У консалтинговых компаний, работающих на рынках недвижимости и в области делового консультирования, есть много занятных инструментов. Один из самых простых и при этом полезных – так называемая матрица БКГ (The Boston Consulting Group, BCG Matrix). Википедия любезно сообщает нам, что она была создана «основателем Бостонской консалтинговой группы Брюсом Д. Хендерсеном для анализа актуальности продуктов компании, исходя из их положения на рынке относительно роста рынка данной продукции и занимаемой выбранной для анализа компанией доли на рынке».

«Бостонская матрица», как ее еще называют, представляет собой табличку 2*2 клетки, или в графическом виде - две оси. По горизонтали лежит масштаб производства или доли рынка, а по вертикали – жизненный цикл товара. В левом нижнем углу находятся продукты с малыми масштабами и на начальном цикле, а в правом верхнем, соответственно, большие масштабы и развитые продукты. Попробуем применить «Бостонскую матрицу» к текущей ситуации на рынке загородной недвижимости.

«Звезды»

Эта группа продуктов характеризуется высоким темпом роста продаж и высокой долей рынка. Такие продукты теоретически приносят большую прибыль, однако приносимый ими доход сравнительно низок. Причина в том, что их производство и обеспечение рынка требует высоких вложений. На рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области к таким товарам относятся «участки с проектом».

Это основной товар, представленный на рынке. Он отвечает за основную долю объема продаж. При высоком качестве проекта и хорошем месте расположения результаты могут быть просто поразительными. Другое дело, что плохой проект или экономия на мелочах вполне способны погубить проект. «Звезды» вообще не терпят экономии на мелочах. «Бостонская матрица» утверждает, что долю таких продуктов в портфеле фирмы следует увеличивать. Главное, не забывать о качестве товара.

«Дойные коровы» («Денежные мешки»)

Характеризуются высокой долей на рынке, но низкими темпами роста объёма продаж. Привлекательность таких товаров, согласно «Бостонской матрице», объясняется тем, что они не требуют дополнительных инвестиций и обеспечивают хороший денежный доход. На рынке загородной недвижимости это, конечно же, продажа земельных участков под застройку.
Спрос на землю в Ленинградской области вполне стабилен. Если застройщик выводит на рынок участки в красивом месте по конвенционально приемлемой цене, и явно справляется с проблемой коммуникаций, объект он, почти наверняка, продаст. Правда, никакого бурного роста рынка ожидать уже не следует.

«Дойных коров», согласно «Бостонской матрице» необходимо беречь и максимально контролировать. Средства от продаж можно направлять на развитие других, более перспективных продуктовых ниш.

«Собаки» («Хромые утки», «Мертвый груз»)

Эту группу характеризует низкий темп роста, низкая доля рынка, невысокий уровень рентабельности и трудности при производстве. К таким продуктам на рынке загородной недвижимости относятся элитные домовладения.

Продажа «элитки» - трудоемкий и сложный процесс. Ее доля рынка невелика, а требования и стандарты постоянно растут. Застройщикам нужно балансировать между экономикой и масштабами строительства, с одной стороны, и меняющимися потребительскими требованиями и технологиями, с другой. Покупатели элитного жилья капризны, в этом сегменте рынка много нюансов.

«Бостнская матрица» говорит, что от «Собак» нужно избавляться. Однако полностью исключить их из портфеля и выдавить с рынка невозможно и недальновидно. Спрос на «элитку» будет до тех пор, пока люди будут гнаться за статусным потреблением. То есть – всегда.

«Трудные дети» («Дикие кошки», «Темные лошадки», «Знаки вопроса»)

Эту группу товаров характеризует низкая доля рынка, но высокие темпы роста. К этой группе на рынке загородной недвижимости относятся «дальние дачи» и готовые домовладения класса «бизнес».

Как показали анализы ситуации в коттеджных поселках, готовые дома «бизнес-класса» (9-15 млн на домовладение) пользуются спросом, особенно на фоне деградации понятия «элитного загородного жилья» и часто встречающихся откровенно некачественных предложений в более низком классе. Спрос на подобные домовладения (и темп продаж, как следствие), конечно, снизился в кризис, но не упал совсем. Люди все чаще приходят к мысли, что покупать надо готовое, а не обещания. Правда, стоит ли говорить, что этот продукт требует от застройщика значительной уверенности в своих силах и серьезных вложений. К тому же, не все потенциальные покупатели могут позволить себе подобные продукты.

«Дальние дачи» - новый сегмент рынка, который пока только начинает осваиваться девелоперами. Перспективы его роста связаны с большим числом факторов, причем не всегда рыночного свойства. В полном соответствии с рекомендациями «Бостонской матрицы», дальние дачи могут стать как «звездами», так и «собаками». Если перспективы благоприятные, инвестиции в будущие «звезды» принесут большие прибыли.

Как и любые аналогичные, давайте называть вещи своими именами, примитивные модели, «Бостонская матрица» легко подвержена критике. Она не учитывает многих нюансов рынка, примитивна, зато эффективна и безжалостна. Возможно, результаты ее применения понравятся не всем читателям. Что ж, так и должно быть в консалтинге.