Как отмечают специалисты Бюро аналитики по рынку недвижимости, 2014 год на загородном рынке начался с сюрпризов. Впервые за все время наблюдения, он оказался более урожайным на сделки, чем декабрь. Это при том, что почти половина января по заведенной русской традиции была нерабочей.

Однако обильные январские праздники не помешали компаниям, участвующим в обмене информацией о реальных сделках (подробности об информ-обмене см. врезку) закрыть 108 сделок. За первый месяц года было реализовано 74 участка под самостоятельную застройку, 4 коттеджа (сюда мы включаем также участки с обязательным подрядом), 30 секций таун-хуасов (здесь мы учитываем все виды сблокированного жилья: дуплексы, триплексы и пр.).

Для сравнения: в декабре 2013 года было подписано всего 87 сделок. Что стало причиной необычной январской активности, то ли откровенно провальные результаты декабрьских продаж (он показал самые низкие показатели сделок за последние три года), то ли колебания российской валюты, подтолкнувшие сомневающихся к немедленному подписанию документов купли-продажи. А может, это первый звоночек того давно ожидаемого подъема спроса, на который уповают застройщики, выставляющие в продажу все новые и новые проекты? В последнее, впрочем, не верится совсем: никаких улучшений в российской экономике не просматривается, напротив ситуация все больше ухудшается. Может быть, не надо искать причин и это просто случайное отклонение?

Второй сюрприз январской статистики: финансовые показатели этого месяца просто зашкаливают – суммарная выручка девелоперов в рамках информ-обмена составила примерно 570 млн. рублей. Это самый высокий показатель за последние 12 месяцев. Однако эта цифра -  «с подвохом». На статистику драматичным образом отразились несколько крупных сделок, проведенных в январе компанией «ПулЭкспресс». В рамках проекта «Охтинский парк» было реализовано пять весьма крупных участков (средняя площадь – 132 сотки). Конкретные суммы сделок компания не разглашает, но по оценкам экспертов, суммарная выручка от продажи этих лотов составляет 260-290 млн. рублей (реализованы весьма дорогие береговые участки в седьмой очереди проекта). Почему пять таких лотов приобретены одномоментно, остается только догадываться, но по уверениям компании-продавца, это не оптовая покупка: земли приобрели клиенты для собственного использования.

Структура и динамика продаж участников информационного обмена

Здесь и далее собственные данные Бюро аналитики по рынку недвижимости

Структура и динамика выручки участников информационного обмена, млн. руб.

Необходимое пояснение: при построении графиков мы не учитываем эти экстраординарные сделки, чтобы не «смазать» общую картину рынка.

Девелоперы не в курсе

Застройщики весьма спокойно отнеслись к колебаниям курсов отечественной валюты и не бросаются переписывать ценники. Впрочем, некоторые девелоперы предполагают изменять цену в ближайшее время по другим «внутренним» причинам.
«Изменение курса иностранных валют напрямую не влияет на себестоимость объектов недвижимости в нашем комплексе «Янино-1»: мы используем российские материалы и ресурсы. Их цена постепенно растет, но в рамках внутренней инфляции. Цену на объекты мы устанавливаем в зависимости от их степени готовности: на начальной стадии строительства 78 метровые таун-хаусы реализуются по цене 3,6 млн руб., а на завершающейся стадии - по 3,9 млн. руб.» - поясняет позицию компании начальник отдела продаж НЖК-ЛО Наталья Маркова.

Схожей позиции придерживаются и в компании «Тимбер Продукт». «Для нас ценообразование загородной недвижимости, в первую очередь, зависит от сезонности, а не от курсовых колебаний. Так, с конца 2013 года мы пока снизили цены на свои земельные участки в проектах «Краснозерное-2» и «Северная корона». Думаю, курсовая нестабильность рубля, особенно если такая ситуация затянется, будет способствовать привлечению покупателей, желающих надёжно вложить средства. Естественно, мы следим за событиями и готовы отреагировать соответствующим образом. Пока количество обращений от потенциальных клиентов нас вполне устраивает», - отмечает Денис Малышев, генеральный директор компании «Тимбер Продукт».

Валерий Панкратов, генеральный директор «РусВудХаус» опасается, что последние события могут повлиять на стоимость строительства. По мнению эксперта, стоимость материалов существенно повысится, количество строительных бригад с Украины резко сократится, все это может существенно увеличить стоимость строительства.

