За три квартала застройщики вывели на рынок 222 700 кв. м жилья в малоэтажных проектах. А продали за это же время около 130 000 кв. м. Строители гонятся за модой? Или копят новые риски, создавая не обеспеченный спросом «навес»?

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на октябрь 2016-го объем рынка малоэтажного жилья в петербургской агломерации составляет примерно 837 000 кв. м (примерно 8% от общей площади всех новостроек). При этом на масс-маркет в МЖК приходится 84%.

В областных районах, примыкающих к мегаполису, возводится 58% малоэтажки; на административно подчиненных территориях (в Курортном, Пушкинском, Колпинском и пр.) - 24%, еще 18% - в обжитых городских районах, здесь преобладают дорогие проекты: 72% приходится на бизнес-класс и элиту.

Примерно до 2012 года малоэтажные жилые комплексы строились преимущественно в наиболее престижных локациях (например, в Озерках, в силу понятных ограничений – в дворцово-парковых пригородах). Соответственно и стоило такое жилье существенно выше среднего уровня. В области небольшие малоэтажные домики тоже попадались, но в основном такие проекты были ориентированы на местный спрос.

Начиная с 2012-го на рынок вышли малоэтажные объекты нового типа: по цене – почти масс-маркет, но с определенным набором «фишек» и с интересными архитектурными концепциями: Mistola Hiils, (девелопер – «Северный город»), «Близкое» («Петростиль»). В 2014-2015 гг. этот формат стал массовым: появились «Золотые купола» (застройщик - «РосСтройИнвест»), «Новое Сертолово» (КВС), «Чистый ручей» («Петрострой») и др. По данным «ПН», спрос на такое жилье остается устойчивым: 4-5% от общего объема продаж.

Новые малоэтажные комплексы появляются чуть ли не каждую неделю. Например, в ноябре компания «Вита» начала реализацию квартир в малоэтажном комплексе «ЭкспоГрад» на Пулковском шоссе. Группа компаний «НСК» выводит на рынок сразу два проекта в Ленобласти: МЖК «Шоколад» в Аннинском СП и «Верево-Сити» под Гатчиной. Компания «Хуа Жэнь» рассчитывает провести через градсовет заново пересчитанный вариант комплексной малоэтажной застройки в Федоровском СП (первый вариант отклонили). В декабре открыть продажи в зеленогорском комплексе намерена компания «ЛенСпецСтрой» (см. интервью с Дмитрием Астафьевым в разделе «О главном»). Большие планы у застройщиков в Лаголово…

Наверное, именно с этого года малоэтажка стала не экзотической разновидностью многоквартирных домов, а самостоятельным сегментом рынка. Важное отличие: квартиры в малоэтажных комплексах приобретают для себя, а не для инвестиций. Не случайно проектировщики Navis Development отказались от студий во второй очереди МЖК «Шотландия». В малоэтажке вообще доля студий существенно меньше, чем в рядовой многоквартирной застройке.

Экспертный курултай

Сергей Кравцов, генеральный директор компании «Элемент-Бетон»:

- На мой взгляд, превышение вывода новых малоэтажных проектов над спросом –очень тревожный симптом. Растет доля необеспеченного строительства, увеличивается количество «бумажных» проектов. Они вроде бы и есть на рынке, но не подкреплены ни работой, ни реальным покупательским интересом. Поэтому вынуждены демпинговать. Факторы риска: дефицит (или отсутствие) инженерных мощностей; отсутствие собственной социальной инфраструктуры; отсутствие проектного финансирования от одного из серьезных банков.

Андрей Бочков, генеральный директор УК «ПулЭкспресс»:

- Рисков на рынке и так достаточно, спрос сокращается, и оставшиеся покупатели «размываются» по большому числу новостроек. А то, что за одни и те же деньги можно получить разное качество жизни (квартиры в комфортной малоэтажке и в одном из муринских «муравейников» стоят примерно одинаково), понимают далеко не все. Малоэтажный сегмент дифференцируется – примерно по тем же направлениям, как это происходит в сегменте коттеджных поселков. Остаются несколько успешных компаний, которым уровень продаж позволит нормально развивать проекты. И, к сожалению, существенная часть девелоперов столкнется с серьезными проблемами. Собственно, в зоне вокруг Щеглово это уже можно наблюдать…

Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики АН «Метры»:

- Понятно, что некоторые компании будут вынуждены заморозить проекты. Вместе с дольщиками. Успешными останутся те, кому удастся совместить приемлемые цены с привлекательными для клиента «фишками» (такими, как собственный небольшой участок, или просторный балкон, или камин). Факторы риска: ценообразование у нижней границы, отсутствие собственной «социалки» (в границах проекта), дефицит опыта (первый проект).

Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой»:

- Я полагаю, здесь важен не столько формат, сколько набор других ключевых факторов. Жилой комплекс должен быть удобно расположен (включая доступность общественным транспортом), в нем необходимо обеспечить гарантированный объем энергоресурсов (вода, тепло, электричество, водоотведение). Кроме того, в непосредственной близости должны быть не только самые необходимые социальные объекты, но и какие-то значимые «точки притяжения». Вот если все эти условия соблюдены – можно говорить о конкуренции между многоэтажной застройкой и МЖК, о предпочтениях разных групп покупателей. Но конкуренция в таком стерильно чистом виде практически не встречается.

Основные показатели рынка МЖК:

*Данные Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»

Малоэтажная доля (данные по Ленобласти):

 *Данные Комитета по строительству ЛО