Спрос на загородные объекты плавно сокращается, объем предложения остается на уровне прошлых лет. Девелоперы загородных проектов, конечно, выживут, но не все.

Сейчас внимание аналитиков сконцентрировано на другом: на небывалой активности покупателей квартир. Шутка ли: в Петербурге за шесть месяцев спрос на квартиры вырос в два раза (по данным Росреестра – на 95,5%), в Ленобласти – на 44%.

В скромной Ленинградской области с населением 1,8 млн человек заключено договоров долевого участия больше, чем в блистательной Москве (12 млн): 18 472 ДДУ – в области, 14 365 – в столице. (Конечно, моковские цены выше, но ведь и заработки тоже).

Похоже, что российская статистика не слишком хорошо себе представляет доходы граждан. Откуда-то ведь у них берутся деньги?

При этом нельзя сказать, что петербуржцы в массовом порядке бросились потрошить заначки. По данным Центробанка, в июне 2016-го на счетах физических лиц в Петербурге находилось 2,1 трлн рублей. А год назад – 1,4 трлн. У жителей области: 134,6 млрд и 127 млрд соответственно.

Но даже и теневые доходы не объясняют локальных характер феномена: по России в среднем – плюс 13% (регистрация ДДУ за полугодие), а у нас – плюс 95,5%.

По мнению генерального директора компании «Элемент-Бетон» Сергея Кравцова, активизировался «внешний спрос»: жилье в Петербурге и пригородах охотно покупают приезжие (в основном – Север и сырьевые регионы). Рост количества сделок с приезжими покупателями отмечает и Евгений Васильев, директор по продажам ЖК Yolkki Village. Руководитель компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков полагает, что московский рынок оказался сильно перегрет (и по ценам, и по объемам), и сейчас происходит его естественное остывание. На этом фоне Петербург получает дополнительные преимущества.

Генеральный директор Navis Development Group Александр Львович фиксирует также позитивную роль госзаказа: бюджетные вливания в оборонку и реализация крупных инфраструктурных инвестпроектов тоже сыграли свою роль и смягчили кризисные явления.

Версий много, ни одна из них не будет исчерпывающей: скорее всего, мы имеем дело с наложением нескольких факторов.

Однако для нас важно вот что: бум на квартирном рынке загородного сегмента никак не коснулся. А если повлиял, то скорее негативно: прикопленные деньги петербуржцы охотнее тратят на еще одну квартиру, нежели на дачный участок или (тем более) дом. (Хотя недорогие готовые дома рядом с городом приезжие покупают охотно: для многих это более привычный формат, чем квартирка где-нибудь на пр. Просвещения).

Итак, в загородном сегменте, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», на конец первого полугодия в продаже находится 329 коттеджных поселка и 30 дополнительных очередей существующих поселков. Плюс еще 37 проектов с таун-хаузами (и три дополнительных очереди). Всего в продаже сейчас находятся 17 900 домовладений.

Можно сравнить: в начале 2015-го на рынке были представлены 375 проектов (в том числе 52 с таун-хаузами).

Однако говорить о заметном сокращении предложения не стоит: ассортимент стал поменьше, но домов и участков в продаже практически не изменилось. (См. табл. «Динамика объемов предложения»). Вот количество секций за год поубавилось существенно: с 7240 до 5900. Но это связано не столько со структурой спроса (спрос на недорогие таун-хаузы есть всегда), сколько с юридическими особенностями этого формата.

Сейчас спрос и предложение выглядят сбалансированными: в первом полугодии граждане купили в пригородах Петербурга и в Ленобласти около 2500 загородных домов, участков и секций. И ровно столько же новых объектов появилось на рынке.

При этом за шесть месяцев на рынок выведено на 40% меньше коттеджных поселков, чем годом ранее. Надо сказать, эта сдержанность девелоперам к лицу. «Сейчас на рынок можно выводить только уникальные объекты,- говорит Андрей Бочков, генеральный директор УК «ПулЭкспресс». - Все остальное более-менее бессмысленно. Риски высокие, спрос неясен. Те, у кого есть деньги, так на них и сидят. Особенно если сбережения в валюте».

Доля поселков с участками без подряда составила в объеме предложения 61%, еще в 33% поселков можно приобрести наделы как с подрядом, так и без. Лишь в 6% проектов предлагаются только готовые или строящиеся дома (участки с обязательным подрядом).

Больше всего коттеджных поселков сосредоточено во Всеволожском районе (33%), следом идут Ломоносовский (24%) и Выборгский районы ЛО (15,5%).

