Итоги первого квартала 2014 года оказались весьма благоприятны для застройщиков. Был поставлен рекорд по числу продаж: количество сделок превысило даже планку урожайного 2012 года. Но вряд ли высокий спрос сохранится долго.

За три месяца этого года компании, участвующие в информационном обмене (подробнее об этом проекте см. врезку) подписали 412 договоров купли-продажи. Для первого квартала это весьма высокий показатель. Для сравнения: в 2012 году за тот же период было заключено 396 договоров, в 2013 году – 363. Причем в то время в обмене участвовало несколько больше компаний, чем сейчас. Чтобы сравнение было корректным, можно использовать такой показатель, как среднее количество сделок на каждый проект-участник. Цифры получаются такие: 2012 год – 4,74 сделки за первые три месяца, 2013-й – 3,59, 2014-й – 5,25 продаж. По сравнению с прошлым годом видим рост активности клиентов на 44%.

Мы ранее уже писали о том, с чем связана эта активность. Подробно можно почитать мартовскую статью «Неожиданный разогрев», а здесь напомним кратко: специалисты Бюро аналитики выяснили, что активность покупателей на загородном рынка четко соотносится с тем, как граждане оценивают общее положение дел в стране. Коэффициенты корреляции количества сделок и соответствующих индексов Левада-центра позволяет говорить о связи этих величин с вероятностью 99,9%.

Поэтому высокие мартовские показатели уже не стали сюрпризом. Подъем патриотизма в России, связанный с событиями на Украине, показал рекордные показатели индексов Левада-центра. И на загородном рынке статистика продаж была весьма оптимистичной. Март оказался рекордным. Всего 161 продажа (по 2,06 на каждый проект-участник) – самое высокое значение за все годы наблюдения. Речь идет, конечно, о пост-кризисных временах; до 2009 года подобная статистика не велась, однако не вызывает сомнений, что показатели были выше в несколько раз.

Структура и динамика продаж участников информационного обмена

здесь и далее данные Бюро аналитики по рынку недвижимости 

Структура и динамика выручки участников информационного обмена, млн. руб.

Отметим: аккуратный статистический анализ показывает, что спады и подъемы упомянутого индекса Левада-центра примерно на месяц опережает всплески продаж лотов в коттеджных поселков.

Оно и понятно: сделки с объектами недвижимости готовятся не один день. От первого посещения коттеджного поселка до подписания договора может пройти полгода, а то и больше. Кажется удивительным, что задержка показателей составляет всего лишь месяц. Однако обнаруженная зависимость дает основания по-иному посмотреть на процесс подбора загородного объекта. Как подтвердят застройщики, при любой ситуации в компании приходит довольно много звонков, один из десяти звонков приводит к просмотру (это средние цифры, они несколько варьируются от компании к компании) и в среднем один из десяти просмотров приводит к подписанию договора купли-продажи. То есть в любой произвольный момент к загородным объектам приценивается довольно много потенциальных клиентов. Они смотрят, прицениваются, сомневаются и вдруг в какой-то мистический момент говорят себе: «Все, хватит искать, покупаем!» Специалисты подчас выдвигают самые разные объяснения, почему это происходит. Наконец, экспертам Бюро аналитики, полагаем, удалось снять часть мистического налета с этого важнейшего момента.

Рынок на разогреве

Конечно, у каждого застройщика своя картина продаж. На примере отдельных проектов можно увидеть самую различную динамику. Существенная часть проектов, как и прежде, остается вообще без продаж, большое число застройщиков фиксирует единичные сделки и по ним судит об активности покупателей в целом. Тем не менее, опрошенные нами застройщики подтверждают, что активность интересантов в целом возросла.

«В этом году мы не заметили особого изменения динамики спроса по сравнению с предыдущим. Активность покупателей примерно на том же уровне, не смотря на то, что цена наших объектов существенно подросла. Сегодня средний чек составляет 5 млн. рублей. Ежемесячно мы подписываем по 3-4 договора, результат, как нам представляется, неплохой», - говорит Лилия Мякеля, менеджер по продажам компании «Гарант Девелопмент».

«В начале этой весны покупатели ведут себя более активно, чем было год назад. Количество звонков по сравнению с 2013 годом возросло на 25%. Число сделок увеличилось на 30%. Правда, что немного странно, было меньше желающих приехать на просмотр», - комментирует генеральный директор ГК «Кивеннапа» Максим Красненко.

«По сравнению с прошлым годом, звонков от клиентов к нам этой весной поступает гораздо больше. Хотя о буме спроса, конечно, говорить не приходится, особенно в нашем сегменте. Но без работы мы не сидим», - утверждает Юлия Блинова, директор по маркетингу и продажам компании «Русь: Новые Территории».

Что весьма показательно: увеличение числа сделок происходит по всем категориям, а вовсе не за счет активизации продаж одного-двух проектов. Так в первом квартале 2014 года компании, участвующие в информ-обмене, заработали в сумме 1,32 млрд. рублей. Из этой суммы доля участков составила 45% или 588 млн., (если считать по числу сделок выйдет 60% или 248 лотов).

