На прошедшем саммите «Весна-2011: Открытие сезона» участники обсудили насущные проблемы рынка загородной недвижимости. Предлагаем вам ознакомиться с первой частью состоявшейся дискуссии.

Владимир Петров, глава Сланцевского района:

- Рано или поздно необходимо обеспечить прямой и понятный мост в отношениях между бизнесом и властью, потому что в рамках программы «Комфортное и доступное жилье», на базе которой создана программа «Свой дом», ставится задача увеличения ввода необходимых квадратных метров. Самое главное, чтобы это жилье было доступно, и все участники рынка четко понимают, что без прозрачной помощи государства, без того оживления на рынке, которое было до 2008 года, в необходимых объемах это сделать невозможно. Наша задача выработать и попытаться реализовать те механизмы, которые помогут достигнуть поставленных задач.

Дмитрий Синочкин, главный редактор журнала «Пригород»:

- Поясните, пожалуйста, партия даст денег?

Владимир Петров, глава Сланцевского района:

- Деньги дает Правительство РФ, а не партия. Государственная дума может принять тот или иной закон, который поможет воспользоваться государственными деньгами. Существует ряд государственных программ, на ближайшие 5 лет выделено порядка 28 млрд рублей, которые будут реализованы через субъекты РФ. Пытаются продвинуть и реализовать само понятие государственно-частного партнерства. К сожалению, реального опыта по ГЧП на территории Ленобласти пока нет, но рано или поздно он будет реализован.

Дмитрий Синочкин, главный редактор журнала «Пригород»:

- То есть подписание соглашения формирует механизмы, которые позволят создавать региональные программы и доступ к бюджетным программам федерального уровня?

Владимир Петров, глава Сланцевского района:

- Подписание соглашения позволяет легитимным образом связать через партийную программу «Свой дом» бизнес с властью. Администраторами бюджета по федеральным программам является бюджет субъекта.

Анатолий Каталевич, председатель Комитета по строительству ЛО:

- Сегодня президентом и премьером РФ поставлена задача до 2020 года обеспечить строительство жилья в количестве не менее 1 кв.м на гражданина. Для ее реализации Министерством регионального развития были разработаны методические рекомендации. Ленинградская область как субъект РФ в конце прошлого года на координационном совете в Минрегионе защитила проект нашей программы «Стимулирование жилищного строительства в ЛО». Сейчас эта программа практически на выходе, она будет в ближайшее время утверждена в рамках Постановления правительства ЛО. Первоочередная задача – строительства малоэтажного сегмента эконом-класса. «Единая Россия» своевременно вышла на подготовку соглашения с регионом.

Дмитрий Синочкин, главный редактор журнала «Пригород»:

- Чего вы ждете от этого соглашения?

Анатолий Каталевич:

- Мы как орган государственной власти можем проводить все решения и президента, и премьера, и губернатора только в рамках совместной работы с органами самоуправления. К сожалению, мы не всегда имеем обратную активную связь, не всегда руководители органов самоуправления оперативно реагируют на задачи, которые ставит само время. В этом случае «Единая Россия» незаменимый инструмент в реализации этих вопросов, потому что на местах есть отделения, члены партии, люди, способные работать с энтузиазмом и связывать воедино наши усилия.

Владимир Петров:

- Фактически все секретари местных политсоветов – это либо главы районов, либо главы администраций, поэтому инструментарий совершенно прозрачный.

Дмитрий Синочкин:

- Некоторое время назад мы обсуждали проблемы развития области в кругу прессы и бизнеса, и сложилась понятная картинка: да, бизнес развивается, но в каждом районе по своим правилам. Если сейчас это удастся привести к общему знаменателю, то, конечно,  правила будут упрощены, а процедуры более понятны.

Герман Мозговой, вице-спикер Законодательного собрания ЛО:

- Любая политическая партия на сегодня, к сожалению, неспособна организовать квалифицированное местное самоуправление. За эту задачу берется единственная политическая сила – партия «Единая Россия». Количественно мы сумели преодолеть эту проблему, теперь нужно качественно. Сегодня такое огромное количество полномочий на местах у органов местного самоуправления,  что они не справляются с ними по квалификации. Сегодня бизнес приходит на места и задает вопрос – с кем разговаривать. Такое соглашение должно быть, мы должны быть стимулированы правительством и его заказом.

Дмитрий Синочкин:

- Будет ли возможность через партийные механизмы получать информацию, будет ли иметь возможность население влиять на муниципалитет, или органы местной власти делегируют свои полномочия на районный уровень и будут понемногу управлять оставшимся?

Герман Мозговой:

- Это стопроцентно будет открытая информация в рамках тех информационных средств, которые имеем. Владимир Петров как известный девелопер выбран модератором этой программы в области, он прекрасно знаком с проблемой.

