В данном обзоре будут сравниваться 3 конкурирующих проекта: ЖК «Близкое» от компании «ПетроСтиль», ЖК «Mistola Hills», девелопером которого является компания «Северный город», и ЖК «Альпийская деревня» от застройщика «IMD Group».

Выбор данных объектов обусловлен их популярностью у посетителей портала zagorod.ru. Проекты строятся в поселке Мистолово, все три расположены на расстоянии около километра друг от друга.

Общие характеристики 

Отметим, что эти объекты позиционируются в разных сегментах: ЖК «Близкое» застройщик относит к бизнес-классу, ЖК «Mistola Hills» - комфорт-класс, ЖК «Альпийская деревня» - бюджетное жильё.

Изучив проекты застройщиков, и сравнив все три комплекса, нужно сказать, что каждый из них заслуживает внимания, однако на сегодня лидирует по количеству просмотров по статистике Zagorod.ru проект «Альпийская деревня».

Впрочем, изучая красивые пейзажи и многообещающие планы новых жилых кварталов на сайтах в интернете, становится интересно, а насколько реальным является их воплощение в жизнь? Мы решили провести исследование, не изменились ли планы застройщиков относительно первоначальных проектов и многое ли будет сделано из того, что было обещано.

Звонок застройщику

«Близкое»

Менеджер «ПетроСтиля» представилась, уточнила мое имя, но кроме этого я не заметила симптомов того, что девушка настроена убедить меня стать клиентом их компании. Пришлось долго расспрашивать ее про разные варианты однокомнатных квартир, на что был получен ответ: «Ну, у нас есть много разных от 36 до 52 квадратов». В итоге было предложено жилье за 3300000 рублей площадью 39 кв.м. и за 2700000 рублей площадью 36 кв.м. без отделки. На мою ремарку о том, что «это дороговато» менеджер никак не отреагировала, вообще сложилось впечатление что ей немного скучно: контактный телефон не попросила, и не оставила свой, в офис не пригласила, не уточнила какое конкретно жилье интересует, я выясняла все самостоятельно.

Приятно, что для клиентов есть скидка при единовременной оплате — 10%. Также имеются варианты оплаты в ипотеку и рассрочку.

Следующий вопрос состоял в том, что до комплекса сложно добраться на общественном транспорте, менеджер заверила, что после окончания строительства будет запущена маршрутка до комплекса от станции метро «Парнас». Если действительно так и будет, то это довольно удобно, ведь станция находится всего в 9 километрах от комплекса.

Проблемой было и то, что ранее компания заключала договоры с покупателями, в которых цена была привязана к курсу доллара. Менеджер заученным текстом ответила на это, что: «Сейчас руководство приняло решение оформлять договоры в рублях». В целом, со мной общались вежливо, сдержанно, дали ответы на интересующие вопросы.

«Mistola Hills»

Отнеслись ко мне очень внимательно, секретарь сразу же записала как меня зовут, и менеджер, отвечая на звонок, уже обращалась ко мне по имени.

В ответ на мою просьбу рассказать о самом бюджетном варианте жилья, предложила несколько вариантов однокомнатных квартир 33-34 кв.м. за 3200000 и 3300000 соответственно при единовременной оплате.

На вопрос о сроках сдачи менеджер ответил: «Дом сдаем в 4 квартале 2014, а ключи сможете получить где-то в августе 2015». На мой вопрос о том, почему такой разбег в датах, менеджер сообщила, что срок передачи квартир максимальный и компания предпринимает всё возможное, чтобы его сократить.

На мой вопрос об инфраструктуре, менеджер ответила, что к заселению 1-ой очереди должен начать работу частный детский сад на 40 мест, кабинет семейного врача и магазин. Еще один государственный детский садик на 100 детей, мини-маркет, кафе, банкомат, салон красоты предусмотрены по проекту во 2-ой очереди. Детские и спортивные площадки в комплексе также предусмотрены, их, по словам менеджера, будет 8. Кроме того, есть в проекте и две отдельные большие спортивные площадки, первая для занятий футболом летом и хоккеем зимой, вторая - для волейбола, баскетбола и тенниса. Отдохнуть семьёй можно будет и на одной из двух площадок для пикников. Рассказали мне и про охрану: «Территория поселка будет  огорожена, на въезде установят пункт контроля доступа и охрану, по периметру – видеонаблюдение».

Что касается парковок, то изначально по проекту был предусмотрен подземный двухэтажный паркинг, теперь на этом месте начато строительство еще одного жилого дома. Вопрос с парковкой остается открыт. Как ответила менеджер компании «Северный город»: «Мы предлагаем жильцам оставлять свои машины у тротуарчика, возле дома. И еще будет открытая парковка на 150 мест». 