О грядущем росте цен на свои объекты заявляет Евгений Айтжанов, генеральный директор «АТС Малиновка - управление дачными поселками»: «Вероятно, в ближайшие месяц-два перед сезоном стоимость будет пересмотрена на повышение. Мы уже по ряду поселков подняли стоимость, но причина не в колебаниях курсов валют, а в растущем спросе на земельные участки по ряду направлений».

«Мы рассматриваем возможность привязки стоимости участка к какой либо валюте, но у нас есть определенные сомнения в том, что курсовые колебания рубля повлияют на покупательский спрос на рынке загородной недвижимости. При строительстве своих объектов мы почти не используем иностранные материалы» - рассуждает Максим Голубев старший менеджер «Фаэтон Девелопмент Групп».

«Пока планов менять ценовую политику в связи с колебаниями рубля нет. Прежде всего, потому, что в поселке «Золотые ключи» все достроено. Плановое увеличение произойдет в феврале, но оно связано с возрастающей степенью готовности жилья. Сейчас поселок заселяется, снабжается водой и электричеством, работает система водоотведения. Как только будет подключен газ, возрастет цена», - комментирует ситуацию в проекте Евгения Стрельцова, директор по связям с общественностью «СТАРТ Девелопмент».

Дома не радуют

Как уже сказано выше, в зимние месяцы традиционно число сделок сокращается. За январь в рамках информ-обмена было подписано лишь четыре договора купли-продажи коттеджей. Так плохо с продажами домов не было уже очень давно: это самый низкий показатель за последние несколько лет. Данные декабря (6 сделок) также весьма удручающие. Вообще заметно, что коттеджей в последние месяцы продается все меньше. Спрос на этот тип недвижимости даже ниже, чем в 2011 году (не говоря уже про 2012-й). С чем это связано, эксперты затрудняются дать ответ.

Соответственно, все труднее говорить о средних показателях: усреднять параметры 4-6 продаж неоправданно с точки зрения статистики – очень велики случайные отклонения, полезность этой цифры весьма относительна. В свое время мы из-за сокращения продаж с участками без инженерной подготовки отказались отдельно учитывать этот тип предложения, объединив данные с инжерно-подготовленными наделами. Куда деть считанные сделки с коттеджами – вопрос сложный.
К примеру, январские продажи: три сделки были подписаны по довольно дорогим объектам (один договор на 15 млн. в «Балтийской ривьере», два по 19 млн. – в «Особом статусе»), цена еще одного контракта – меньше 5 млн. рублей.
На бизнес-встрече девелоперов в Генеральном консульстве королевства Бельгия были приведены весьма показательные цифры Бюро аналитики. Согласно этим данным сегодня в диапазоне 10-30 млн. рублей предлагают дома в рамках 61 коттеджного поселка. На это число девелоперов за 2013 год пришлось лишь 180 сделок с этим типом недвижимости. Причем половина от этого количества продаж распределилась между 5 проектами. Другую половину клиентов делили между собой 56 аутсайдеров (в среднем совершив по 2 сделки в год). В более низком ценовом сегменте ситуация по сделкам несколько благоприятнее, однако выручки здесь меньше. Суммарный доход в среднем ценовом сегменте (10-30 млн. руб. за лот) за 2013 год составила 2,7 млрд. рублей в нижнем (менее 10 млн. рублей за лот) – всего 1,7 млрд.

Чуть лучше ситуация в сегменте таун-хаусов. По сравнению с 2012 годом продажи существенно сократились, но, по крайней мере, показатели выше, чем были в 2011-м. Средняя стоимость секций – 2,93 млн. Отметим, что в январе на удивление хорошо продавались таун-хаусы в «Янино» и в «Изумrood» (в этом проекте ввели новое весьма бюджетное предложение по сблокированному жилью).

Средняя цена приобретаемых домовладений, млн. руб. за лот.

Средняя цена приобретаемых участков, млн. руб. за лот

В сегменте участков новых тенденций нет. Цены и площади реализованных наделов последнее время остаются довольно стабильными. О долгосрочных тенденциях в этой категории мы уже писали неоднократно.

