Минувший февраль, хоть и не обновил абсолютные рекорды продаж, однако показал крайне высокую для этого времени года активность покупателей. Напомним, довольно высокие результаты продемонстрировал и январь.

В статистике информационного обмена (подробнее об обмене см. врезку) было зафиксировано 138 продаж на сумму 365 млн. рублей. Весьма показательно сравнить эти цифры с данными прошлых лет. Так, в феврале 2011 года было зафиксировано 86 сделок. И это в тот момент считалось необычно большой цифрой, потому что годом ранее в этом месяце прошло лишь 34 продажи. Конечно, за это время несколько расширился круг участников информ-обмена, так что (для искушенного читателя) правильнее будет сравнить среднее количество договоров в расчете на каждый проект-участник. Февраль 2010 года – 0,74 сделки, февраль 2011 года – 1,26 сделки, февраль 2012 года - 1,64 сделки.

Динамика и структура продаж с февраля 2011 по февраль 2012 года*

* Участки без коммуникаций в диаграммах для краткости обозначены словом «нарезка». Под словом «участки» понимаются только инженерно-подготовленные земли для самостоятельной застройки.
Здесь и далее данные аналитического центра АРСП.

Динамика и структура выручки застройщиков с февраля 2011 по февраль 2012 года

Зима традиционно считается не лучшим временем для продажи коттеджных поселков. Вместе с тем, если сравнивать цифры февраля с данными прошлого года, то выйдет, что лишь июне и октябре покупатели были активнее. В целом за последние два года число продаж в малоэтажных комплексах под Петербургом выросло примерно в 1,8 раза.

К сожалению, за этот период примерно на такую же величину сократилась средняя сумма сделки. Так что выручка застройщиков за последние годы не изменилась.

Здесь также весьма показательно получается сравнение февральских цифр за разные годы. Так в 2010 году покупатели в среднем оставляли у девелоперов по 3,94 млн. рублей, в феврале 2011 года – 3,24 млн., в феврале 2012 года – 2,64 млн. (причем последняя цифра – еще неплохой показатель на уровне последних месяцев).

Средняя сумма сделки участников информационного обмена с января 2010 года.

В последние месяцы в общей структуре сделок выросла доля продаж домовладений (коттеджей и таун-хаусов) и соответственно снизился процент сделок с участками без подряда. Последние два года на земли под самостоятельное освоение приходилось около 75% продаж, оставшиеся 25% - на коттеджи (сюда включены и земельные участки Ленинградской области с обязательным подрядом) и таун-хаусы (включая дуплексы, триплексы и другие виды сблокированного жилья). Этой зимой доля последних существенно больше привычных показателей. В сумме на «непустые» участки приходится 35% сделок.

Структура сделок за последние три месяца

В основном прибавка идет за счет увеличения числа сделок с таун-хаусами. В частности, в феврале был поставлен абсолютный рекорд продаж этого типа загородного жилья. Участниками информ-обмена было реализовано 36 секций, больше чем в какой-либо другой месяц. Основная масса сделок (31) пришлась на сверхдешевые секции ценой до 3 млн. рублей – что вполне ожидаемо.

Также был поставлен локальный рекорд по числу проданных отдельно стоящих коттеджей. Было реализовано 15 домов: таких цифр не было с сентября 2010 года. В то время, напомню, относительно неплохо продавались отдельно стоящие коттеджи, а вот таун-хуасы удавалось пристроить не в пример сложнее. Количество проданных секций в нашей статистике колебалось в пределах 3-6 штук в месяц. Так что суммарное число продаж домовладений все равно выходило относительно небольшим.
Сейчас ситуация другая. Вместе с тем, не будем торопиться заявлять о начале нового тренда: зимой пустые земли всегда уходили несколько хуже, чем дома. Дождемся весенних показателей.

Очередной раз получила подтверждение тенденция снижения интереса к участкам без инженерной подготовки. За февраль обрели покупателей лишь пять таких объектов (год назад в этом месяце было зафиксировано 22 подобных продажи). Все больше становится примеров, когда застройщики, ранее торговавшие землей без улучшений, переходят к продажам инженерно-подготовленных наделов.

