Все плохо. Но могло быть еще хуже. Примерно в такой тональности звучат итоговые экономические обзоры. Загородный рынок – не исключение. Количество сделок в коттеджных поселках сократилось на 35-40%, на вторичном рынке – на 11-12%.

Контекст

Ключевые макроэкономические показатели известны: доходы граждан за год сократились на 5,8%. Ввод жилья, по данным Росстата на конец ноября, снизился на 6,5%. Продажи автомобилей в Петербурге с января по ноябрь упали на 4% (правда, как раз в ноябре аналитики зафиксировали небольшой «плюс»).

Официальные оптимисты рассчитывают на то, что в 2017-м домохозяйства будут больше тратить. Но не объясняют, с чего бы это вдруг.

Еще один «туз в рукаве» - 23 трлн рублей, накопленных гражданами на депозитных счетах в банках. Но прирост депозитов во второй половине года ощутимо замедлился. Сбербанк сообщает, что уменьшился и средний размер вклада – с 350 до 250 тысяч.

Застройщики в этой сложной ситуации ведут себя вполне предсказуемо: придерживают вывод новых проектов, дробят пусковые комплексы на несколько очередей.

По данным компании «Главстрой СПб», за 11 месяцев этого года девелоперы вывели в продажу 140 новостроек - 3,1 млн кВ.м (в 2015-м – 3,535 млн, в 2014-м – и вовсе 5 млн кВ.м). Прогноз Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» - вывод новых объектов по итогам года составит 3,8-3,9 млн кВ.м.

По оценкам аналитиков КЦ, за год жители мегаполиса приобрели на первичном рынке не менее 4 млн кВ.м жилья – 93 500 квартир. Это выше прошлогодних показателей: в 2015-м – 3,76 млн кВ.м, 86 800 квартир.

Впрочем, эксперты считают, что у нас жилье играет роль «антистрессовой подушки»: любые политические или экономические потрясения приводят к активизации спроса. Пригрозили отменить господдержку ипотеки – народ бросается покупать с перепугу, объявили, что оставят – на радостях…

Заместитель генерального директора компании «ЛенРусстрой» Максим Жабин полагает, что временные скачки спроса на квартиры «будут обусловлены лишь словесными или иными интервенциями, результатом которых и явился ажиотажный спрос как в конце 2015 года так в конце 2016-го».

Еще одна важная кризисная тенденция: и в московском, и в петербургском регионе спрос смещается из области – в городские границы. По мнению руководителя компании «Л1» Павла Андреева, покупатели эконом-класса «стали с недоверием смотреть на кварталы вдоль КАД - слишком интенсивная застройка привела к заметному ухудшению качества проживания…»

Важнейшие факторы, которые будут определять состояние рынка в 2017-м: дальнейшее снижение реальных доходов граждан; обширные поправки в 214-ФЗ (часть вступает в силу с 1 января, часть – в июле 2017-го); новый закон о регистрации, неувязки в котором наверняка приведут к проблемам в оформлении сделок в первой половине года; отмена господдержки ипотеки; война дольщиков за компенсации по объектам с нарушениями сроков (уже есть примеры, когда суд устанавливает компенсацию в размере цены квартиры и выше); налоги по кадастровой стоимости. В загородном сегменте к этому перечню можно добавить клубок юридических проблем в сфере использования сельхозземель и фактическое завершение «дачной амнистии».

Земля и люди

Дача (в отличие от жилья) не относится к предметам первой необходимости, поэтому спрос на загородные объекты более капризен и подвержен резким колебаниям. О коттеджных поселках – см. в этом же номере «Пригорода» (материал «Время антирекордов»).

Но не стоит забывать о вторичном рынке: по объему сделок он превосходит сегмент коттеджных поселков на порядок.

По данным Управления Росреестра по Ленобласти, за три квартала 2016-го в регионе зарегистрировано 90 573 перехода прав на участки. Это на 12,7% меньше, чем за тот же период 2015-го. Доля ИЖС – 5197 участков (минус 10,5%).

По сведениям Центра исследований и аналитики ГК «БН», за год средняя стоимость участков в районах Ленобласти (кроме Всеволожского) выросла на 13,2%, в Петербурге и пригородах (включая Всеволожский район) – на 14,3%. То есть собственники не готовы снижать цены. И расплачиваются за это снижением объемов продаж и увеличением сроков экспозиции.

Среднестатистическая сотка земли на конец IV квартала 2016 года по области как раз примерно в «сотку» и обойдется: 100,6 тысяч рублей. (За участок - 1,5 млн рублей). Зоны ИЖС и редкие садоводства в Петербурге, конечно, подороже: 307,5 тысяч рублей за сотку, 3,9 млн рублей за участок).

В области наибольший объем предложения (44,8%) приходится на участки стоимостью от 20 до 80 тысяч рублей за сотку. В пригородной зоне мегаполиса и Всеволожском райне распределение поровнее: 18,4% - от 50 до 150 тысяч, 23,5% - от 150 до 250 тысяч и 19,1% - от 250 до 350 тысяч за сотку.

Дом (без цены участка) в области обойдется любителям сельской жизни в 24,8 тысяч рублей за «квадрат», в пригородах – 35,5 тысяч.

Домовладения со статусом ИЖС существенно дороже, чем в садоводствах: в области – 5,1 млн за дом с участком, если ИЖС, и 3,7 – если СНТ или ДНП. В пригородах – 12,3 млн и 7,8 млн соответственно.

Дерево остается незыблемой национальной скрепой: бревенчатые дома занимают 55,8% предложения по области и 42,5% - в городских предместьях.

Самая дорогая земля, естественно – в Приморском и Курортном районах. Участок ИЖС без построек продавцы оценивают в 11,7-12,4 млн рублей, цена сотки – 618-755 тысяч.

Что думают об этом покупатели – неясно, потому что сделок мало.

Самое дешевое предложение в Волосовском, Волховском, Кингисеппском и Лужском районах. Здесь можно купить надел в садоводстве, потратив от 200 до 500 тысяч рублей (от 16 500 за сотку).

Выбор, в общем, есть, и ассортимент достаточно разнообразен. Надо только учесть, что собственный дом – это надолго. И подходит лишь для тех, кто всерьез собирается жить именно здесь.