Анатолий Каталевич:

- Строительный комплекс ЛО достаточно мягко с точки зрения показателей пережил тяжелые 2009 и 2010. Было некоторое снижение добычи нерудных ископаемых, но это связывали с тем, что потребляет их, в основном, рынок Санкт-Петербурга. Оборот организаций, инвестиции, вкладываемые строительным комплексом, остались практически на уровне докризисных лет. В целом, все строительные организации, работающие в области, остались на рынке. За последнее время начали работу несколько предприятий по производству строительных материалов, изделий и конструкций. Благодаря правильной политике по привлечению инвестиций, обеспечено до 70% поступлений в доходную часть налогов. Был использован природный потенциал и географическое положение ЛО: порты, дороги, земельные ресурсы.

Дмитрий Синочкин:

- В 2010 году сдано 8 200 квартир и 3 800 частных домов. Какую часть из этого жилья купили петербуржцы?

Анатолий Каталевич:

- Сегодня наша задача в первую очередь работать на благо жителей ЛО. Ведь Петербург и область на самом деле разные регионы, у них разные бюджеты, разные источники финансирования.

Евгений Домрачев, председатель КАГ:

- Средняя стоимость квадратного метра в ЛО – 66 тыс руб. Этот показатель выше, чем в целом по РФ, и выше, чем в Северо-Западном федеральном округе. Показатель работы эффективности сегодня – это 26 квадратных метров, которые приходятся на 1 жителя. Эта цифра тоже выше, чем среднероссийская.

Герман Мозговой:

- Необходимо понимать, кто и для кого строит столько жилья. Когда Ленинградская область говорит об объединении с Петербургом, объяснить это очень просто. По неофициальным данным население Петербурга, Москвы и двух областей приближаются к 15% населения России. Количество застраиваемых площадей должны в первую очередь определить градостроительные генеральные планы. Понятно, что в Тихвине или Усть-Луге, где строятся крупные мероприятия необходимо привлечение рабочей силы за счет жилищных условий. А вот для кого строят вокруг Санкт-Петербурга? Конечно, если речь идет о дачном строительстве, о загородном доме – это приветствуется. Но когда говорят о более выгодных условиях строительства в области или более дешевом домостроении для жителей Санкт-Петербурга, возникает вопрос, что будет с уплатой налога, как решатся социальные проблемы. Ленинградская область сегодня собирается решать эти вопросы за счет инвестора. Хорошо, что правительство Ленинградской области, законодательная база готова измениться в отношении к инвестору, но при этом все равно эти пограничные вопросы нужно решать совместно Правительствам и СПб, и ЛО. Почему, когда мы предоставляем инвестору возможности строить для горожан жилье, мы должны находиться в униженном положении по отношению к городским службам для присоединения к мощностям.

Дмитрий Синочкин:

- В тот момент, когда горожанин покупает квартиру в Кудрово, он меняет регистрацию, становится жителем области, и в ней же платит налоги. Он вправе задать вопрос о социалке и т.д. Когда строится дорогой коттеджный поселок, жители все равно приписываются к Петербургу и платят налоги там. Можно ли надеяться, что подписываемое сегодня соглашение, будет способствовать решению вопросов, в которые упирается любая строительная фирма, работающая в пограничной зоне: мощности, инженерия, социалка.

Владимир Петров:

По партийной линии невозможно кого-либо заставить что-то делать, потому что есть должностные инструкции и прямые обязанности. Но обеспечить лояльность можно гарантировано, при условии, что нет изначально возникших конфликтов. Саботировать не будут.

Дмитрий Синочкин:

- Уже возникали конфликтные ситуации: совместное развитие зеленой зоны теоретически возможно, а на практике никак – почему?

Владимир Петров:

- Потому что это различные субъекты федерации с различными задачами и различными исполнителями. Может быть, вырубка зеленых насаждений в каких-то единичных случаях и происходит, но она не носит массовый характер.

Дмитрий Синочкин:

- Где будут выделяться перспективные площадки для массового жилищного строительства?

Евгений Домрачев:

- Сегодня подписано соглашение с Комитетом по строительству, в ближайшее время – с Комитетом по архитектуре, пока вопрос выделения площадей сегодня неправомочен с юридической точки зрения. Землей распоряжаются муниципалитеты 1 и 2 уровня. В рамках этого мы, конечно, ведем работу как при подготовке генеральных планов, так и делаем заключения о переводе земельных участков для комплексного жилищного оснащения.

За последние 4 года переведено из земель сельхозназначения и включено в земли под жилищное строительство около 6000 га. 2000 га переведено в земли промышленного назначения. По нашим расчетам это даст возможность обеспечить жильем около 1 млн граждан, т.е. земельных ресурсов достаточно. Самые большие проблемы с этими территориями в инженерной и транспортной подготовке.

Владимир Петров:

- Программа «Свой дом» - это не коммерческий проект, она призвана обеспечить взаимоотношения между властью и бизнесом. Есть идея создания консультационного совета на базе программы, для того чтобы вносить законодательные инициативы в ЗакС ЛО и затем в Государственную Думу.

