В Ленобласти построено рекордное количество частного жилья. Почти столько же, сколько многоэтажного. Откуда взялась такая активность индивидуальных застройщиков, причем, что удивляет, в течение прошлого года эксперты не отмечали массовой загородной стройки.

К сожалению, чиновники больше внимания уделяют многоэтажному строительству. Малоэтажка, особенно индивидуальная, практически не контролируется государством. Что, сколько строят, сколько стоит – ни чиновники, ни аналитики доподлинно не знают. Поэтому неудивительно, что когда в СМИ были разосланы уточненные данные по индивидуальному строительству, ввод которого достиг 1,4 млн кв. м за 2019 год, особого внимания этому событию никто не придал. Ну построили, и что с этого. А ведь это почти половина всего жилья, которое было введено в эксплуатацию в Ленобласти в прошлом году. Без поддержки государства, практически без ипотечного кредитования, россияне сами своими силами и средствами построили столько же, сколько многочисленные застройщики за счет несвоих денег дольщиков. Может такое быть?

Хорошие цифры

Весь прошлый год загородный рынок не показывал очевидной высокой активности. С рынка практически ушли таунхаусы (эскроу-счета их добьют окончательно), кое-где появляется квартирная малоэтажка как альтернатива дорогому мегаполисному жилью. Но интерес к ней невысок и привязан к Петербургу, как Янино или Сертолово. Полноценным загородным жильем такие проекты назвать нельзя. Загородные девелоперы сделали ставку на продажу участков без подряда, то есть без домов. И по большому счету не особо волнуются о дальнейшей судьбе проданной земли. Рост индивидуального строительства в этой связи трудно объяснить и увидеть. Но статистика говорит обратное – 1,4 млн кв. м было построено индивидуалами, это порядка 10 тысяч домов.

Так нам пояснили цифры в правительстве Ленобласти. «Расхождение в более полумиллиона метров получилось из-за того, что изначально мы давали цифру ввода, ориентируясь на свои данные. Потом, в феврале, пришли данные от Петростата, там как раз были 1,4 млн м (ИЖС). Они, конечно, более точные. Интриги тут нет. Больше всего метров пришло от Гатчинского, Кировского, Всеволожского и Выборгского района. Рост количества метров связан с объективными причинами – действительно стали больше возводить частного жилья. Это связано с увеличением вложения средств в загородную недвижимость, миграцией населения в пригородную зону, общим ростом популярности загородных домов в связи с развитием дорожной и транспортной инфраструктурой. Вторая причина – это новые факторы при учете построек. Пару лет назад законодатель ввел обязательное получение разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию домов в садоводствах, где жители в дальнейшем хотят получать прописку», – отметили в аппарате заместителя председателя правительства Ленинградской области по строительству Михаила Москвина.

«Строят много. Хотят выехать из города (или иметь возможность отдохнуть). Много застройщиков (небольшие фирмы скупают участки, быстро строят и продают). Активно продвигает себя строительный рынок (ощущение, что построить самому дешевле, чем покупать чужое непонятно что задорого), – отмечает заместитель директора Загородного центра в АН «Итака» Ирина Романова. И добавляет: – Вообще учет садового строительства (то есть ранее построенных и незарегистрированных домов) не должен сильно повлиять на статистику».

То есть действительно строят много. Данные этого года уже выглядят впечатляющими. Петростат уверяет, что в январе в Ленобласти было сдано на 16% больше частного жилья, чем в январе прошлого года, причем количество построек выросло в 1,6 раз (476 домов). Смущает, что средняя площадь дома составила меньше 100 кв. м. По данным прошлого года, площадь была в полтора раза больше (143 кв. м). Домики как-то быстро усохли площади…

К сожалению, статистика не приводит данные о стоимости строительства домовладения, средней стоимости квадратного метра и прочие интересные и полезные данные. Мониторинг цен позволяет считать, что в среднем строительство дома обходится сегодня в 3-4 млн рублей, таким образом можно предположить, что в прошлом году частники вложили в экономику Ленобласти 30– 40 млрд рублей, практически не требуя ничего взамен. Но все эти цифры никак не подтверждены ни чиновниками, ни аналитиками. И вообще каким-то странным образом такой многомиллиардный вклад оказался незамеченным и неоцененным.

Конспирологическая теория

Других, кроме официальной статистики, подтверждений взрывного роста индивидуального строительства нет. Росреестр не зафиксировал бума регистраций новых объектов недвижимости. Общероссийские показатели также не свидетельствуют о значительном росте объемов индивидуального строительства.

«Корректно учитывать количество построенного частниками жилья практически невозможно. Можно учесть количество зарегистрированного жилья. Это немного другая цифра. И подчиняется другим закономерностям, – отмечает руководитель экспертного бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский. – К тому же у нас по-разному учитывается жилье для постоянного проживания и дачи. Последние юридически не считаются жильем, хотя по своим качествам часто ничем не отличаются от жилых домов. Поэтому на данный показатель будет иметь куда большее влияние именно фактор смещения интереса покупателей от одних видов оформления к другим, нежели непосредственно объемы строительства. Если бы выросли объемы реального строительства, мы бы увидели резкий рост числа и доходности строительных фирм, а также рост числа продаж домокомплектов. Чего мы, увы, не наблюдаем».

Из-за крайне низкого уровня учета отдельных домов нельзя исключить, что официально озвученные данные по меньшей мере приукрашены. Тем более что для такого предположения есть причины. В прошлом году согласно федерального плана область должна была сдать 2,9 млн кв. м жилья, предварительные цифры (озвученные в январе) свидетельствовали, что план выполнен не будет (2,4 млн, из которых порядка 900 тыс. построено частниками). Но 19 февраля стало известно, что план все-таки выполнен – частниками, как оказалось, построено на 500 тыс. кв. м больше. Очень уж кстати пришлись эти цифры. В этом году в области должно быть сдано 3,2 млн кв. м жилья. Вполне может случиться так, что частники настроят столько квадратных метров, что план окажется снова выполнен. Хотелось бы только, чтобы цифры звучали более аргументировано.

Петростат так и не поменял данные по вводу жилья в Ленобласти в 2019 году.