Активность покупателей на загородном рынке продолжает расти пятый месяц подряд. В апреле в статистике информационного обмена зафиксировано 184 продажи. Для сравнения: в марте было 161, в феврале – 148, в январе – 103.

В сумме за четыре месяца с начала года получилось 596 сделок. Или в среднем по 7,58 договоров на каждый загородный комплекс, участвующий в обмене информацией о реальных сделках. Это в полтора раза больше, чем было подписано год назад в тот же период, если сделать необходимую поправку на число участников информ-обмена (в 2013 году в обмене участвовало заметно больше проектов). И примерно равно показателям 2012 года (7,73). Отличие от 2012 года есть лишь в динамике продаж: тогда март оказался провальным по сделкам, а апрель – сверхактивным. Теперь же мы видим неуклонный рост без подобных провалов.

Пока фортуна благоволит загородным застройщикам, и эта ситуация сохранится еще какое-то время. Покупатели традиционно отдают предпочтение участкам под самостоятельную застройку – в общем объеме спроса на этот тип предложения приходится наибольшее число продаж. За первые 4 месяца, согласно статистике информационного обмена, на участки без подряда пришелся 61% всех подписанных договоров. Примерно 7% продаж – такова доля коттеджей (включая участки с обязательным подрядом) и 32% пришлось на секции таун-хаусов (здесь учитываются все виды сблокированного жилья).

А вот по выручке доли сегментов различаются не так существенно. Из общей суммы, заработанной участниками информ-обмена с начала года (1,86 млрд. руб.) 847 млн. пришлось на сделки с участками, 490 млн. рублей – на коттеджи и 524 млн. – на таун-хаусы.

Структура и динамика продаж участников информационного обмена

Здесь и далее — данные Бюро аналитики по рынку недвижимости.

Структура и динамика выручки участников информационного обмена, млн. руб.

Последние года доли рынка, приходящиеся на разные типы объектов, меняются весьма незначительно. В прошлом году по количеству сделок на участки пришлось 63%, около 10% - на коттеджи и 27% - на таун-хаусы (данные за первые 4 месяца 2013 года). И два года назад цифры были в целом схожими.

И все же специалисты Бюро аналитики по рынку недвижимости подмечают, что в период вялого рынка спрос на разные типы недвижимости снижается неравномерно: больше других теряют секции, меньше всех - участки. На подъеме напротив, возрастает доля секций, интерес к участкам, конечно, тоже растет, но не так быстро.

Прогнозируемый оптимизм

Довольно высокая активность апреля уже не стала неожиданностью для экспертов Бюро аналитики, которые ведут информационный обмен. Несмотря на то, что ситуация в экономике с прошлого года заметно ухудшилась, денег у сограждан стало меньше, и есть весьма серьезные опасения на счет перспектив экономического развития, это не мешает большинству россиян испытывать определенную эйфорию в связи с последними событиями: рейтинг президента зашкаливает, граждане в целом весьма оптимистично оценивают ситуацию в России. Отвечая на вопросы социологов, 58% респондентов в апреле, согласно данным «Левада-центра», высказали мнение, что дела в стране движутся в правильном направлении, и лишь 16% сказали, что дела ведут нас в тупик. Остальные затруднились. Для сравнения, год назад эти цифры составляли соответственно 41% и 18%.

Мы уже писали в прошлых материалах, что вычисляемый этим социологическим центром индекс оценок положения дел в стране в последние годы изумительным образом соотносится и с активностью граждан на загородном рынке. Год назад был провал, теперь видим подъем. Пока экономисты рассуждают о том, что граждане «прячут» деньги в недвижимость как наиболее надежный актив, россияне очевидно вовсе не видят угроз своим капиталам, считая, что положение страны лучше некуда (столь оптимистичных оценок социальных настроений исследователи не видели с 2008 года). И на волне этой эйфории спокойно несут капиталы застройщикам.

Чем это может обернуться для застройщиков примерно понятно: когда наступит отрезвление (а тем, кто заходит в магазины за картошкой, молоком и мясом, все хуже поддаются на гипнотизирующие сказки Росстата про 6% инфляции) поток новых покупателей остановится, а кто-то из клиентов захочет выйти из уже подписанных договоров – ведь заметная их часть предполагает рассрочки сумм платежа на различные сроки. Это может привести к денежным потерям как со стороны клиентов, так и со стороны застройщиков.

Обновление вопреки

Что характерно для загородных девелоперов, они в своем большинстве начинают реагировать на изменения динамики спроса с заметным опозданием: на полгода-год, а то и больше. Также как сегодня многие не верят в активизацию клиентов, точно так же, когда эта активизация закончится и спрос сожмется, будут уверены, что загородный рынок по-прежнему идет в гору. Сегодня не представляется возможным предсказать, когда именно граждане очнутся от эйфории и пристальнее взглянут на изрядно потощавшие за последние месяцы кошельки. Это зависит от интенсивности их убаюкивания СМИ, лояльными к власти, а также от количества отвлекающих внимание событий, таких как острые перебранки с Америкой и Евросоюзом. Но в любом случае экономику не обманешь: любая «пирамида», не подкрепленная экономическими реалиями, должна рухнуть рано или поздно.