Андрей Савченко, заместитель председателя КУГИ ЛО:

- Те нововведения в законодательстве, которые описаны в Законе о внесении изменений в градостроительный кодекс, большей частью касаются вопросов территориального планирования, т.е. вопросов градостроительной деятельности. Радикальных изменений в земельном законодательстве этот документ не несет. 6 статья закон дополняет формулировки 172 ФЗ о переводе земельных участков, но эти изменения носят, скорее, терминологический характер. Определяется понятие «границы населенного пункта», конкретизируются компетенции органов местного самоуправления. 

Дмитрий Синочкин:

- Программа реформ, которая публиковалась в конце 2009, предусматривала одним из пунктов отмену деления земель на категории.

Андрей Савченко:

Революции не произошло. Земельные участки в РФ делились на категории, делятся, и по моему мнению, будут также регистрироваться по категориям. Процесс перевода земельных участков в ближайшем будущем будет продолжаться. Деятельность тех органов, которые осуществляют полномочия по изменения категории земельных участков: органы исполнительной власти субъекта РФ, - будет продолжаться. Процедуры, связанные с включением земельных органов в границы населенных пунктов (ст. 4.1) также не потерпели существенных изменений.

Евгений Домрачев:

- Все мы ожидали переноса сроков по разработке градостроительной документации. Видеоконференцию проводил замминистра регионального развития Викторов А.П. Он сообщил, что всего лишь в 40 субъектах РФ утверждены схемы территориального планирования. За 5 лет это четвертый перенос сроков. Что говорит о том, что закон хоть и туго, но идет. Те сроки, которые были установлены при принятии Градостроительного кодекса, изначально были нереализуемы. По нашим данным это последний перенос сроков.

Теперь в законе разрешено сельским поселениям не разрабатывать генеральные планы и правила землепользования застройки, если там не происходят действия по включению, по переводу земель, не размещаются объекты регионального или федерального значения. В законе разрешено инициировать разработку генерального плана от заинтересованных лиц применительно к части территории поселения. Поправками к закону мы занимались в течение года, внесли свою лепту.
Упрощена процедура согласования генеральных планов, они носят теперь заявительный характер, представление в бумажном виде необязательно. Упрощены требования к составу и содержанию генпланов. У нас 203 муниципальных образования, 88 из них добровольно передали свои полномочия в области градостроительной деятельности на уровень района. У нас вызывает опасение качество приемки документации в образованиях, которые оставили полномочия за собой.

Михаил Бойцов, управляющий партнер компании «RightMark Group»:

- Документ носит технический характер, в нем уточняются термины, приводятся к единому стандарту, более четко определяется порядок действий по территориальному планированию, устанавливаются сроки конкретных документов. Создана единая вертикальная структура документов территориального планирования, при которой документы муниципального уровня и уровня субъектов РФ не могут противоречить федеральным. Это упорядочивает процесс. Наиболее существенным изменением является декларация создания сайта, где будет находиться общедоступная федеральная информационная система территориального планирования. Установления необходимость публикации на этом официальном сайте проектов документов территориального планирования за 3 месяца до их утверждения. Важным нововведением является возможность подготовки документов планирования и физическим, и юридическим лицом за свой счет. Раньше такой возможности не было, девелоперам и инвесторам приходилось выдумывать различные механизмы, чтобы оплатить необходимым структурам деньги за эту работу.

Дмитрий Синочкин, главный редактор журнала «Пригород»:

- В городе в этом году начались первые судебные процессы, где строительная компания доказывала, что они не должны разрабатывать градпланы, а заниматься этим должны чиновники Комитета по архитектуре. Первую часть дела они выиграли, но закон же говорит, что может разрабатывать муниципалитет, а может заинтересованное лицо. В такой ситуации муниципалитет будет ждать, когда придет инвестор, а не разрабатывать схемы сам…

Евгений Домрачев:

- Градплан заменил Архитектурно-планировочное задание на рабочее проектирование, он появился в декабре 2005 года. Его должен предоставлять орган местного самоуправления в течение 30 дней, эта обязанность остается. Заинтересованное лицо вправе представить материалы по обоснованию, за этим термином кроется вот что: оно может разработать проект планировки с межеванием и представить в администрацию с просьбой рассмотреть. Заявка проходит процедурные вопросы по проведению публичных слушаний и дальнейших утверждений проектов планировки. Вопросы по рассмотрению и утверждению проектов планировки сегодня делегированы на муниципальный уровень, но, как показывает практика, они в большинстве своем идут с нарушениями пожарных, технических, санитарных норм. В трети муниципалитетов архитектурными службами руководят неспециалисты. Мы настаиваем на том, что проекты планировки должны проходить экспертизу и направляться в вышестоящий орган на рассмотрение.

Дмитрий Синочкин:

- У нас строительство – это чистый бизнес, или оно должно решать также социальные задачи?