После публикации статьи, от застройщика мы получили следующий ответ на вопрос о парковках: «Парковки на территории будут бесплатными и  открытого типа. Общее число парковочных мест по проекту не только не изменится, но и увеличится. В каждой из очередей «Mistola Hills» предусмотрены парковочные места. В первой очереди будет построено 150 парковочных мест, во второй – более 200 мест. Дополнительно под парковки мы закрепили смежный с поселком участок земли (1га), на котором планируем организовать дополнительные парковочные места (около 100). Парковаться также можно будет вдоль дорог. Две платные парковки на 13 и 35 мест планируется возвести в 2015 г. в рамках строительства 2-й очереди в северной части поселка. Таким образом, каждая квартира будет иметь возможность припарковать свой автомобиль».

Менеджер заволновалась, когда речь зашла об отзывах в интернете на тему того, что застройщик никак не может решить проблемы с гидроизоляцией и затоплением первых этажей. Когда я спросила, правда ли это, она быстро ответила: «Нет!» Потом, немного успокоившись, объяснила, что люди,которые оставили отзывы, попали на стройплощадку в разгар строительных работ, когда работы по гидроизоляции и их приемка у подрядчика еще не были завершены, Поэтому увидели промежуточный этап, а не финальное качество.

В итоге, она заверила меня, что, по крайней мере, сейчас точно такой проблемы у компании нет. «Сами подумайте, ведь стройнадзор и администрация города никогда не примут дом без надлежащей гидроизоляции», - справедливо заметила девушка.

Застройщик в свою очередь так прокомментировал отзывы о проблеме с гидроизоляцией: «Все поверхности домов в поселке, которые соприкасаются с землей, отсечены рулонной оклеечной гидроизоляцией, которая защищает их и препятствует проникновению влаги, грунтовых или поверхностных вод. Даже если теоретически фундамент откопать и лить на него из шланга воду, то он ее не пропустит.  Все конструкции, которые находятся над землей, защищаются при помощи обмазочной гидроизоляции. Работы по гидро - и теплоизоляции выполнены в соответствии с действующими строительными нормами и правилами (СНИпы). Также осуществляется мониторинг конструкций в период обильного выпадения осадков и воздействия грунтовых вод (таяние снега). Все выявленные замечания устраняются. В компании действует собственная сквозная система контроля качества, дополняющая государственный надзор, в рамках которой проводятся регулярные выездные Дни качества на объекте, работают несколько специалистов технадзора, службы клиентского сервиса компании и т.д»

«Альпийская деревня»

Менеджер компании «IMD Group» разговаривал вежливо, с охотой ответил на мои вопросы рассказом и о комплексе, и о самом бюджетном варианте покупки таунхауса.

Изначальный проект «Альпийской деревни» по ходу реализации меняется, правда, в лучшую сторону. Вместо предполагавшейся установки газовых плит в домах, будут устанавливаться электрические, что менеджер отнёс к способам повышения уровня безопасности жильцов.

Изменились и решения по поводу внутренней инфраструктуры: кроме того, что планировалось изначально, будут построены детский сад и торговый центр с продуктовыми и хозяйственными магазинами и бассейном, ресторан. В целом: 70% территории проекта, по словам менеджера, будет отведено под благоустройство: предусмотрен трёхъярусный парк с детскими площадками.

Также, стало известно, что после окончания строительства первой очереди, от ЖК «Альпийская деревня» начнет ходить маршрутное такси до станции метро «Парнас».

Предложенный мне таунхаус имеет неплохое соотношение «цена-качество», обладает просторной планировкой и имеет общую площадь 76 кв.м. с ценой 3300000 при единовременной оплате. Кроме того, к таунхаусу также относится небольшая придомовая территория, на которой будет располагаться парковка.  Выгодное предложение, учитывая что в соседнем «Близкое» и «Mistola Hills» за такие же деньги продаются однокомнатные квартиры.

Приятно, что менеджер не стал отрицать, что у компании были проблемы с документацией при строительстве второй очереди их первого проекта - ЖК «Черничная поляна», не увиливал от вопроса. Ответил, что администрация дала неправомерный отказ на разрешение о строительстве, и компании пришлось доказывать свою правоту через суд. В итоге, все разрешилось в пользу застройщика и разрешение они получили.

Вывод

Все три комплекса имеют достаточно выгодное местоположение: местность отличается хорошей экологией, соседством с лесными зонами, малой плотностью застройки, к тому же близость их к Санкт-Петербургу играет для покупателя значительную роль. Кроме того, после заселения будет налажено транспортное сообщение с ближайшей станцией метрополитена.

