Эксперты уверяют, что в ближайшем будущем нас ждет массовая миграция застройщиков в южном направлении от Петербурга. Единичные проекты уже реализуют в «теплых» локациях, но крупные массивы пока только заявлены в рекламных буклетах.

Не секрет, что сегодня основной поставщик квадратных метров жилой недвижимости в Ленобласти и на рынок Петербурга — это Всеволожский район. В нем возводится более 85% всего областного жилья (из 2,3 млн кв. м, введенных в прошлом году). А отдельные населенные пункты — Кудрово, Мурино — уже доросли до размеров среднестатистического российского города. Но Всеволожское направление не резиновое и уже задыхается от нехватки транспортной и социальной инфраструктуры. Поэтому некоторые застройщики, особенно те, кто специализируется на малоэтажке, уже подумывают о новых локациях. Впрочем....

Южные перспективы

По словам заместителя председателя правительства Ленинградской области Михаила Москвина, самыми перспективными районами малоэтажного строительства считаются Ломоносовский и Гатчинский районы. Оба приобретают черты малонаселенных территорий с большим кластером мало-и среднеэтажной застройки. «Оба района отличаются отличной транспортной доступностью: по ним проходят Киевское, Красносельское, Таллинское шоссе, хорошо развита местная дорожная сеть», - отмечает чиновник. С его мнением согласны и многие застройщики.

«Мы считаем Юго-Западное направление недооцененной локацией, - рассказала специалист по PR ГК «Кивеннапа» Вьюшина Наталья. - Среди коренных жителей бытует мнение, что в данном районе существуют экологические проблемы, связанные с большой концентрацией промышленных предприятий, но на данный момент большинство из них не функционирует, а экологические показатели в целом не сильно отличаются от общих показателей ближайших пригородов Санкт-Петербурга. К тому же это направление пока еще не так густо населено и имеет достаточно хорошую транспортную доступность. Постепенно здесь появляется все больше новых проектов малоэтажного строительства, и мы уверены, что это положительная динамика будет продолжаться».

О развитии южного направления говорит и генеральный директор ГК «Гео Девелопмент» Максим Лещев. «Если раньше престижным считалось северное направление, то сейчас инвесторы  стали проявлять интерес к площадкам, расположенным на юге, - считает он. - В частности, в Петродворцовском районе предполагается реализация малоэтажных проектов по комплексному освоению территорий».

«Инфраструктура юга-запада города развита лучше чем, к примеру, на севере. Крупные города-спутники - Павловск и Пушкин, обеспечивают жителей пригорода местом для культурного досуга, а развитая система пригородного сообщения улучшает транспортную доступность. Впрочем, какую локацию застройщик не выбрал бы, лучше, если часть объектов социальной инфраструктуры, будет создана застройщиком на территории поселка, к примеру в ЖК Счастье мы начали подготовительные работы к возведению детского сада для детей новоселов», - отметил коммерческий директор компании «ЛенСтройГрад» Леонид Голубев.

Действительно эксперты уже неоднократно указывали на развитие южных направлений и не только в Ленобласти. В Петербурге перспективными считаются Пушкинский и Красносельский районы, но пока что застройщики и девелоперы очень не спеша двигаются в эти локации. Возможно, именно это спасло эти районы от безумной застройки, свойственной Всеволожскому району, и в ближайшей перспективе избавит новоселов от социальных и транспортных проблем.

«Сегодня рынок жилья переполнен предложениями с высотными новостройками, этажность которых превышает 25, в связи с чем жители мегаполиса испытывают невероятный дискомфорт для проживания: это связано и с многокилометровыми пробками, отсутствием парковочных мест у таких новостроек, невозможность устроить детей в детский сад, школу. На фоне такой картины все больше возрастает интерес к малоэтажному строительству. В данном сегменте особый интерес представляет Петродворцовый район, а точнее - Петергоф с его культурным и историческим наследием, незабываемыми фонтанами, парками и памятниками архитектуры», - уверена руководитель отдела продаж ЖК «Петергоф парк» Анна Круглова. Комфортность проживания в Петродворцовом районе, считает она, обусловлена хорошей экологией, наличием развитой инфраструктуры, и транспортной доступностью: выезд на КАД, общественный транспорт ходит регулярно, так же можно пользоваться электричками. на мой взгляд, прекрасное место для проживания, особенно для молодых семей с маленькими детьми и пожилых людей.