Евгений Домрачев:

- Все строительство жилья – это решение, в первую очередь, социальных проблем. Программа «Свой дом» носит концептуальный характер, а решать ее приходится муниципалитетам и органам власти. Созданием общего информационного сайта с возможностью найти на карте любой земельный участок, разработкой геоинформационной системы должны были озаботиться федеральные власти, еще в 2005 году. 

Андрей Низовский, заместитель руководителя Управления Росреестра по ЛО:

- Выполнение этой задачи осуществляется на федеральном уровне. Все технические системы Росреестр берет на себя и формирует кадастровую карту. Об актуальности картографических данных по Ленинградской области говорить не приходится. Еще два года назад «залеты» для разработки карты населенного пункта могли осуществить как органы местного самоуправления, так и федеральные или органы государственной власти субъекта. На одно и то же тратились суммы из разных бюджетов. Сейчас есть концепция, в подведомственной организации СевЗапГеоИнформ на базе Госреестра будет формироваться тот орган, который будет включать весь государственный фонд данных, полученных в результате геодезических и картографических работ, а возможно, и в результате землеустройства. Мы очень надеемся, что в Росреестре будет рассмотрен вопрос о выделении средств из федерального бюджета для области в существенном размере, который позволит картографический материал хотя бы в половину актуальней.

Дмитрий Синочкин:

- Каковы перспективы включения ДНП в состав населенных пунктов?

Евгений Домрачев, председатель КАГ:

- Я не нашел в градостроительном кодексе положений о возможности включения ДНП в границы населенных пунктов. На территории области создано около 320 ДНП. Рекомендовалось в процессе обсуждения рассматривать такое жилье не как дачу, а как индивидуальный жилой дом. Но в окончательной редакции это не учли.

Михаил Бойцов, управляющий партнер компании «RightMark Group»:

- Для конечного потребителя, который будет жить в садоводстве, важен объем предоставляемых прав. Это и электроснабжение, и, по возможности, газоснабжение. Понятно, что кроме как раздвинуть границы населенных пунктов, другого механизма нет, хотя в кодексе такой информации нет.

Александр Шапкин, заместитель начальника петербургского Управления по развитию садоводства и огородничества:

- Население Ленинградской области составляет около 1,6 млн человек. По неполным данным на территории области находится порядка 500 тыс. участков, принадлежащих петербуржцам. Кроме того к садоводствам мы должны прибавить такие формы как ДНП, ДПК и пр. По нашим подсчетам около 2 млн петербуржцев на лето выезжают на свои садовые участки. Понятно, что эти 500 000 владельцев садовых участков являются потенциальными или реальными обладателями загородного дома. Учитывая, что часть садоводств имеет возраст более 50 лет, понятно, что дома имеют свойство стареть, технические требования к домостроению изменяются. Для малоэтажного сектора это дополнительный рынок сбыта, хоть и не массовый.
По существующему сегодня законодательству, человек, находящийся в садоводстве, оказывается вне правового поля. Он собственник, но при этом его нахождение на собственном участке не является местом пребывания. Выезжая в гостиницу в другой город, он пребывает в другом городе, а живя в собственном доме, он не находится нигде. Конституционный суд уже высказывался о том, что если садоводство находится в границах населенного пункта, то оно является местом пребывания. Этот случай инициировали члены союза садоводов России в Краснодарском крае. Недавно председатель массива «Мшинская» заявил, что количество проживающих постоянно зимой возросло на 15% и на сегодня составляет 12 тыс. человек. По области практически до 100 тыс. человек постоянно проживают в садоводствах. 

Дмитрий Синочкин:

- Минрегион выступил с законодательной инициативой запретить строительство жилья на садовых участках. Союз садоводов выступил с инициативой придать садоводствам статус населенных пунктов. И тот, и другой варианты крайние. Возможен ли компромисс?

Александр Шапкин:

- В бюджете МО «Мшинское» 8 млн составляет земельный налог с садоводов.

Дмитрий Синочкин:

- Возьмем типичного пенсионера, который живет по полгода в городе, и в садоводстве. Он хочет иметь двойной социальный пакет: поликлинику и там, и там, магазины, почту, транспорт.

Александр Шапкин:

 -Уже пять лет назад по медицинским полисам Санкт-Петербурга поликлиники и больницы области принимали наших садоводов. С транспортом есть определенные проблемы, но никто же не говорит, что транспорт бесплатный. Льготы компенсируются из городского бюджета.

Если подходить с точки зрения терминологии, то садоводства являются местом временного пребывания. Но сейчас многие коттеджные поселки Ленинградской области, ДНП, СНТ существуют как юридические лица и выполняют все требования, предъявляемые к юридическому лицу. Есть ряд позиций, которые могут измениться при изменении статуса садоводств. Сейчас садоводы упоминаются только в одном федеральном законе – ФЗ-66, больше их нигде в принципе не существует. Поэтому необходимо менять целый юридический слой.

