Первый месяц 2012 года оказался весьма урожайным на сделки. Если вычесть продолжительные выходные в начале месяца, вторая половина января по покупательской активности, вполне может посоревноваться с пиковыми месяцами прошлого года.

Всего за январь участвующие в информационном обмене девелоперы заключили 95 договоров купли-продажи на сумму 186 млн. рублей. Для сравнения, в декабре было зарегистрировано 112 сделок (329 млн. рублей), в ноябре – 129 продаж (291 млн. рублей).

Весьма красноречиво сравнение показателей января 2012 года с тем же месяцем 2011 года. Тогда был подписан лишь 51 договор, столь же «провальным» по сделкам был и январь 2010 года.

Динамика и структура продаж участников информ-обмена

Данные аналитического центра Ассоциации риэлторов СПб и ЛО

Динамика и структура выручки участников информ-обмена

Рост покупательской активности на загородном рынке, который отмечался по результатам прошлого года, не прекратился и в январе. Хотя некоторые эксперты связывают высокие результаты зимних месяцев с относительно теплой погодой. Подмечая, что когда – ближе к февралю – градусник ушел за отметку «минус 15», число желающих выезжать на просмотры сильно сократилось.

В январе получила подтверждение и еще одна тенденция прошлого года: уменьшение сумм сделок. В минувшем месяце участниками информ-обмена было реализовано 64 участка под самостоятельное освоение, 5 отдельно стоящих коттеджей и 26 секций в таун-хаусах. Почти все сделки проходили в нижнем ценовом сегменте. Средняя цена проданных наделов достигла исторического минимума: за участок с коммуникациями давали в среднем 1,35 млн. рублей. Средняя стоимость сотки вернулась к рекордно низкой планке 115 000 рублей. Столь низкие показатели объясняются тем, что из 64 проданных в январе участков лишь два стоили дороже 3 млн. рублей (обычно в статистике обмена присутствует по 10-15 таких продаж в месяц).

Четыре из пяти проданных коттеджей также можно отнести к низшей ценовой категории. Это строения в рамках бюджетных проектов «Кивеннапа» и «Золотые ключи» ценой 4-6 млн. рублей (при столь незначительном числе продаж средние показатели выводить неоправданно).

В сегменте таун-хаусов 25 сделок прошло с недорогими лотами в проектах эконом-класса, и лишь одна продажа пришлась на довольно дорогой объект в малоэтажном комплексе «Ollila».

Рост со снижением

Наблюдаемые на рынке тенденции противоречивы: если судить по растущему количеству сделок, отчетливо заметен подъем и можно сделать вывод, что рынок идет в рост. Однако снижающиеся суммы сделок, напротив, говорят о сокращении сумм, которыми свободно распоряжаются граждане. Понятно, что, приобретая дешевое предложение, покупатели вынуждены жертвовать качеством. «Приобретения участков без подряда (а это остается основным типом сделок на загородном рынке) – это не от хорошей жизни. Если бы в экономике все было в порядке, девелоперы бы успешно торговали коттеджами, а мы бы обсуждали, кто из застройщиков предлагает наиболее интересную архитектурную концепцию поселка и лучший набор инфраструктурных объектов», - говорит Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком».

Вместе с тем уже не один месяц наблюдается отрадная тенденция: покупатели все больше теряют интерес к участкам без инженерной подготовки. Цена перестала быть единственным критерием оценки, горожане стали обращать все больше внимания на наполненность предложения, пытаются понять, что они смогут сделать с купленной землей в будущем. В декабре на 17 проектов, предлагающих землю без коммуникаций, было реализовано лишь два лота. В январе – шесть. Напомним, минувшей весной за месяц продавалось 30-40 таких участков, пиковый показатель – 49.

«Заметила отрадную перемену в настроениях покупателей: люди перестали бросаться на самое дешевое предложение. Ажиотажный спрос на недорогую землю без коммуникаций, где главным фактором для покупки была ее цена, сошел на нет. Конечно, все по-прежнему ищут то, что подешевле, но уже непременно хотят в разумной близости от города и на нужном направлении. Полагаю, то же самое произойдет вскоре и с недорогими таун-хаусами. Сегодня на вопрос, почему вы покупаете секцию в сблокированном доме, все как один отвечают – дешево. Видимо, и это пройдет», - полагает Ольга Мельникова, директор по продажам компании «ЭкоЛэнд».

Однако сами застройщики, предлагающие подобные таун-хаусы, напротив, уверены, что спрос на такое предложение будет быстро расти и вынашивают планы существенного увеличения объемов застройки.

Пока статистика продаж подкрепляет их уверенность: с каждым месяцем продажи секций растут. За «праздничный» январь было продано 26 лотов, больше сделок фиксировалось только в декабре – 32 объекта.

В самом деле, причина появления в предложении сверхдешевых секций (а одна из компаний обещает в ближайшее время вывести на рынок объекты площадью 37 кв.м. за 1 млн. рублей) – вовсе не в том, что людям нужно именно такое загородное жилье. Дело в другом: в силу ряда обстоятельств, связанных с высокой степенью монополизации и коррумпированности в стране, загородные застройщики могут предложить покупателям в разы более низкую стоимость квадратного метра, чем городские. Подобные предложения таун-хаусов фактически просто замещают отсутствующее предложение дешевых городских квартир.

Коттеджная доля

Что касается коттеджей, то продавать такие объекты застройщикам, похоже, все сложнее. Доля таких продаж в общей структуре сделок постепенно уменьшается. Сделок с объектами дороже 5 млн. рублей весьма немного. До кризиса 2008 года, напомним, отдельно стоящих коттеджей по 5 млн. рублей в организованной застройке просто не было. Проект «Новая Ижора», считавшийся тогда наиболее бюджетным малоэтажным жильем, торговал домами от 6 млн., реализуя по 50 домовладений в месяц. 

Сегодня покупатели худо-бедно разбирают дома за 3-5 млн. рублей (как правило, это коттеджи площадью 100-130 кв.м. на 10-11 сотках земли), но на более дорогие предложения найти желающих все сложнее.

Немногие клиенты, готовые отдать девелоперам хотя бы по 5-10 млн. рублей за коттедж выбирают чаще всего дом площадью 150-180 кв.м. на участке 11-13 соток. Еще боле состоятельные: располагающие суммой в 10-25 млн. рублей, как правило, берут дома площадью 200-230 кв.м. с 14-16 сотками земли. «Некоторые состоятельные клиенты изначально запрашивают земельные участки по 25-30 соток, но когда начинаешь более предметно общаться и предлагать варианты, вполне удовлетворяются значительно меньшими по размеру наделами», - делится наблюдениями директор по маркетингу и продажам компании «Русь: Новые территории» Юлия Блинова.

Комментарий эксперта:

Анна Прохорова,
директор по продажам «Ландскрона Девелопмент»:

- Зима в этом году была очень активной. Обращений было втрое больше, чем в это же время год назад. Много выездов и просмотров. Вместе с тем с покупателями стало работать сложнее. Раньше клиенты, если объект им нравился, быстро принимали решение о покупке. Сейчас даже в этом случае непременно хотят изучить и другие предложения. На раздумья о покупке уходит как минимум месяц. Разборчивость клиентов растет с каждым годом.

Проект по обмену информацией о реальных сделках стартовал в начале 2009 года. Сегодня в нем участвуют 37 компаний, ведущих 77 проектов малоэтажной загородной застройки.