За полгода на рынок выведено 28 новых поселков (включая четыре очереди существующих), всего 2500 объектов. По количеству поселков это на 40% меньше, чем в первом полугодии 2015-го, по числу объектов - на 37,9%. Традиционно, 70% новых проектов – это предложения участков без подряда.

В сегменте таун-хаузов за это время появился только один новый проект класса «комфорт» – «Новое Кюмлено» от компании «Алмакс Хоумс», где помимо секций продаются также индивидуальные коттеджи.

Спрос сохраняется на прежнем уровне. За исследуемый период реализовано 2500 объектов (коттеджи, таун-хаузы, участки), что сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года (- 3,8%). Основной объем продаж как всегда приходится на участки. Их доля в структуре сделок выросла с 72% до 79%, доля коттеджей снизилась на один пункт (до 8%), таун-хаузов продано заметно меньше – снижение с 19% до 13% (если сравнивать с первым полугодием 2015-го).

Средняя цена 1 кв.м коттеджей/участков с подрядом остается практически неизменной, за исключением сегментов «бизнес» (+4,2%) и «элита» (-3,2%).

Средняя стоимость таун-хаузов за полугодие выросла во всех сегментах, кроме ценовой категории «до 4 млн руб.», где с начала года она снизилась на 11%.

«Нужно учесть, что значительные изменения в высоком ценовом сегменте (коттеджей класса «элита» и таун-хаузов ценовой категории 18-27 млн руб.) не отражают динамику рынка, так как являются результатом довольно малой выборки», - поясняет руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

В элитном сегменте общая картина на редкость стабильна, в бизнес-классе есть трудности.

По данным компании Knight Frank St Petersburg, в продаже находятся 59 поселков или 1141 домовладение (из них к классу А относятся 18 поселков, 270 нереализованных коттеджей). За полгода на рынок выведен только поселок уровня А – «Лахта парк» от «Конкорд Менеджмент и Консалтинг», построенный по соседству с элитным комплексом «Северный Версаль». Этот комплекс сначала вроде бы собирались целиком продать Газпрому, но потом что-то не срослось. Теперь в «Лахта Парке» предлагают 490 апартаментов и 60 трехэтажных коттеджей площадью по 300-370 кв.м на участках от 7 до 23 соток.

Класс В пополнился четырьмя небольшими проектами, в сумме всего на 58 коттеджей.

С помощью спецпредложений и активно проводимых акций застройщикам за полгода удалось продать 67 коттеджей (из них 15 – в классе А). Это на 13% меньше, чем за аналогичный период 2015-го. Исследователи связывают такой результат со снижением объема ликвидного предложения, соответствующего запросам покупателей по параметрам «готовность-локация-цена-качество».

Более половины сделок в элитном сегменте приходится на домовладения стоимостью от 41 до 70 млн рублей. Цены практически не изменились (минус 1-2%), актуальная средняя цифра для сегменте А – 70,8 млн рублей, для класса В – 22,5 млн.

«Сегодняшний покупатель рассчитывает на существенный дисконт, достигающий 20%», - отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Тамара Попова.

Выросло число клиентов, предпочитающих полностью готовые дома с отделкой (в том числе и на вторичном рынке). Такие запросы составляют 37% заявок, поступивших в компанию Knight Frank в этом году. Половина запросов пришлась на коттеджи «под отделку». Застройщики идут навстречу: если раньше готовые варианты «под ключ» с меблировкой предлагались в КП Osko-Village и «Сестрорецкие дачи», теперь к ним добавились «Новое Кюмлено» и «Райт Парк».

Заметно вырос спрос на аренду загородных домов в Курортном районе по ставкам 200 000–300 000 рублей в месяц. В Knight Frank считают, что люди таким способом пытаются тестировать загородный образ жизни, оценить транспортную доступность и развитость инфраструктуры, чтобы потом подобрать объект для покупки (готовый дом или участок).

Ликвидное предложение постепенно сокращается, но ситуация в элитном сегменте до конца года не изменится, прогнозируют аналитики.

Динамика объемов предложения

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Динамика спроса (участки, коттеджи, секции)

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость» и ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Динамика средних цен предложения коттеджей/участков с подрядом

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Средние цены предложения таун-хаузов (на конец 2 кв. 2016-го)

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Основные показатели рынка дорогой загородной недвижимости (на конец II кв. 2016)

*По сравнению с IV кварталом 2015 г.

**По сравнению с I полугодием 2015 г.

Данные Knight Frank St Petersburg

Новые коттеджные поселки, продажи которых открылись в первом полугодии 2016-го

*9 коттеджей и 33 таун-хауза

Данные Knight Frank St Petersburg