Герман Мозговой:

Мы не раз выступали в качестве инициаторов изменения 131-го федерального закона об основных принципах местного самоуправления, где на сегодняшний день для всех субъектов РФ кроме Москвы и Санкт-Петербурга прописано, как они должны самоуправляться.

По 66-му закону инициатива должна исходить непосредственно от организаций, которые занимаются этими проблемами. По 131-му закону давайте взаимодействовать, определять статус садоводств и самих садоводов.

Александр Шапкин:

- Еще полтора года назад мы обратились в ЗакС Санкт-Петербурга, к сожалению, от него законодательная инициатива по 131 закону не последовала. Надеюсь, что мы сможем посотрудничать с вами в этом направлении.

Игорь Жданов, директор компании «Росса Ракенне СПб»:

- Мы сегодня говорим об изменении законодательства, о формах взаимодействия власти и бизнеса. В строительном бизнесе есть четыре основные точки: земельный кодекс, градостроительный, налогообложение и взаимодействие с муниципальными органами. Изменения в законодательстве должны быть позитивными переменами, в этом плане очень важен переход на налогообложение недвижимости по рыночной стоимости. Доходы муниципалитета будут напрямую зависеть от того, сколько люди будут платить налог на свое имущество. В основном объекты недвижимости, которые мы строим, размещаются сегодня в муниципалитетах 1-го уровня. Основная задача для вчерашних муниципалитетов и нас как девелоперов – изменить психологию взаимодействия. Без нового строительства на территории муниципалитетов власть не сможет нормально функционировать. Но и мы не можем обойтись без муниципалитетов, ведь они занимаются разработкой генеральных планов, схем территориального планирования. Именно они предлагают те участки, которые в дальнейшем выходят на торги. В первую очередь, при строительстве беспокоят нездоровые арендные ставки. Это влияет и на стоимость жилья. Как должна работать цепочка между инвестором, девелопером и муниципалами. И инвесторы, и муниципальные власти заинтересованы в том, чтобы объект недвижимости был возведен быстро, оценен честно и подведен в эксплуатацию, чтобы муниципалитет мог собирать налоги и пополнять бюджет. Отсюда следует, что девелоперу в аренду должен быть передан участок на таких условиях, чтобы ему было выгодно быстро построить. Но почему-то земельные участки, попадая от муниципальных образований на торги, имеют сегодня безумную стоимость как кадастровую, так и рыночную, но никак инженерно не подготовлены. Считаю, что все участки, которые муниципалитеты в соответствии с генеральными планами выставляют на торги, должны быть обеспечены инженерией либо за счет средств инвесторов, либо за собственные деньги муниципалитетов. Это нормальная практика, которая существует, например, у финнов. Земля – это не частная собственность муниципалитета, это такая же моя собственность как и собственность любого гражданина. Если в нее вложены средства, то земля становится продуктом, ее цена – это местоположение, обеспечение инфраструктурой, гарантии того, что рядом с этим земельным участком завтра не появится вредное производство. Для проживания людей должны выделяться лучшие земли, приближенные к водоемам, сухие незаболоченные участки, леса. Муниципальные образования, которым предоставлены права и полномочия распоряжаться землей, должны считаться с мнением девелоперов при подготовке генеральных планов поселений с точки зрения целевого назначения участков.

Евгений Домрачев, председатель КАГ:

- Хочу напомнить, что существуют общественные или публичные слушания, которые являются завершающей стадией в утверждении генпланов. В процессе их подготовки существует процедура публичных рассмотрений. Например, генплан Гатчины проходил их около 10 раз.

Игорь Жданов:

- Суть в том, что ни один девелопер не придет на плохой участок. По моему мнению, за последние 10 лет, когда не было четкого регулирования правил предоставления земельных участков под строительство, у муниципальных образований 1 и 2 уровня собственных земель фактически не осталось…

Евгений Домрачев:

- Нет, пласт собственных земель еще достаточно большой. Подготовкой к выставлению их на торги занимаются МО 1-го уровня, а непосредственно аукцион проводит 2-й уровень или КУГИ ЛО.

Игорь Жданов:

- Я как девелопер работаю в тех районах, которые на сегодня являются наиболее востребованными: Всеволожский, Приозерский, Выборгский, немного Ломоносовский и Гатчинский. Я не знаю, куда мне обратиться, чтобы посмотреть, какие участки могут быть выставлены на торги и интересны мне как девелоперу.

После реформы системы налогообложения схема будет проста: я предлагаю главе муниципалитета построить коттеджный поселок на 30 домов по 1 млн долларов, с которых он будет получать налогов 150 тыс. долларов в год. Или я могу построить 200 домов эконом-класса, с которых он будет получать столько же налога, но на инженерную подготовку такого участка у него уйдет средств неизмеримо больше. Значит, для эконом-программы необходимо такой участок расположить вблизи доступных транспортных магистралей, где наиболее выгодные условия подключения к электросетям, для того чтобы понести минимальные затраты.

Дмитрий Синочкин:

- Еще один вариант взаимодействия власти и бизнеса- государственно-частное партнерство.