«Сегодня наибольшее количество сделок на рынке подписывается с участками стоимостью до 100 000 рублей за сотку. Как правило, в эти суммы коммуникации не включены (они могут составлять от 50 до 150% от стоимости недорогой земли). В таких поселках подведение коммуникаций, как правило, не единовременное: пока со всех покупателей соберут необходимую сумму, пройдет немало времени. Соответственно, вкладывая деньги в такой «полуфабрикат», клиенты должны быть готовы к тому, что вложенные деньги успеют обесцениться, прежде чем они смогут хотя бы начать строительство на этой земле», - комментирует ситуацию Елена Машедо, генеральный директор компании «ПетроЗемПроект». 

Опрос экспертов

«Предполагаете ли вы увеличивать или уменьшать затраты на продвижение проектов?»

Наталья Маркова, начальник отдела продаж НЖК-ЛО:
- Эффективность каналов коммуникаций, используемых для продвижения МЖК Янино-1, довольно высокая. Поскольку комплекс обжит, работает «сарафанное» радио, жители рекомендуют поселок своим знакомым и родственникам. Мы реализуем в среднем 5-6 таун-хаусов в месяц, а в последние месяцы продаж было еще больше. Поэтому мы не видим необходимости увеличивать затраты на продвижение. Около 80% наших покупателей - молодые семьи с маленькими детьми. Эти люди при поиске жилья активно использует специализированные интернет ресурсы, а также собирает информацию на выставках.

Денис Малышев, генеральный директор «Тимбер Продукт»:
- Мы проанализировали эффективность работы прошлого года и решили пока не повышать затраты на продвижение наших проектов по сравнению с бюджетом 2013 года. Наиболее приоритетными каналами продвижения, безусловно,  являются Интернет-ресурсы. Начиная от баннерной рекламы наиболее популярных порталов загородной недвижимости и заканчивая размещением частных объявлений на тематических сайтах и соц.сетях. Второй, по результативности, является наружная реклама, при условии её грамотного месторасположения.

Валерий Панкратов, генеральный директор «РусВудХаус»:
- По нашей практике, затраты на продвижение проектов никогда не сокращаются, только возрастают с каждым годом. Основную ставку при продвижении мы делаем на интернет ресурсы.

Прохорова Анна, руководитель отдела продаж ООО «Ландскрона-девелопмент»:
- Затраты на продвижение у нас останутся прежними. Приоритетными каналами продвижения мы считаем печатные специализированные СМИ, транзитную рекламу, рекламу на радио.

Евгений Айтжанов, генеральный директор «АТС Малиновка - управление дачными поселками»:
- Мы не несли затрат на продвижение, все деньги стараемся вкладывать в развитие поселков. Уверены, что таким образом мы снижаем стоимость участков для покупателей. Сегодня приоритетный канал продвижения - это профессиональные Интернет-площадки. Там покупатель может самостоятельно определиться с приоритетами по локации, сравнить уровень цен и предложений, получить консультацию от девелоперов, узнать мнения довольных или недовольных покупателей. Также актуальными становятся и специализированные выставки, на которых существует прямой контакт покупателя с девелопером. Впрочем, при наличии грамотного позиционирования необходимости в дополнительных стимулирующих каналах продвижения нет - владелец земельного участка сам является достаточным каналом для продвижения и поддержания репутации.

Максим Голубев, старший менеджер «Фаэтон Девелопмент Групп»: 
- Наша компания не планирует изменять рекламные затраты, но мы готовимся глобально пересмотреть способы продвижения наших продуктов. Наиболее приоритетными каналами продвижения данный момент мы считаем интернет рекламу, в весеннее-летний период планируется усиление наружной. Наша компания в этом году решила более избирательно подойти к участию в выставках и выбрать те, где мы видим больше практической пользы.

Евгения Стрельцова, директор по связям с общественностью «СТАРТ Девелопмент»:
- Затраты на продвижение постепенно сокращаются в связи с тем, что в продаже остается все меньше непроданных домов. Наиболее приоритетными остаются специализированные интернет-площадки и выставки.
 
Дмитрий Майоров, генеральный директор «Русь: Новые Территории»:
- Сокращение трат на продвижение, с одной стороны обоснованно, с другой – это верная гибель для проекта. Сегодня в активных продажах участвует примерно 15% поселков. Это значит, что там наиболее адекватное предложение, профессиональные сотрудники отдела продаж, все в порядке с документами и ведется активная стройка. Но этого недостаточно, если про поселок никто не знает. И именно эти проекты – активно рекламируются. Это значит, что их в первую очередь видит покупатель.  Следовательно, именно эти проекты имеют большие шансы быть вовремя построенными и заселенными. У остальных – перспективы весьма туманные.

Подробнее об информационном обмене