Весь 2013 год статистика отмечала серьезное снижение числа продаж по сравнению с предыдущим годом. Застройщики пытались сохранить улыбку, публично говоря о сделках, но отойдя от журналистов подальше, менялись в лице и говорили совсем другие вещи: продажи стоят.

На самом деле продажи не стояли. Они шли своим чередом. Просто раньше, в 2012 году, случился локальный подъем, число сделок резко подросло. К новому темпу продаж быстро привыкли и даже стали ожидать дальнейшего улучшения ситуации. Но вместо этого продажи вернулись на уровень 2011 года. Этого никто не предполагал и никто к этому не был готов. Между тем данные Бюро аналитики по рынку недвижимости (см. график) демонстрируют, что ситуация именно такова. Продажи в 2012 году оказались неожиданно высокими (почему, вопрос отдельный), в 2013 году спрос всего лишь успокоился и вернулся к прежним показателям.

Елена Машедо, генеральный директор компании «ПетроЗемПроект» комментирует: «В целом, результатами продаж 2013 года и выручкой мы довольны, они несколько превышают итоги 2012 года, насколько я знаю, у многих коллег ситуация в этом отношении не столь радужная. Не жду, что в 2014 году на рынке станет легче. Но мы, конечно, попытаемся удержать темп продаж».

Если посчитать суммарное число сделок на рынке, то по сравнению с 2011 годом оно даже немного подросло: число реализуемых проектов в 2013 году было существенно больше, чем двумя годами ранее, а «удельная выручка» оказалась примерно равной.

Среднее число сделок на проект-участник информационного обмена в квартал

Средняя выручка проектов-участников информационного обмена в квартал, млн. руб.

Опять же оговоримся, средние цифры описывают ситуацию весьма условно. Большая часть реализуемых проектов как всегда осталась без продаж или с единичными случайными сделками. В то же время на рынке были и остаются поселки, которые имеют совсем другую статистику заключенных договоров. Так в проекте «Особый статус» от компании «Русь: Новые Территории» в 2013 году было подписано 24 договора на продажу домов на сумму 359 млн. рублей (здесь ситуация даже несколько улучшилась по сравнению с прошлым годом). Проект «Охтинский парк» от компании «ПулЭкспресс» реализовал 62 довольно дорогих участка на сумму 381 млн. рублей. В проекте «Балтийская ривьера» реализовано 27 еще более дорогих лота на сумму 271 млн. рублей. В проекте «Прилесный» (застройщик - компания «Факт») продали 68 участков, 49 сделок зафиксировано в проекте «Кавголовское озеро» от «Сити 78», 75 лотов (отдельностоящих коттеджей, дуплексов, таун-хаусов) реализовали в «Золотых ключах» от «СтартДевелопмент», в проектах «Кивеннапа-север» и «Кивеннапа-юг» нашли покупателей 189 и 143 домовладения соответственно.

«Большое количество приостановленных проектов, а также отсутствие сделок у многих говорит лишь о том, что рынок очищается от ненужных проектов. В успешных поселках все было хорошо. Определенный спад продаж был заметен, однако он - исключительно оздоравливающий. Мы надеемся, что ожидаемый в 2014 году спад продаж будет все же в оздоравливающих дозах, а не смертельных. Ну а мы пока будем укреплять иммунитет», - комментирует Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории».

Структура неподвижна

В целом за 2013 год участники информ-обмена заработали 4,48 млрд рублей. Средняя выручка на проект за 2013 год составила 47,8 млн рублей. Для сравнения, в 2012 году эта сумма была значительно выше - 66,4 млн. В 2011 году средний доход был на уровне 45,5 млн. рублей, в 2010 – 49,4 млн.

Что еще обращает на себя внимание, так это стабильность структуры продаж. В 2013 году она практически не изменилась по сравнению с предыдущим годом. Примерно 59% сделок пришлось на участки, 8% на коттеджи, 33% на таун-хаусы. Правда, смотря на эти цифры, надо учитывать, что в данных информ-обмена очень хорошо представлены проекты, продающие таун-хаусы. В целом же доля секций в общей статистике продаж заметно скромнее. По подсчетам Бюро аналитики, на секции приходится около 14% от общего числа подписанных застройщиками договоров. Тогда как участки под самостоятельную застройку занимают примерно 77% от общего числа продаж.

Структура продаж участников информационного обмена в 2013 году

Структура выручки от продаж участников информационного обмена в 2013 году

Хотя число проданных коттеджей (в эту категорию мы традиционно включаем и участки с обязательным подрядом, рассматривая эти сделки как приобретение коттеджа на нулевой стадии строительства) на рынке остается весьма невелико, доход, получаемый за счет продажи этих лотов, вполне сопоставим с выручкой от реализации земель без подряда. Так в минувшем году участники информ-обмена выручили от продажи домов чуть больше миллиарда рублей (1,081 млрд. руб), от продажи участков – немногим более двух (2,017 млрд.)

