Портал «Загород.ру» — это сайт по загородной недвижимости. На нашем портале вы сможете найти объективную информацию о ситуации на загородном рынке, уникальные, соответствующие действительности, а не рекламным статьям, описания коттеджных посёлков и компаний, много полезной и интересной информации в наших авторских статьях. Самая полная база по загородной недвижимости позволит подобрать загородный дом, коттедж или земельный участок. Мы всегда рады Вам!
Жаркий январь

Первый месяц 2012 года оказался весьма урожайным на сделки. Если вычесть продолжительные выходные в начале месяца, вторая половина января по покупательской активности, вполне может посоревноваться с пиковыми месяцами прошлого года.

Всего за январь участвующие в информационном обмене девелоперы заключили 95 договоров купли-продажи на сумму 186 млн. рублей. Для сравнения, в декабре было зарегистрировано 112 сделок (329 млн. рублей), в ноябре – 129 продаж (291 млн. рублей).

Весьма красноречиво сравнение показателей января 2012 года с тем же месяцем 2011 года. Тогда был подписан лишь 51 договор, столь же «провальным» по сделкам был и январь 2010 года.

Динамика и структура продаж участников информ-обмена

Данные аналитического центра Ассоциации риэлторов СПб и ЛО

Динамика и структура выручки участников информ-обмена

Рост покупательской активности на загородном рынке, который отмечался по результатам прошлого года, не прекратился и в январе. Хотя некоторые эксперты связывают высокие результаты зимних месяцев с относительно теплой погодой. Подмечая, что когда – ближе к февралю – градусник ушел за отметку «минус 15», число желающих выезжать на просмотры сильно сократилось.

В январе получила подтверждение и еще одна тенденция прошлого года: уменьшение сумм сделок. В минувшем месяце участниками информ-обмена было реализовано 64 участка под самостоятельное освоение, 5 отдельно стоящих коттеджей и 26 секций в таун-хаусах. Почти все сделки проходили в нижнем ценовом сегменте. Средняя цена проданных наделов достигла исторического минимума: за участок с коммуникациями давали в среднем 1,35 млн. рублей. Средняя стоимость сотки вернулась к рекордно низкой планке 115 000 рублей. Столь низкие показатели объясняются тем, что из 64 проданных в январе участков лишь два стоили дороже 3 млн. рублей (обычно в статистике обмена присутствует по 10-15 таких продаж в месяц).

Четыре из пяти проданных коттеджей также можно отнести к низшей ценовой категории. Это строения в рамках бюджетных проектов «Кивеннапа» и «Золотые ключи» ценой 4-6 млн. рублей (при столь незначительном числе продаж средние показатели выводить неоправданно).

В сегменте таун-хаусов 25 сделок прошло с недорогими лотами в проектах эконом-класса, и лишь одна продажа пришлась на довольно дорогой объект в малоэтажном комплексе «Ollila».

Рост со снижением

Наблюдаемые на рынке тенденции противоречивы: если судить по растущему количеству сделок, отчетливо заметен подъем и можно сделать вывод, что рынок идет в рост. Однако снижающиеся суммы сделок, напротив, говорят о сокращении сумм, которыми свободно распоряжаются граждане. Понятно, что, приобретая дешевое предложение, покупатели вынуждены жертвовать качеством. «Приобретения участков без подряда (а это остается основным типом сделок на загородном рынке) – это не от хорошей жизни. Если бы в экономике все было в порядке, девелоперы бы успешно торговали коттеджами, а мы бы обсуждали, кто из застройщиков предлагает наиболее интересную архитектурную концепцию поселка и лучший набор инфраструктурных объектов», - говорит Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком».

Вместе с тем уже не один месяц наблюдается отрадная тенденция: покупатели все больше теряют интерес к участкам без инженерной подготовки. Цена перестала быть единственным критерием оценки, горожане стали обращать все больше внимания на наполненность предложения, пытаются понять, что они смогут сделать с купленной землей в будущем. В декабре на 17 проектов, предлагающих землю без коммуникаций, было реализовано лишь два лота. В январе – шесть. Напомним, минувшей весной за месяц продавалось 30-40 таких участков, пиковый показатель – 49.

«Заметила отрадную перемену в настроениях покупателей: люди перестали бросаться на самое дешевое предложение. Ажиотажный спрос на недорогую землю без коммуникаций, где главным фактором для покупки была ее цена, сошел на нет. Конечно, все по-прежнему ищут то, что подешевле, но уже непременно хотят в разумной близости от города и на нужном направлении. Полагаю, то же самое произойдет вскоре и с недорогими таун-хаусами. Сегодня на вопрос, почему вы покупаете секцию в сблокированном доме, все как один отвечают – дешево. Видимо, и это пройдет», - полагает Ольга Мельникова, директор по продажам компании «ЭкоЛэнд».