Средние суммы сделок с участками

Средние цены продажи участков, уверенно снижавшиеся весь 2011 год, похоже, остановили падение. Правда, пока и вверх не пошли. Показатель февраля: 1,9 млн. рублей за инженерно-подготовленный надел (или по 148 000 руб./сотка) - вдвое уступает цифрам годовой давности. В феврале 2011 года покупатели земли под самостоятельное освоение оставляли у застройщиков в среднем 3,9 млн. (235 000 руб./сотка).

Правда, в том месяце немало сделок проходило с «нарезкой» - землей без инженерной подготовки. Сегодня такие продажи – редкость.

Многие из опрошенных застройщиков (см. мнения) в этом году намерены выводить на рынок новые проекты, либо новые очереди уже существующих. Начала строительного сезона девелоперы ждут с определенным оптимизмом и надеются существенно продвинуть реализацию действующих проектов за это время.

Мнения экспертов:

Роман Шулика,
коммерческий директор компании «Тихая Ладога»:

- В этом сезоне «Тихая Ладога» предполагает достроить вторую очередь коттеджного посёлка и вывести на рынок ещё один проект. Скорее всего, это будет схожее предложение: участки с обязательным подрядом в среднем ценовом сегменте. Как-то усиливать активность на рынке в этом году мы не планируем, постараемся поддерживать продажи на имеющемся уровне. Предполагаем уделить больше внимания разработке маркетинговой концепции, поработать над ошибками, чтобы предложить нашим клиентам более качественный сервис. Хотим поработать над новыми проектами коттеджей и расширить ассортиментную линейку.

Александр Шаров,
руководитель отдела продаж компании «Факт»:

- В этом сезоне у нас планы следующие. Во-первых, мы намерены реализовать третью очередь проекта «ПриЛЕСный» и вывести в продажу четвертую, а во-вторых, предполагаем запустить новый проект, параметры которого пока называть не буду.

Ольга Мельникова,
директор по продажам компании «Эко Ленд»:

- Весной и летом, все ресурсы нашей компании будут сосредоточены на строительстве домов, и подведение электро- и водоснабжения к участкам. Предполагаем, что в апреле и июне у нас будет больше всего сделок. Так что заранее готовимся к «высокому сезону».

Светлана Невелева,
советник руководителя ГК «Стинком»:

- За этот сезон наш проект «Гармония» должен преобразиться. Запланировано формирование окончательного облика рекреационной зоны. Намечено строительство причала (чтобы к лету заработала услуга проката лодок). Предполагается дооборудовать все пляжи. В этом году начнем работу над детским досуговым центром. Проведем еще много мелких работ по благоустройству. Такие видимые улучшения, конечно должны сказаться на скорости реализации участков. По мере повышения степени законченности, мы понемногу поднимаем цены на предложения. Однако делаем это выборочно. В среднем по сравнению с прошлым годом стоимость наших предложений выросла на 10%.

Марина Агеева,
директор по маркетингу компании «ПулЭкспресс»:

- В ближайшие полгода ПулЭкспресс не планирует выводить на рынок новые поселки. Мы сосредоточены на строительстве в текущих проектах. В апреле откроются продажи в следующей части Охтинского парка. Стоимость сотки немного поднимется: с 300 до 330-350 тысяч рублей. Основное внимание сейчас уделяем именно этому проекту.

В «Румболово» к лету завершится строительство восьми новых домов, и мы займемся ландшафтными работами. В «Приветнинском» в течение лета будем подключать собственников к сетям поселка. В «Солнечном береге», где застроено домами уже почти половина участков, заасфальтируем дороги.

Алексей Катасонов,
заместитель генерального директора «Петербургского агентства недвижимости»:

- В этом строительном сезоне у нас запланировано завершить строительство дорог и подъездных путей для объектов первой очереди. Этим мы будем заниматься во втором квартале года, в третьем квартале – будем подключать поселок к электричеству. До конца года рассчитываем подвести также зимнее водоснабжение.

Евгения Стрельцова,
руководитель отдела маркетинга компании «Старт Девелопмент»:

- За весну и лето мы предполагаем довести первые две очереди «Золотых ключей» до состояния готовности. Весной планируем провести субботник и мастер-класс по озеленению участков. Также полным ходом идет разработка проектов домов для третьей и четвертой очередей. Надеемся, что покупательская активность на эти объекты будет столь же высокой.