году август был самым активным летним месяцем, теперь же – напротив, сделок было подписано меньше всего. В целом за минувшее лето девелоперы провели 444 продажи, а в 2012 году за тот же период – 701.

Структура и динамика продаж участников информационного обмена

Напомним, что по данным исследования, проведенного Бюро аналитики по рынку недвижимости, в информ-обмене ежемесячно аккумулируется больше трети всех сделок, подписываемых на загородном рынке. 

Покупатели тормозят

Этим летом договоры распределились следующим образом: 51% (225 сделок) – пришлось на участки без подряда, 7% (32 сделки) – на коттеджи и участки с подрядом, 42% (187 сделок) – на таун-хаусы, дуплексы и другие виды сблокированного жилья.

Для сравнения, в прошлом году участки занимали относительно бОльшую долю в сумме продаж – 56%, тогда как на секции приходилось лишь 37% подписанных договоров. То есть сделки с участками просели больше всего, а спрос на таун-хаусы уменьшился не так заметно.

Естественно, сократился и доход застройщиков. В этом году они выручили от продажи на 30% меньше, чем в прошлом: 1,21 млрд. руб., против 1,72 млрд. руб.

Структура и динамика выручки участников информационного обмена, млн. руб.

Опрошенные девелоперы в целом согласны с тем, что покупателей стало гораздо меньше. Евгений Айтжанов, генеральный директор АТС «Малиновка» отмечает, что сегодня даже самые бросовые цены не стимулируют горожан на покупку: «Продажи не просто упали, они рухнули. Каждая сделка стала событием». По мнению эксперта, в создавшейся ситуации отчасти виноваты и сами застройщики. Выводя на рынок непродуманные и непросчитанные проекты они, тем самым, дезориентируют покупателя, предлагая сходный товар по различной цене. В результате у потенциальных клиентов никогда нет уверенности, что запрашиваемая застройщиком цена – разумна и обоснована.

Об увеличении времени принятия решения говорят также в компании «ПетроЗемПроект». Специалисты компании «Старт Девелопмент», напротив, подметили, что у них стало больше «быстрых» сделок: когда договор подписывается в день обращения или на следующий. Впрочем, Алексей Никишин, ведущий специалист отдела маркетинга компании «Старт Девелопмент», связывает это с тем, что проект компании находится в завершающей стадии и это положительно сказывается на решимости покупателей.

По словам сотрудников отделов продаж, клиенты в этом году стали куда осторожнее в отношении кредитов. Берут их с оглядкой и даже на предлагаемые застройщиками рассрочки смотрят без прежнего энтузиазма. Количество людей, уверенных, что они смогут обслуживать кредит или рассрочку, сокращается.    

Сотки дорожают, «квадраты» дешевеют

Что примечательно, по сравнению с прошлым годом заметно подросла средняя цена покупаемых участков. Если раньше надел под самостоятельную застройку обходился клиенту в среднем в 1,76 млн. рублей, то теперь его цена составляет 2,52 млн. рублей. Однако данные, полученные в ходе исследования предложения Бюро аналитики, подтверждают: в большинстве проектов цены за 2013 год не изменились, а там, где была корректировка, то большей частью в сторону удешевления.
Очевидно, что спрос постепенно смещается от дешевых участков к более дорогим. Хотя нельзя сказать, что дорогих земель в этом году стали покупать больше, однако число реализованных дешевых наделов сократилось весьма значительно. Средняя стоимость сотки купленных земель возросла с 141 000 до 195 000 рублей.

Из-за этого суммарная выручка девелоперов от продажи участков почти не пострадала – по сравнению с прошлым годом она уменьшилась всего на 10%, при том, что число подписанных договоров с этим типом предложения снизилось аж на 43%.

Средняя цена приобретаемых участков, млн. руб. за лот

Средняя цена приобретаемых домовладений, млн. руб. за лот.

С коттеджами ситуация противоположная. Хотя число сделок с этим типом объектов весьма невелико для того, чтобы уверенно делать обобщения, однако по сравнению с прошлым годом больше всего сократился интерес покупателей как раз к дорогим коттеджам.

Летом прошлого года дома в среднем приобретали за 10,3 млн. рублей (включая стоимость земли), в этом году – за 7,2 млн. рублей. Удешевление шло по двум направлениям: сократился метраж (со 170 до 140 кв.м.), и средняя цена квадратного метра (с 60 000 рублей до 50 000 рублей).

На 28% меньше по сравнению с прошлым годом было реализовано и таун-хаусов. Причем это снижение, возможно, было бы еще значительнее, если бы не пересмотр цен, на которое пошли некоторые застройщики. В результате средняя стоимость купленных домовладений сократилась с 2,32 млн. до 2,09 млн. рублей.

мнения экспертов 

Елена Машедо, генеральный директор компании «ПетроЗемПроект»:

- Летом был зафиксирован рост цен на городскую недвижимость. Сегодня квартиры бизнес-класса в мегаполисе стоят около 100 000 рублей за квадратный метр, и спрос на них стабилен. На загородном же рынке в целом цены стоят (лишь немногие компании берутся переписывать ценники, и то, как правило, в сторону понижения) и это делает коттеджи  более привлекательными. Жилье такого же качества здесь предлагается по 50 000-90 000/кв.м. В последнее время мы замечаем определенную активизацию покупателей: стало больше звонков и просмотров. Полагаем, все это в скором времени приведет к увеличению числа подписанных договоров. Однако спрос на коттеджи остается на довольно низком уровне – граждан куда больше интересуют участки и продавать их куда проще.

Марина Селиванова, руководитель отдела продаж компании «БТК девелопмент»:

- На рынке сегодня весьма жесткая конкуренция среди девелоперов. Однако мы видим, что период «игры на понижение» в целом закончился. Застройщики уже не пытаются шокировать рынок революционно низкими ценниками, по крайней мере, мы не знаем ни одного подобного проекта, который бы вышел в последнее время. То есть порог рентабельности уже достигнут. А значит, рынок переходит к следующему этапу, когда конкуренция пойдет по качеству продукта. Уверена, что в ближайшем будущем спрос покупателей развернется в сторону наиболее продуманных предложений (конечно, при условии адекватных цен на них). В последнее время в нашем поселке «Балтийская ривьера» мы отчетливо прослеживаем высокую степень заинтересованности клиентов к подобным предложениями. В августе мы выставили в продажу 5 готовых коттеджей, в течение месяца один дом был продан, остальные – забронированы.

Евгений Айтжанов, генеральный директор АТС «Малиновка»:

Требования покупателей с каждым годом все растут. Сегодня они достигли немыслимых величин. Клиенты хотят за 100 000 рублей получить не только участок ИЖС с дорогами, но и газификацию, электроснабжение, центральную канализацию и хорошо бы еще зимний дом метражом площадью 150 квадратов. Конечно, эти желания не имеют ничего общего с реальностью. Подобных лотов никто не предлагает, и покупатели разочарованно ходят от одного застройщика к другому. А поскольку сделок нет, кажется, что вся отрасль находится в кризисе.