Денис Качкин, управляющий партнер компании «Качкин и Партнеры»:

- Сам институт ГЧП достаточно молодой. Он существует около 20 лет и зародился в Англии. В Великобритании было такое понятие как публичная финансовая инициатива, которая сегодня очень сильно развилась и уже стало явлением институциональным. По официальной статистике проекты ГЧП обеспечивают 17% экономии бюджета Англии. В странах с англо-саксонской традицией: Канаде, Австралии, США, - более 20% всей новой инфраструктуры разработано, построено и управляется частным сектором.

ГЧП понимают по-разному, особенно в РФ. Но есть устойчивое понимание этого института в международной практике, которое сводится к тому, что государство предоставляет публичные гарантии и обеспечивает снижение административных барьеров и планирует, оценивает и контролирует его исполнение (заказчик), а частный бизнес проектирует, строит, обслуживает и финансирует. Принцип разделения зон ответственности и рисков реализуется на уровне высокоинтеллектуальных и высокобюджетных проектов.

Что также немаловажно, только при такой модели возможно равноправное сотрудничество государства и бизнеса, во всех иных формах есть изначально заложенный дисбаланс прав и обязанностей, а это не может не влиять на отсутствие энтузиазма у многих потенциальных партнеров, изначально склонных к консерватизму.

Этот механизм позволяет производить те проекты, которые будучи реализованы бизнесом, понесли бы на себе непомерную нагрузку на население и имели бы очень длительный срок окупаемости от 20 лет. При единоличной реализации государством такие бы проекты явились тяжелой нагрузкой на бюджет с неясными сроками возврата и неффективным управлением.
Традиционно ГЧП применяется в объектах транспортной инфраструктуры. Первый проект ГЧП в России это реновация аэропорта в Пулково. Его бюджет составляет более 1 млрд Евро. Петербург является пионером в сфере ГЧП в России, здесь реализуется одна из самых масштабных программ ГЧП в мире, в активной стадии подготовки документации находятся 7 проектов, и около 10 проектов на стадии предварительной разработки.

Текущим этапом развития института государственно-частного партнерства должно стать широкое внедрение его механизмов на региональном и муниципальном уровнях. При этом приоритеты и направления развития партнерства в субъектах Федерации должны определяться исходя из региональных стратегий социально-экономического развития, действующих программ и планов развития. Критическим является вопрос возможностей региональных органов государственной власти создавать и совершенствовать свои собственные инструменты работы с инвесторами.

Развитие ГЧП как эффективного механизма развития инфраструктуры Ленинградской области – это комплекс целенаправленных мер, которые потребуют значительных усилий и некоторых затрат на первоначальном этапе. Но самое главное – это наличие твердой политической воли на создание такой инвестиционной среды в регионе, которая будет привлекательна для инвестора не только исключительным местоположением региона, но и равномерно развитой инфраструктурой.

Дмитрий Синочкин:

- Возможны ли локальные проекты ГЧП? Возможны ли проекты ГЧП, которые решают проблемы социалки без привлечения международных финансовых институтов? Какая юридическая основа для этого нужна?

Денис Качкин:

Безусловно. Более того, возможны даже муниципальные ГЧП-проекты. Привлечение международных финансовых институтов необязательно, есть федеральные деньги, Инвестфонд, ВЭБ. При создании регионального фонда и успешных результатов работы можно рассчитывать на федеральное софинансирование, соответствующие механизмы закреплены законодательно.
Что касается юридической основы, то у меня есть однозначное понимание, что и как нужно делать. Развитие государственно-частного партнерства в регионе – это комплекс законодательных и институциональных мер, которые начинаются с определения основ и приоритетов региональной политики в сфере ГЧП. Далее необходимо создать организационную основу этой работы: нанять профессионалов, привлечь консультантов, сформировать команду, призванную реализовать утвержденную региональную политику. И после этого уже разрабатывать закон, административные регламенты и процедуры.
Ну, и конечно же, проект. Нужен первый ГЧП-проект, желательно, чтобы он был несложным, небольшой стадион или административный корпус правительства, например, чтобы на нем обкатать новый механизм, набить шишки и ринуться к новым, более амбициозным целям.

Денис Качкин:

- ГЧП позволяет участвовать государству в проекте, предоставлять государственные гарантии. Государство может финансировать эти проекты, у нас существует федеральный инвестиционный фонд, есть два постановления, которые эти вопросы регулируют. Если создается региональный инвестиционный фонд, можно претендовать на получение софинансирования тех или иных проектов. 

Валерий Солдатов, председатель Некоммерческого партнерства «Региональный центр жилищных программ»:

- В рамках РГР и Минобороны ГЧП существует уже 8 лет, причем с реальными проектами. В результате было построено дешевое жилье, использованы рычаги административного влияния, разработана нормативная база.
ГЧП в виде управления проектами в рамках реализации государственных жилищных программ уже давно откатали на базе РГР. Но активности пока нет. У нас реализуется несколько государственных жилищных программ, которые финансируются под рыночные механизмы приобретения. Это не покупка жилья за счет федерального бюджета, а выдача субсидий, сертификатов, военной ипотеки.

