Августовские показатели продаж оказались бы вполне средними, если бы не рекордный уровень сделок с секциями в таун-хаузах. За последний летний месяц участники информационного обмена продали этого вида недвижимости на 146 млн. рублей – это самый высокий показатель за все время наблюдения.

Всего в августе участниками информ-обмена (на сегодня данными о реальных сделках обмениваются 85 загородных комплексов) было реализовано 119 лотов: 10 участков без инженерной подготовки, 70 наделов с коммуникациями, 14 коттеджей, и 25 таун-хаузов. Для сравнения, в июле теми же застройщиками было подписано 111 договоров купли-продажи, а в июне – 137.

По выручке август оказался весьма благоприятным для застройщиков: за этот месяц они заработали 382 млн. рублей, тогда как месяцем раньше удалось выручить лишь 261 млн. Если посмотреть на распределение девелоперских доходов (рис. 2) явственно видно, что выручка от продажи земли и коттеджей по сравнению с прошлыми месяцами больше не стала, тогда как таун-хаузы внесли куда большую, чем обычно, долю в суммарный доход застройщиков.

рис. 1. Динамика и структура сделок участников информационного обмена (здесь и далее данные аналитического центра Ассоциации риэлторов)

рис. 2. Динамика и структура выручки участников информационного обмена, млн. руб.

Что примечательно, в августе было реализовано немало довольно дорогих секций. Так 6 домовладений по 15 млн. рублей (в среднем) было продано в рамках проекта Ollila. Тогда как обычно домовладения такого ценового уровня продавались по одному-два в месяц. Еще шесть сделок с таун-хаузами провели в проекте «Янино». Здесь.конечно, цены не столь высоки – в среднем секция обходилась покупателю в 5 млн. рублей. Однако это также рекордно высокий показатель для этого проекта (обычный уровень продаж последнего времени: по два домовладения этого типа в месяц).

Особенно заметно увеличение интереса покупателей к сблокированным коттеджам по сравнению с прошлым годом. С одной стороны довольно активно раскупаются недавно вышедшие в продажу бюджетные предложения, однако существенно увеличилось число продаж и в рамках проектов, существующих на рынках не первый год. Августовские цифры – самое яркое тому подтверждение.

С другой стороны в августе заключили на удивление мало сделок с участками без инженерной подготовки. Примерно вторе ниже обычного уровня.

Здесь необходимо пояснение. В этот раз мы несколько изменили наше понятие о «водоразделе», отделяющем земли с коммуникациями от участков без инженерии. Наделы без коммуникаций – товар относительно новый на рынке, правила его продажи еще не устоялись, а застройщики весьма изобретательно создают все новые схемы реализации имеющихся земель. В результате пересмотра в категорию участков с коммуникациями попало немного больше проектов: а именно те малоэтажные комплексы, где сумма за «инженерку», хоть и вынесена в отдельный платеж, но является обязательной для всех покупателей. Правда в этом случае пришлось пересчитать суммы продаж с учетом этого обязательных трат.

Своеобразным открытием последних месяцев стал вышедший в июле проект «Петергофские предместья» от компании «Мидгард». Он побил все рекорды «посткризисных» продаж и потеснил с лидирующих позиций известный своими высокими показателями продаж проект «Охтинский парк». В июле месяце здесь было подписано 17 договоров с клиентами, в августе – 28.

Правда, столь высокий результат можно рассматривать и с другой стороны - как недооцененность реализуемых объектов. В рамках проекта предлагают участки площадью 10 соток по 32 000 руб./сотка. (плюс 150 000 на участок за дороги и электричество). Причем проект расположен всего в 28 километрах от Петербурга и вполне попадает в зону, пригодную для постоянного проживания.

Высокие темпы продаж этого проекта оказали определенное влияние на снижение таких параметров, как средняя площадь реализуемых участков и их средняя цена. Правда, полностью списать снижение этих показателей в последние месяцы на «Петровские предместья» не удастся: цифры снижались бы и без него.

рис. 3. Средняя площадь реализованных участков, сотки

рис. 4 Средняя площадь реализованных загородных домов, кв.м.