Лучше меньше да лучше

Последние годы стоимость приобретаемых участков держится примерно на одном уровне (если быть точным, чуть-чуть подрастает). В среднем граждане оставляют у девелоперов за землю 2,06 млн. рублей. Понятно, что средняя цифра всего лишь отражает соотношение дорогих и дешевых участков, приобретаемых гражданами. Если в «Балтийской ривьере» неплохо разбираются наделы по 10-15 млн. за лот, а «Охтинский парк» успешно торгует участками по 6-7 млн, то в «Сосновских озерах» с удовольствием раскупаются наделы по 700 000 руб. В проекте «Усадьба Волковицы» - по 400 000 руб. Самая популярная цена, согласно данным информ-обмена 1-1,5 млн. С этими деньгами готовы расстаться немало покупателей участков.

Что заметно: граждане все больше ограничивают себя в площадях приобретаемой земли, предпочитая те же деньги потратить не на количество соток, а на качество – то есть купить участок поменьше, но с более выигрышной локацией или иными качественными характеристиками.

Средние площади приобретаемых участков без подряда, сотки

Средняя стоимость сотки покупаемых участков, тыс. руб.
За четыре года средняя стоимость приобретаемой гражданами сотки возросла примерно на 45%. С одной стороны, это не так уж далеко от инфляции, которая за это же время подняла цены на остальные товары в стране на 31% по официальным данным и на 50-60% - по неофициальным. Однако у большинства застройщиков цены не растут даже со скоростью официальной инфляции, некоторые даже уменьшают ценники. Так что качество покупаемой земли все же постепенно улучшается.

В то же время граждане постепенно понимают, что для нормальной загородной жизни им вовсе не нужны поля в 20-30 соток. Все больше появляется проектов, где предлагаются участки в 7-8 соток. Сегодня, по данным Бюро аналитики, такие предложения можно найти в 101 загородном проекте. При том, что вообще земельный участки под самостоятельную застройку реализуются в рамках 251 комплекса. В 35 коттеджных поселках вам предложат участки по 6 соток, а кое-где и меньше.  Несколько лет назад граждане меньше, чем о 10 сотках и слышать не хотели, все старались отдалиться от соседей на максимальную дистанцию. Сегодня в подходах все больше практичности. Покупатели понимают, что 10 у тебя соток или 20, уединения все равно не получится, а облагородить и содержать придется значительные ненужные площади. В самом деле: для 10-соточных участков среднее расстояние между соседними домами составляет 20 м на 20-соточных – около 30 метров. Разница не так уж существенна.

В дорогом сегменте клиенты, конечно, выбирают участки более просторные – в среднем по 15-20 соток. Хотя и здесь есть примеры приобретения наделов по 8-10 соток. Те же, кто нацелен на покупку дешевой земли, все активнее берут участки 7-8 соток, что и объясняет смещение предложения в эту сторону.

В последнем квартале 2013 года средняя величина участка составила 11,6 сотки – самый низкий показатель за все время наблюдений. Средняя цена купленной сотки – 177 000 рублей.

Формальный плюс, реальный минус

В IV квартале 2013 года средняя площадь приобретенных коттеджей составила 172 кв.м. Средняя цена – 12,9 млн. Оба квартальных показателя - самые высокие за последние 4 года, однако о тенденции, считаю, говорить преждевременно. Во-первых, для этого нет никаких внятных оснований. Во-вторых, в сегменте коттеджей из-за незначительности числа объектов весьма велики случайные отклонения от средних величин. К примеру, в IV квартале 2012 года средняя площадь была 152 кв.м., в следующем квартале сократилась до 129 кв.м., потом опять начала расти. При усреднении величин за год, видим, что серьезных изменений в запросах граждан относительно площади домов не наблюдается. Однако цена покупаемых коттеджей постепенно растет. В 2010 году клиенты оставляли у застройщиков в среднем по 8,1 млн. рублей, в 2013-м году сумма выросла до 8,91 млн. Плюс 10% за четыре года. С учетом инфляции – минус 21%.

Динамика средней стоимости приобретаемых домовладений, млн. руб.

Динамика средней площади приобретаемых домовладений, кв.м

Цены и площади таун-хаусов до 2012 года уверенно снижались, однако теперь немного подросли. В этом году средняя площадь сблокированного жилища составила 78,1 кв.м. (против 72,5 кв.м. годом ранее). Средняя стоимость секции подросла до 2,7 млн. рублей (было 2,4 млн.). Средняя цена квадратного метра этого типа жилья остается примерно на одном уровне. В 2013 году покупатели секций платили за эти объекты по 34 600 рублей за кв.м, а покупатели коттеджей получали свои метры примерно вдвое дороже - по 61 700 за «квадрат» (цены здесь указаны вместе со стоимостью участка).

Подробнее об информационно обмене