Сегодня наше партнерство официально имеет договора с Минобороны. Три года я имел доверенность от них на развитие филиалов и системы. Это решение было принято на координационном совете Минобороны. Теперь нам хотелось бы применить этот механизм на базе Ленинградской области. Я обращаюсь в Правительство ЛО, меня хорошо принимают, но оправляют либо в «Оккервиль», либо еще куда-то.

Деньги в области есть, также как и земельные ресурсы, есть деньги коммерчески фирм, государственные субсидии. Такая форма, как ГЧП, позволяет безболезненно работать госорганам с некоммерческим партнерством и поддерживать его решение в рамках его деятельности. С помощью нашего партнерства построено порядка 5000 квартир.   

Герман Мозговой:

Вполне возможно какие-то меры можно принять по решению этого вопроса. В Пикалево подготовлены несколько площадок, правда, они связаны с привлечением инвесторов в промышленность. В жилищном строительстве пока такой механизм привлечения не выработан.

Евгений Домрачев:

Начало такого сотрудничества частного и государственного – это возможность инженерной подготовки территорий и погашение областью процентов по кредитам. К сожалению, в областном бюджете были заложены деньги, но ряд застройщиков в 2009 году ушли с ковра. Все областные МУПы в сфере коммунального хозяйства должны акционироваться, есть много нерешенных правовых нюансов.

Дмитрий Синочкин:

- Как идет подготовка к налогообложению объектов недвижимости по рыночной стоимости?

Андрей Низовский, заместитель руководителя Управления Росреестра по ЛО:

- Мы говорим о земельном участке и объектах капитального строительства.
Существует две информационные системы: Государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав. Кадастр недвижимости содержит сведения о земельных участках, а кадастр прав – сведения об объектах капитального строительства. Сейчас отдельно начисляется налог на земельные участки и отдельно на объекты недвижимого имущества. В идеале с 2013 года мы переходим на начисление единого налога на недвижимое имущество. Для этого представляется необходимым сопоставить две базы – Государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав, которые содержат сведения об объектах капитального строительства, которые естественным образом находятся на земельных участках. Практически я не знаю, как это можно сделать. 30% земельных участков и объектов градостроительства мы сопоставим по адресам, имеющихся архивов ПТИ (Предприятие технической инвентаризации»). Остальная часть будет делаться в рамках каких-то государственных контрактов. Эта ситуация повсеместная.
Сейчас создан некий программный продукт, который называется ТИР, в котором сливаются две базы, но не для того, чтобы сопоставить объекты градостроительства с земельными участками, а для удобства работы органов налоговой службы. Благодаря этой программе мы видим земельный участок или объект капитального строительства (не важно, вместе они или отдельно) и видим правообладателя, которому необходимо начислить налог. Дальше из этой программы идет выгрузка информации в налоговую службу, проходит форматно-логический контроль. Этот контроль позволяет налоговой службе сопоставить все характеристики и высчитать конкретную сумму, необходимую для уплаты в бюджет. По ленинградской области выгружено – ноль процентов, есть субъекты Российской Федерации, которые дошли до уровня 30%. Работа потрясающая по материальным затратам и трудозатратам. Что мы получим в итоге – не знаю, но у нас есть еще месяца три.

С этого года мы имеем новую государственную кадастровую оценку земель садоводств, дач, огородов. На мой взгляд, оценка выполнена качественно. Пока никакой социальной напряженности в этой части мы не имеем. За исключением того, что люди, которые не знали, что с нового года будет вводиться эта оценка (на примере Всеволожского района), идут за выкупом, и цена в среднем в 2,5-3 раза выше, чем раньше. Это, конечно, неприятно.

Кроме того, Росреестром проведен  миллиардный конкурс на проведение Государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества. Конкурс выиграла подрядная организация ФКЦ «Земля». Оценка уже идет, работает некий субподрядчик –  московская фирма «Солид». Для меня представляется сложным, находясь в Москве, проводить оценку по другим субъектам Федерации. В Ленинградской области проводятся совещания с органами местного самоуправления, определяются факторы, которые будут влиять на оценку.

Дмитрий Синочкин:

- Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной и какими потрясениями это рынку грозит?