рис. 5 Средняя цена сотки реализованных участков

Мнения экспертов

Александра Малышева,
менеджер УК "Новая дача":

- В целом мы весьма довольны, как развивается ситуация со спросом на наши предложения: довольно активно идут и просмотры, и продажи. Интерес к нашим предложениям проявился еще ранней весной, что было для нас неожиданностью. Летом, мы конечно, ждали дальнейшего увеличения покупательского интереса к нашим объектам, однако здесь, как раз все было наоборот: спрос был ровным.

Алексей Катасонов,
Заместитель генерального директора «Петербургское Агентство Недвижимости»:

У нас в проекте количество сделок минувшим летом было несколько меньше, чем мы ждали. Спрос, по нашему мнению, сдерживает отсутствие инженерных сетей в поселке. Поэтому даже при невысокой цене земли (37 000 руб./сотка), покупатели не торопятся приобретать наши объекты. К концу III квартала сети мы подведем – посмотрим, как это изменит ситуацию.

Елена Копылова,
руководитель отдела продаж УК «Северная недвижимость»:

Этим летом мы приняли решение немного уменьшить стоимость наших участков: с июня цены у нас стали ниже на 15%. Думаем, это определнным образом сказалось на последующих продажах. Всего поитогом лета мы реализовали 10 земельных участков, еще 3 надела забронировано. Также забронировано 3 сблокированных дома и заключен 1 договор подряда.

Валерий Панкратов,
исполнительный директор RusWoodHouse:

Мы регулярно проводим рекламные акции, предоставляем довольно большие дисконты нашим клиентам. И убедились только в том, что это не приводит к существенному увеличению продаж. Конечно, есть клиенты, которые приобретают объекты именно из-за их удешевления, однако на общую картину сделок это не влияет. Поэтому мы в последнее время отходим от практики предоставления больших дисконтов, рассрочек и т.п.
Лето не порадовало обилием продаж. Хорошо хоть, были заказы на строительство на ранее проданных наделах, иначе было бы совсем грустно. Сложности с продажами мы связываем, в том числе, с отсутствием электричества на наших участках: как всегда, подводят энергетики.

Ольга Мельникова,
начальник отдела продаж компании «Светлострой» и «ЭкоЛэнд»:

В последнее время девелоперы вкладывают в проекты куда меньше денег, чем в докризисные времена – и это особенно заметно на примерах загородных комплексов, выведенных в продажу до начала 2011г. Многие пытаются как можно скорее вернуть вложенные деньги, зарабатывая самый минимум. В то же время чтобы существенно увеличить продажи недвижимость должна продаваться с дисконтом 25-30%, а некоторые объекты - до 50%. Лишь в этом случае клиент начнет обращать на них внимание. За это лето мы наработали важный опыт: поняли истинные желания покупателей, проработали разные модели и схемы продаж.

Евгений Айтжанов,
Генеральный директор «АТС Малиновка»:

Летом сделок было относительно немного. Думаю, причиной этому стал отпускной сезон: клиенты разъехались на отдых. Полагаю, на рынке все еще существенно переоценены поселки, предназначенные для постоянного проживания. Чтобы привлечь покупателей, снижать запросы застройщикам надо весьма существенно: на 40%, а на отдельные предложения – и на 60.

Светлана Невелева,
Советник руководителя ГК «Стинком»:

- За время кризиса некоторые материалы подешевели, появились недорогие технологии. Вместе с тем подведение коммуникаций в целом стало дороже. Поэтому на землю с коммуникациями застройщик часто просто не может снизить цену – иначе будет торговать себе в убыток.
Сегодня могут демпинговать лишь те девелоперы, которые выставляют бросовую землю, либо участки без инженерии (во многих таких проектах, уверена, всплывут либо проблемы с документамилибо какие-то колоссальные скрытые платежи).
Наша технология строительства из деревянного кирпича, к сожалению, не позволяет снижать цену без потери качества. По нашим наблюдениям сегодня при недостатке средств заказчики склонны скорее отказаться от нескольких десятков метров жилой площади, но не от качества.