Пока опрошенные нами застройщики сохраняют оптимизм. «На загородном рынке в любом ценовом сегменте есть удачные предложения. Правда их не так много, немало проектов находится на завершающей стадии и в ближайшее время будут распроданы. На смену им непременно придут новые предложения, которые, при должном уровне девелопмента, также будут хорошо раскупаться. Большая часть предложения сегодня является продуктом некачественным, его вывели на рынок во время кризиса компании, никогда не занимавшиеся загородными проектами. Оно не продавалось и не будет продаваться – и поэтому не составит конкуренции профессионально сделанным загородным комплексам», - уверена Анна Прохорова, начальник отдела продаж «Ландскрона Девелопмент». В этой компании намерены выводить новые проекты в продажу, главное, с точки зрения этого застройщика, правильно подобрать локацию для будущего проекта: там, где есть развитая инфраструктура спорта и развлечений круглый год и великолепная природа. Все остальное – дело рук самого девелопера.
А вот Алексей Герасимов, руководитель Агентства коммерческой оптимизации жилых проектов уверен, что сегодня  начинать проект с «нуля» не очень выгодно. Такое возможно разве что на очень хорошем месте, но количество таких территорий в предложении крайне скудно, а цены – неадекватны. «Совсем другое дело, если удастся подобрать проект, который кто-то попытался делать и бросил. В случае, если продавец намерен быстро выйти из неудачного проекта, можно получить это пятно по разумной цене, и при профессиональном подходе из проекта можно выжать неплохую норму прибыли», - отмечает  Алексей Герасимов.

Другие эксперты, впрочем, не разделяют мнения о том, что на сегодняшнем рынке можно найти такие вот «лакомые» пятна. «Сколько ни наблюдаю собственников, они могут по несколько лет держаться за имеющийся участок, но практически не снижать цену. Чего они ждут – неясно. Но, судя по всему, вопрос упущенной прибыли их не волнует», - отмечает Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории». Застройщик обещает, что в следующем году он обязательно выведет новый проект (а может быть, и несколько), но подробностей пока не разглашает.

Участки дорожают, секции дешевеют

В апреле застройщики продавали участки под самостоятельную застройку в среднем по 2,29 млн. рублей. По сравнению с прошлым годом цена подросла (тогда было 2,02 млн. рублей), однако по сравнению с минувшими мартом и февралем – показатель несколько сократился.

В целом, если смотреть за длительный период, эта величина постепенно подрастает. Из нижеприведенного графика видна динамика средней стоимости приобретаемой сотки. За два года она увеличилась на 30%.

Динамика стоимости приобретаемых участков, тыс. руб./сотка (черным обозначена линия тренда)

В последние месяцы заметно поднялась и средняя стоимость приобретаемых коттеджей. В апреле средняя цена проданного коттеджа составила 11,6 млн. рублей, потому что было реализовано шесть особняков по цене от 15 млн. рублей. Всего же, напомним, за этот месяц покупателя нашли 13 особняков (речь, конечно, только о сделках, фиксируемых участниками информационного обмена). При столь небольшом количестве продаж, понятно, что каждая крупная сделка существенно меняет средние цифры, поэтому с выводами в этом сегменте приходится быть крайне осторожными.

Что обращает внимание: загородное жилье даже с учетом стоимости участка и более высокого качества самой постройки остается существенно дешевле городского (при равном метраже). К примеру, в последнем месяце средняя цена «квадрата» в указанных коттеджах составила 69 000 рублей при средней площади дома 169 кв.м.

Еще одно отличие от квартирного рынка: там самые дорогие квадратные метры выходят у наиболее компактных вариантов, а в просторных объектах эта величина оказывается в среднем пониже. В загородных домах все иначе: в просторных особняках метры самые дорогие, в компактных – самые дешевые.

Динамика средней цены приобретаемых домовладений, млн. руб.

В апреле средняя цена реализованной секции оказалась сравнительно небольшой - 2,21 млн. Клиенты больше чем обычно интересовались дешевыми лотами. Любопытное наблюдение: когда рынок идет на подъем, количество таун-хаусов, как мы писали выше, начинает быстро расти, а средняя цена покупки снижается. Это происходит из-за того, что покупатели дешевых секций находятся «на острие» спроса. Когда спрос тормозится, они первыми оказываются «вне игры», и активнее возвращаются к сделкам, когда ситуация нормализуется.

В апреле секции таун-хаусов обходились в среднем, по 29 300 за кв.м, а средняя площадь этих лотов составила 75 «квадратов».

Справка об информационном обмене