На коттеджи пришлось 25% выручки (338 млн. руб.) но лишь 7% от количества сделок (30 договоров). Что и понятно, средняя сумма сделки с коттеджами – 11,3 млн. рублей, этот показатель куда выше, чем по другим типам объектов.
За тот же период было продано 134 секции в таун-хаусах в сумме на 396 млн. рублей. Доля в деньгах – 30%, по сделкам – 33%.

Вялое обновление

Предпочтения покупателей последние годы если и меняются, то весьма постепенно. К примеру, стоимость приобретаемых участков медленно, но уверено подрастает. Так, по данным информационного обмена, средняя цена приобретенного надела в I квартале 2014 года составила 2,37 млн. рублей. Для сравнения, в начале 2013 она составляла 2,06 млн. рублей, в 2013 – 1,75 млн. Соответственно за два года увеличилась средняя цена приобретаемой сотки с 143 000 до 192 000 рублей.

Динамика стоимости приобретаемых участков, тыс. руб./сотка

Динамика средней цены приобретаемых домовладений, млн. руб.

«Большинство покупателей отдает предпочтение таун-хаусам средних метражей – 50-80 кв.м. Объекты меньшего размера тоже разбирают, но покупателей на них заметно меньше. Гораздо больше стало сделок с секциями площадью 100 кв.м. А вот коттеджи у нас раскупаются весьма медленно», - делится опытом Максим Красненко.

«Средняя площадь домовладений в нашем поселке за последнее время возросла на 10 кв.м. Граждане, переезжая за городскую черту, хотят существенно увеличить жилое пространство. Сегодня клиенты интересуются объектами площадью 100 кв.м. и больше», - подтверждает Лилия Мякеля.

«У нас есть уже несколько случаев, когда клиенты жертвуют архитектурными красотами для увеличения площади: вместо «второго света» в гостиной обустраивают дополнительную комнату на втором этаже», - дополняет картину Юлия Блинова.
«Сегодня застройщики ищут новые форматы домов и поселков. Прошлые рецепты не работают, надо разрабатывать новые правила и предлагать новые идеи. За последние годы мы видим, как сильно увеличился потребительский уровень клиентов. Они хорошо разбираются в тонкостях строительства, ценах, условиях, обращают внимание на удачные планировочные решения. А вот основная масса девелоперов стала за это время, пожалуй, менее профессиональной, чем раньше. На рынок выходят компании, не имеющие никакого опыта девелопмента и даже не пытающиеся освоить азы этой деятельности», – подытоживает Алексей Герасимов, руководитель Агентства коммерческой оптимизации жилых проектов.

Долгосрочные перспективы спроса, между тем, порождают определенные сомнения. Нынешний всплеск может оказаться весьма скоротечным, поскольку экономическая ситуация в стране объективно не улучшается. Напротив, есть все признаки ее предстоящего ухудшения. Как только оптимизм в головах граждан пойдет на спад, это немедленно отразится на скорости продаж. Подтолкнуть спрос могла бы ипотека. Эксперты уверены, что «длинные деньги» могут увеличить объемы реализации в коттеджном поселке вдвое. Пока же покупателям приходится довольствоваться рассрочками, предлагаемыми застройщиком. Это позволят растянуть платежи всего на год или два, что для большинства клиентов особого значения не имеет. Тем более что загородные девелоперы обычно предлагают существенно более выгодные условия при единовременной оплате. Что и подтверждают мнения наших экспертов.

Мнения экспертов:

Лилия Мякеля, менеджер по продажам «Гарант Девелопмент»:
- Поскольку мы продаем готовое жилье, то не можем себе позволить слишком сильно растягивать платежи. Максимальная рассрочка у нас не превышает двух лет. Однако для большинства наших клиентов это вообще не актуально – они располагают всей необходимой суммой к моменту покупки. Примерно 40% клиентов интересуются рассрочкой.

Максим Красненко, генеральный директор ГК «Кивеннапа»:
- Примерно 70%  наших клиентов предпочитают оплачивать покупку единовременно. Однако по сравнению с прошлыми годами увеличилось число тех, кто просит рассрочку. Хотя у нас и предусмотрены весьма льготные условия для тех, кто платит сразу. Средняя рассрочка по нашему опыту составляет год-полтора. Примерно в четверти случаев перед покупкой наших объектов клиенты реализуют имеющуюся у них недвижимость.

Юлия Блинова, директор по маркетингу и продажам компании «Русь: Новые Территории»:
- В нашей ценовой категории покупателей «с чемоданами денег» уже нет. Однако наши покупатели, как правило, собственники бизнеса, деньги у них в принципе есть, но они требуют рассрочку, чтобы не вынимать из бизнеса сразу всю сумму. Если им предлагаешь рассрочку на год, они тут же просят на два. Но речь здесь, опять же, идет не о жесткой финансовой необходимости, это просто торговля за более удобные им условия продажи. Бывает, на последние платежи берут кредиты: не от недостатка средств, а для оптимизации денежных потоков.

Подробнее об информ-обмене