Мы продолжаем разговор об инвестиционных покупках – приобретении объектов недвижимости с целью получения дохода. Проще говоря – для последующей перепродажи. Сегодня мы поговорим про приобретение участков в коттеджных поселках.

Примерно пять лет назад купить участок в коттеджном поселке было очень выгодным и популярным делом. На фоне стремительного подорожания недвижимости, обе стороны сделки были довольны: девелопер продавал объект и получал деньги на дальнейшую реализацию проекта, а покупатель мог через пару лет продать землю (уже с сетями и соседями) втридорога. Первые трудности начались, когда земля перестала дорожать. Сегодня на простое подорожание инвестору в землю в поселке рассчитывать не следует. Играть можно на повышении привлекательности участка за счет развития поселка в целом, но и тут есть подводные камни.

С застройкой поселков, обнаружилось, что большое количество выкупленных но не освоенных участков негативно влияет на привлекательность поселка в целом. Логика простая: с точки зрения покупателей, наличие большого числа неосвоенных участков в поселке означает, что до спокойной жизни в поселке еще очень долго. В любой момент по соседству может начаться бурная стройка, снова тяжелая техника, гастарбайтеры, шум, вонь… В качестве иллюстрации можно вспомнить поселок «Солнечный берег», где с обжитыми богатыми коттеджиками соседствуют неряшливые, поросшие бурьяном «объекты инвестиций», или «Галактика», где «инвестиционных» участков чуть ли не треть. Такая ситуация встречается во многих крупных поселках, начавшихся застраиваться на волне инвестиционного пузыря на рынке недвижимости.

С точки зрения покупателя на вторичном рынке, смысл переплачивать «инвестору» за участок в последнее время тоже стал неочевиден, поскольку на первичном рынке можно найти предложение на любой вкус и кошелек. Другое дело, если вам-инвестору попадется какой-то специальный покупатель, которому хочется участок именно в этом поселке. Но как ни печально, чудеса происходят редко.

Впрочем, возможность для удачной перепродажи участка в поселке на вторичном рынке еще существует. Речь идет о ситуации, когда вашему богатому соседу захотелось расширить свои владения. Иногда в такой ситуации люди начинают строить новое загородное поместье на новом месте, но куда проще, а главное – дешевле, прикупить соседний пустующий участок. Стоит отметить, что подобные вещи иногда происходят и по отношению к соседним вполне достроенным домовладениям. Но вот выстраивать на ожидании подобного чуда инвестиционную стратегию автор бы не советовал.

Если вам уж так хочется прикупить в инвестиционных целях участок под застройку в коттеджном поселке, следует задать себе вопрос, почему это данный участок должен подорожать. Если внятного и честного ответа на этот вопрос вы дать не можете, возможно, лучше перенести свой инвестиционный интерес на что-то еще.

В общем виде, участки в небольших коттеджных поселках более интересны, чем в крупных. Причина – своеобразная описанная выше «инфляция» стоимости в крупных поселках при обилии инвестиционных объектов.

Участки в освоенных и развивающихся районах привлекательнее удаленных и малоизвестных, пусть и красивых, территорий. Вторичный рынок в освоенных районах вообще более активный и привлекательный, посмотреть хотя бы на окрестности Всеволожска.

Земля в красивом месте безусловно имеет больше перспектив, чем картофельное поле. Красивый вид из окна дома, который можно будет построить на вашем участке, в десять раз важнее пафоса поселка, где этот участок расположен. Покупать-то у вас буду конкретный участок, а не пафос, у вас нет своего собственного отдела маркетинга, ведь правда?

Задайте себе вопрос, кто и для чего купит ваш участок. Формально говоря, нарисуйте портрет своей «целевой аудитории»: какие эти люди, что они могут захотеть построить на вашей земле, какие требования выдвинуть, что для них реально важно, а чем можно пренебречь? Имейте в виду, ответ «откуда я знаю, им виднее» - путь к финансовым разочарованиям.

Ну, и наконец, если вы чуть-чуть владеете математикой и/или «MS EXCEL», попробуйте прикинуть будущую минимальную цену участка с учетом ставки дисконтирования, то есть с учетом инфляции (не знаете как считать – Google вам в помощь, ну или Яндекс). Оцените желаемую прибыль и сроки, за которые желательно реализовать участок. А также удастся ли это сделать в эти сроки и с такой прибылью. Впрочем, эта рекомендация относится к разряду универсальных.