Александр Тимков, генеральный директор компании «Имущественно-правовой центр»:

- Несколько слов об оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости. Неделю назад оценочное сообщество Петербурга проводило круглый стол, на котором среди прочих  обсуждался вопрос предстоящей кадастровой оценки. Я постараюсь довести до вас основные моменты этого обсуждения. В подготовке федерального стандарта по кадастровой оценке в составе группы разработчиков принимали активное участие  уважаемые мэтры оценки Санкт-Петербурга. В Минэкономразвития разработчиками был представлен вариант стандарта, в котором после редакции чиновников сохранились многие важные положения, но в то же время появились изменения  в принципиальных моментах. Среди положительных итогов можно отметить, что теперь кадастровая стоимость привязана к рыночной. До настоящего времени оспаривать в судах результаты кадастровой стоимости было очень тяжело, потому что методологически кадастровая стоимость  и рыночная стоимость – это были разные вещи. Поскольку на весах правосудия оказывались несопоставимые по сути материи, было не доказать, что кого-то обидели незаслуженно.

Далее. Разработчики стандарта предложили следующую трактовку определения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости в текущем использовании, определяемая для целей налогообложения методами массовой оценки. Сочетание «в текущем использовании» – это принципиальное положение! В соответствии с методологией оценки рыночной стоимости необходимо проводить так называемый анализ наиболее эффективного использования объектов недвижимости. Когда проводится обычная оценка объекта недвижимости, анализ наиболее эффективного использования – это более половины работы: нужно рассмотреть различные планировочные варианты, разнообразные варианты  реконструкции объекта недвижимости и т.д. В рамках массовой оценки это сделать практически невозможно. Теперь эти слова упразднены, и осталась просто рыночная стоимость.

Это может привести к тому, что практический любой отчет об оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости может быть легко оспорен. Достаточно доказать, что анализ наиболее эффективного использования не проводился, методология нарушена – и можно идти в Комиссию по оспариванию результатов кадастровой оценки.

Кроме того, разработчиками стандарта было предложено использование понижающего коэффициента 0,7, на который умножались бы результаты кадастровой наценки, для того, чтобы снизить риски возможного завышения реальной рыночной стоимости, которое неизбежно при массовой оценке  и, тем самым, пойти навстречу собственникам. Это применялось в модели расчета арендных ставок в Санкт-Петербурге: рассчитанные в рамках массовой оценки арендные ставки умножались на 0,7. В предстоящей кадастровой оценке этот опыт и применение понижающих коэффициентов использоваться не будут. Вероятность завышения кадастровой стоимости над рыночной при массовой оценке является достаточно высокой. Это косвенно может быть обусловлено также тем, что оценку будет проводить московская компания, которая, скорее всего, не поедет в регионы, а посчитает кадастровую стоимость по географической карте.
Оценочное сообщество Санкт-Петербурга методологию и математические модели не знает. Предполагается использовать «черный ящик»: есть некоторая система, в которую закладываются цифры, на входе – параметры, на выходе получаются результаты. А что произошло внутри, неизвестно.

Еще из положительных изменений следует отметить то, что теперь можно будет оспаривать результаты кадастровой оценки не в суде, а в Комиссиях, которым предстоит быть созданными при Росреестре в субъектах РФ. Существует два принципиальных момента, по которым можно будет оспорить итоговую величину. Первый, когда в расчеты кадастровой стоимости попали недостоверные сведения об объекте недвижимости. В данном случае нужно будет доказать факт такой недостоверности. Второй, когда собственник считает, что рыночная стоимость рассчитана неверно.
Но здесь нужно учитывать два важных момента. Во-первых, если собственник принесет в комиссию отчет о рыночной стоимости объекта оценки, который он заказал у независимого оценщика, и результаты расходятся не более чем на 30% с кадастровой оценкой, то комиссия может рассмотреть данную ситуацию на основании отчета об оценке и принять решение. Но если индивидуальная и кадастровая оценки будут расходиться более чем на 30% , то к отчету независимого оценщика нужно прилагать рецензию на отчет саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоит оценщик, сделавший независимую оценку.

Получается, что собственник, не согласный с результатами кадастровой оценки, должен заказать отчет у независимого оценщика, а на этот отчет нужно еще оплатить и сделать экспертизу. То есть, собственник должен платить дважды – оценщику и в СРО, а гарантий, что он получит какой-то результат, нет.

Дмитрий Синочкин:

- Можно уверенно прогнозировать огромное количество имущественных споров вокруг величины кадастровой оценки объектов недвижимости. В тех случаях, когда стоимость налога существенна, наверное, собственникам будет резонно пригласить независимого оценщика. Оценщики уже прогнозируют рост рынка, потирают руки, потому что клиентов будет много. Возможно обращение объединений, то есть, садоводство может обратиться за оценкой коллективом. Процедура не будет простая. Полагаю, на «притирку» понадобится год–полтора.

Важно то, что рыночная оценка, заверенная экспертизой, принимается уже без дальнейших судебных споров. В дорогом сегменте налог будет достаточно ощутим, но не на столько, чтобы человек отказался от планов на строительство. Это будет источником дохода для муниципалитетов. Возникает возможность государственного и частного партнерства, для развития инфраструктуры, дл строительства дорог, для повышения качества территорий. В эконом-классе, там, где массовая застройка, налоговые суммы тоже будут большими, достаточно крупными и серьезными, потому что много единиц и достаточно густая застройка.