Однако сами застройщики, предлагающие подобные таун-хаусы, напротив, уверены, что спрос на такое предложение будет быстро расти и вынашивают планы существенного увеличения объемов застройки.

Пока статистика продаж подкрепляет их уверенность: с каждым месяцем продажи секций растут. За «праздничный» январь было продано 26 лотов, больше сделок фиксировалось только в декабре – 32 объекта.

В самом деле, причина появления в предложении сверхдешевых секций (а одна из компаний обещает в ближайшее время вывести на рынок объекты площадью 37 кв.м. за 1 млн. рублей) – вовсе не в том, что людям нужно именно такое загородное жилье. Дело в другом: в силу ряда обстоятельств, связанных с высокой степенью монополизации и коррумпированности в стране, загородные застройщики могут предложить покупателям в разы более низкую стоимость квадратного метра, чем городские. Подобные предложения таун-хаусов фактически просто замещают отсутствующее предложение дешевых городских квартир.

Коттеджная доля

Что касается коттеджей, то продавать такие объекты застройщикам, похоже, все сложнее. Доля таких продаж в общей структуре сделок постепенно уменьшается. Сделок с объектами дороже 5 млн. рублей весьма немного. До кризиса 2008 года, напомним, отдельно стоящих коттеджей по 5 млн. рублей в организованной застройке просто не было. Проект «Новая Ижора», считавшийся тогда наиболее бюджетным малоэтажным жильем, торговал домами от 6 млн., реализуя по 50 домовладений в месяц. 

Сегодня покупатели худо-бедно разбирают дома за 3-5 млн. рублей (как правило, это коттеджи площадью 100-130 кв.м. на 10-11 сотках земли), но на более дорогие предложения найти желающих все сложнее.

Немногие клиенты, готовые отдать девелоперам хотя бы по 5-10 млн. рублей за коттедж выбирают чаще всего дом площадью 150-180 кв.м. на участке 11-13 соток. Еще боле состоятельные: располагающие суммой в 10-25 млн. рублей, как правило, берут дома площадью 200-230 кв.м. с 14-16 сотками земли. «Некоторые состоятельные клиенты изначально запрашивают земельные участки по 25-30 соток, но когда начинаешь более предметно общаться и предлагать варианты, вполне удовлетворяются значительно меньшими по размеру наделами», - делится наблюдениями директор по маркетингу и продажам компании «Русь: Новые территории» Юлия Блинова.

Комментарий эксперта:

Анна Прохорова,
директор по продажам «Ландскрона Девелопмент»:

- Зима в этом году была очень активной. Обращений было втрое больше, чем в это же время год назад. Много выездов и просмотров. Вместе с тем с покупателями стало работать сложнее. Раньше клиенты, если объект им нравился, быстро принимали решение о покупке. Сейчас даже в этом случае непременно хотят изучить и другие предложения. На раздумья о покупке уходит как минимум месяц. Разборчивость клиентов растет с каждым годом.

Проект по обмену информацией о реальных сделках стартовал в начале 2009 года. Сегодня в нем участвуют 37 компаний, ведущих 77 проектов малоэтажной загородной застройки.

С начала года несколько компаний приостановили участие в обмене: кто-то просто снимает проекты с продажи, есть случаи, когда руководство фирмы принимает стратегическое решение распродать остатки и уйти с рынка. Такие участники не видят больше смысла участвовать в общем девелоперском проекте и обмениваться данными по сделкам.
 
В январе покинули обмен проекты «Ski House», «Альпийская горка», «Барышево», «Западное солнце», «Краснофлотское». Вступила в обмен компания «Тихая Ладога» с одноименным проектом, еще несколько компаний – на подходе.

В данный момент информацией о сделках обмениваются компании:
 
"НЖК-СПб", ГК "Стинком", "Евросиб-Девелопмент", ИСГ "Норманн", Village Consulting, "ПулЭкспресс Групп", "НеваИнвестПроект", «Ландскрона девелопмент», «БТК-девелопмент», «Би Хай Инвест», «Вилла плюс», «Старт-Девелопмент», «Тимбер Продукт», Land Aspect, «Особняк», «Гарант-девелопмент», «47 регион», «Невская строительная компания», УК "Монолит-Недвижимость", «ДомФинланд», «Изумрудная долина», «1-ая Академия недвижимости», «Фаэтон Девелопмент Групп», «Эко Ленд», «Светлострой», ГК "Мидгард", УК "Новая дача", ПАН, АТС "Малиновка, «Евростиль», «Петроземпроект», «Северная недвижимость», «Русь: Новые территории», «Тихая Ладога», застройщики – частные лица.
Оцените статью:
Автор
Комментарий