От перемены мест

Север, юг, запад, восток. Многие эксперты уверены, что направление не имеет решающего значения в успешной реализации поселка. Главные принципы правильной локации - близость к городу, наличие транспорта (автобусы, электрички, маршрутки), а также объекты социальной инфраструктуры и магазины. «Таких локаций много на разных направлениях. Однако часто бывает, что в одном районе на расстоянии даже 20 км от города нет поблизости даже автобусной остановки, а в другом на том же расстоянии - абсолютно обжитые места», - отмечает директор по продажам ГК «Факт» Сергей Балуев.

По мнению руководителя маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизаветы Яковлевой, правильная, востребованная локация - рядом с незагруженной автомагистралью, в пределах 20 км от КАД. Наличие развитой инфраструктуры – детские сады, школы, магазины, удобная транспортная доступность, наличие электрички будет дополнительным плюсом. «Природа, интересный ландшафт будут дополнительными достоинствами – при условии, что разработчик концепции будет использовать ландшафтные преимущества во благо проекта», - добавляет она.

«Мы, как участники рынка, привыкли рассматривать в качестве потенциального покупателя человека, привязанного к Петербургу  - либо жителя мегаполиса, переезжающего в ближний пригород, либо это человека, работающего в Петербурге, либо жителей других регионов, переезжающих в Петербург (или пригород), но ориентирующихся на активное использование именно городской среды. В следствии этого локации рассматриваются с точки зрения того, насколько они интересны и удобны для таких покупателей, - говорит генеральный директор компании «ПулЭкспресс» Андрей Бочков. - Однако, это однобокий взгляд на рынок, не отражающий общей картины. Если не принимать во внимание то, что происходит вокруг КАДа, то вся остальная территория Ленинградской области - малоэтажная. И спрос (разный по объему) есть во всех районах области. В качестве примера можно привести Кингисепп, где спрос на недвижимость обеспечивается активно развивающимся портом Усть-Луга или Кириши, где благодаря НПЗ сохраняется довольно стабильный спрос на жилье. На этих локальных рынках довольно успешно работают представители малого и среднего бизнеса, специализирующиеся на малоэтажном жилищном строительстве».

По словам руководителя экспертного бюро «Сперанский» Дмитрия Сперанского, сегодня в окрестностях Петербурга реализуется 459 коттеджных комплексов. «И на всех направлениях от Петербурга есть и успешные проекты, и те, которые стоят без сделок. Успешность не зависит от локации. Во главе угла – продуманная маркетинговая стратегия. С ее помощью можно оживить самые мертвые проекты, в разы увеличив темпы реализации», - уверен эксперт. К примеру, Курортный район - казалось бы, крайне востребованное и привлекательное место, говорит он. Однако почти все реализуемые в этом районе коттеджные поселки последнее время показывают крайне низкую динамику продаж. Объекты сильно переоценены. По сравнению, скажем, с Приозерским направлением. Здесь как раз много проектов, которые оценены по качеству: застройщики не закладывают наценку «за локацию». «У территорий вдоль Московского шоссе есть такая любопытная особенность. Они активно осваиваются для строительства квартир и таунхаусов, но здесь крайне невелико предложение участков и коттеджей. Впрочем, то, что мы видим на этом направлении как нельзя лучше иллюстрирует тот факт, что локация никак не определяет успешность проекта: среди нескольких соседних комплексов, в которых реализуются таунхаусы, одни продаются крайне высокими темпами, а в другие покупатели почти не заглядывают. Однако если в этих проектах эксперты поработают с маркетинговой политикой, ситуация в них может кардинально измениться», - резюмирует Дмитрий Сперанский.