Известно, что, помимо обычного кредитования, банки оказывают такую помощь застройщикам, как проектное финансирование. Для чего это банкам и строительным компаниям, как работает проектное финансирование и каким образом оно защищает девелопера — вы узнаете здесь.

Проектное финансирование — это когда инвестор, которым выступает в большинстве случаев банк, вкладывается в масштабный проект строительной организации, например, район или жилой комплекс.

Банк берет на контроль расходы застройщика. Когда происходит реализация объекта, банк уже может получить выгоду. Чтобы обеспечить себе гарантию по возврату средств, банк забирает в залог объект финансирования, пока компания полностью не погасит свой долг. Поэтому, покупая жилье у такого застройщика, по каждой сделке банк дает свое согласие на вывод квартиры из залога и отчуждение собственности. Но дольщику можно не беспокоиться о документах и о том, что ключи не отдадут вовремя. Это вовсе не усложнит сделку, как нам сообщили в компании-застройщике «Гранд-Строй», которая применяет проектное финансирование в ЖК Yolkki Village.

Способы по выводу денег со стройплощадки

Эксперты полагают, что если компания под защитой проектного финансирования, это гарантия того, что деньги дольщиков будут находиться под защитой. Вывести деньги из строительства объекта достаточно легко.

Одним из способов являются мнимые сделки. Компания заключила договор с подрядчиком на оказание услуг или поставку материалов, оборудования, но по факту работы не были выполнены. Зачастую для таких целей создаются небольшие фирмы. Также очень просто обналичивать деньги проводя расходы по рекламе. Частым прикрытием для вывода денежных средств считается перевод по счетам, где основанием является благотворительная деятельность.

Вывод денег через оффшорные счета в другие страны — один из самых распространенных методов по выводу денег из компании.

Известно, что московский девелопер АО «Глобинвестстрой», ведущий застройку по адресу Новогиреевская улица, летом 2016 года был обвинен в использовании денежных средств не по назначению. В суд обратились потерпевшие дольщики с требованиями о возврате вложенных средств, на застройщика было заведено уголовное дело, В данный момент застройщик приостановил свою деятельность.

Фирма из г. Омска ООО «РоКАС», главой которого выступал местный депутат Шушубаев, вела застройку микрорайона «Ясная поляна» с 2007 года. Руководству во главе с депутатом удалось обмануть дольщиков на 100 млн рублей. На данный момент на них заведено уголовное дело по подлогу документов, получению кредита по фиктивным документам и растрате средств. Уголовное дело еще не закрыто.

Вероятнее всего, велось бы в этих случаях строительство под контролем банка, такой ситуации не случилось бы, так как финансовая организация полностью ведет контроль расходов. Между банком и строительной компанией подписывается специальное соглашение, которое дает банку полное право контролировать объект застройки. Также в соглашении находятся права банка, которые дают доступ к информации по проекту. Обычно это бухгалтерскую и финансовую отчеты, информация о ходе строительства, договора, заключенные с подрядчиками на поставку материалов и выполненных работ, счета-фактуры и накладные. Помимо этого, банк имеет право контролировать план и график проведения работ.

Что хорошего в проектном финансировании

Банк обеспечивает застройщика заемными средствами довольно внушительных размеров, при этом осуществляя защиту от банкротства. В залоге у банка находится только объект застройки.

То, что объект станет долгостроем — маловероятно, так как и банк, и девелопер разделяют риски по строительству.

С начала 2017 года вступят в силу поправки по 214 федеральному закону и средства дольщиков будут храниться на специальных счетах, пока не окончится строительство. Получается, что в случае банкротства застройщика, дольщик сможет вернуть свои деньги в любой момент.

Очень важный плюс, в особенности для дольщиков, это хорошие проценты по ипотечным кредитам от банка. Ставки ниже на 1-3%, чем у остальных кредиторов. Просто потому, что он заинтересован в быстрой реализации проекта.

Отдельный плюс выделила руководитель PR-отдела компании Гранд-Строй Александра Чайкина: «Если вы приобретаете квартиру у застройщика, который связан договором таким договором с банком, можете быть спокойны. В данном случае, темпы продаж уже не будут влиять на строительство, так как банк обеспечил застройщика деньгами. Помимо всего прочего, прежде чем выдать кредит банк просчитывает все риски и кредитует только тех застройщиков, которые способны вернуть займ. В случае с ЖК Yolkki Village финансовым партнером выступил ПАО «Россельхозбанк», который является государственным банком».

Что касается минусов — долгое рассмотрение заявления банком, что логично, так как банк тщательно проверяет бизнес-план, анализирует бухгалтерские и финансовые отчеты компании, проводит оценку рисков и затрат. То есть весь объем проводится еще до начала застройки.

Существуют и другие нюансы о которых рассказала нам Александра Чайкина: «В договоре может находится много различных пунктов. Например, устанавливается цена за квадратный метр, ниже которой наша компания не может опустить цены, что бы ни происходило на рынке недвижимости. Такие моменты проговариваются еще до заключения договора с помощью опытных юристов. При разумном подходе все трудности будут сведены к минимуму».

Пожалуй, единственным минусом для дольщиков будет увеличение стоимости квадратного метра, а соответственно и жилья, потому что так учитывается и процент банка, который финансируюет проект. Каким образом можно проконтролировать, куда уходят вложенные деньги?

Каким образом можно проконтролировать, куда уходят вложенные деньги?

О том, как финансируется строительство, о финансовом состоянии застройщика и другую не менее важную информацию, в том числе и о проектном финансировании, дольщик может узнать в проектной декларации. Как правило, она размещается на сайте застройщика. Также информацию можно запросить и непосредственно в компании. Любой застройщик обязан предоставлять данную информацию по первому требованию.

Итог

На данный момент проектное финансирование еще не получило должного развития, сейчас такие методы защиты лишь набирают актуальность. Конечно, для покупателей квартир такая система некий гарант, что в случае непредвиденных ситуаций деньги вернутся. Но сами банки без особого желания осуществляют данную процедуру, так как вкладывая средства, они смогут получить выгоду лишь спустя 5-7 лет. На данный момент проектным финансированием занимаются лишь крупные государственные банки. Но даже они относятся к данной процедуре осторожно и не превышают лимиты.

Известно, что на 2015 год в Санкт-Петербурге для девелоперов общая сумма кредитных линий составляла 18 миллиардов рублей, а на 2016 год было одобрено еще 5.

Что касается «ВТБ 24», если в прошлом году займы по крупнейшим компаниям составляли порядка 6 млрд. руб, то за 2016 год эта сумма достигла почти 9 млрд. Это такие строительные предприятия как «КВС», «Setl City», «RBI» и РосСтройИнвест.