В ЖК «Близкое» интересно то, что есть выбор разных вариантов жилья: коттеджи, таунхаусы, квартиры. Коттеджи строятся из кирпича, с учетом индивидуальных пожеланий покупателей и позиционируются в премиальном сегменте. Многоквартирные дома строятся по технологии, предполагающей заполнение наружных стен монолитного каркаса газобетонными блоками. По этой же технологии обещают построить жилье эконом-класса в «Альпийской деревне». При прочих равных, относительно большие цены на жильё в «Близком» можно объяснить только высокой степенью готовности проекта. К плюсам также можно отнести интересные планировки, создание ряда объектов внутренней инфраструктуры.

Если говорить о «Mistоla Hills», то у проекта есть как плюсы, так и минусы. Плюсы: степень готовности объекта, нестандартная ландшафтная составляющая проекта, социальная инфраструктура, участие в качестве партнёра Северо-Западного банка «Сбербанка России». Минусы: всё та же социальная инфраструктура - жителям первой очереди проекта, до сдачи в эксплуатацию второй очереди, придётся довольствоваться частным детским садом на 40 мест или ежедневно возить детей в детские садики соседних поселений, да и ситуация с паркингом заставляет задуматься о перспективах возведения заявленных застройщиком социальных объектов.

Двухэтажный таунхаус в «Альпийской деревне» по цене однокомнатной квартиры в соседних комплексах — предложение заслуживающее внимания. Преимущества этого предложения еще и в том, что таунхаус будет иметь большую площадь, свой отдельный вход, возле дома  небольшой участок, на котором предусмотрено место для парковки или барбекю, к тому же он предполагает небольшое количество соседей. Минус — начальная стадия готовности.

Инвестиции

Рассмотрим выгоду с точки зрения инвестиционной привлекательности. Для начала сравним, насколько возросли цены на самые бюджетные варианты жилья среди однокомнатных квартир с момента начала продаж до настоящего времени по данным исследований издания «Бюллетень Недвижимости» и КЦ «Петербургская недвижимость». 

В результате сравнения стоимости, мы видим, что уровень цен на жилье в ЖК «Близкое» возрос чуть больше, чем в ЖК «Mistola Hills». Продажи в ЖК «Альпийская деревня» стартовали совсем недавно, поэтому цена за квадратный метр недвижимости купленной у застройщика в этом проекте к данному моменту не изменилась.

Согласно данным КЦ «Петербургская недвижимость», цены на жилье возрастают с момента начала продаж до момента окончания строительства на 25-30%. При этом рост на 10-15% происходит ежегодно в первые два года после старта продаж, и около 5 % в последующее время, особенно это касается загородной недвижимости.

Так как с момента старта продаж в ЖК «Близкое» и «Mistola Hills» прошло 2 года, основываясь на данных КЦ «Петербургская недвижимость», можно сказать, что пик роста цен уже преодолен, и инвесторы могут рассчитывать только на прибыль около 5% в будущем году. Рост цен в ЖК «Альпийская деревня», напротив, исходя из статистики КЦ «Петербургская недвижимость», должен достигнуть в ближайший год 10-15 %, так как старт продаж состоялся только в этом году.

Исходя из такого прогноза роста цен, приобретая жилье в данный момент, в будущем году инвесторы могут получить следующую предполагаемую выгоду:

• ЖК «Близкое» — 3750 руб./кв.м
• ЖК «Mistola Hills» — 4850 руб./кв.м
• ЖК «Альпийская деревня» — 4700-7000 руб./кв.м

Однако, стоит отметить, что по мнению ряда участников загородного рынка, тенденция на спрос в малобюджетном сегменте жилья возрастает, а в комфорт- и бизнес-классе падает.

Ключевое отличие в том, что компании «ПетроСтиль» и «Северный город» заключают ДДУ, а «IMD Group» работает по схеме ЖСК. И поначалу, многие не доверяли молодой компании. Несмотря на то, что девелопер «IMD Group» работает на строительном рынке с 2012 года, у застройщика уже есть, пусть и не безоблачный, опыт реализации проекта ЖК «Черничная поляна».

Если оценивать риск от вложения, то в ЖК «Близкое» и «Mistola Hills» он ниже, так как объекты находятся в высокой степени готовности. Риски при покупке жилья в ЖК «Альпийская деревня» выше, однако и цены на жилье здесь изначально ниже, а, значит, заработать с увеличением строительной готовности можно больше.