За сентябрь на 83 загородных малоэтажных комплекса, обменивающихся информацией о реальных сделках, было проведено 128 сделок купли-продажи: в среднем, по полторы штуки на каждый проект.

Девелоперы в сумме реализовали 13 наделов без коммуникаций, 83 инженерно-подготовленных участка, 13 коттеджей и 18 таун-хаузов. Объем выручки составил 306 млн. рублей.

По всем показателям результаты не сильно отличаются от статистики предыдущих месяцев. Так, в августе был продан 121 лот на сумму 382 млн. рублей, в июле – 111 объектов с выручкой 261 млн. рублей (см. рис. 1 и 2, в диаграммах, напомним, под словом «нарезка» понимаются участки без инженерии).

рис. 1 Структура и динамика продаж в коттеджных поселках в 2011 году.
Здесь и далее данные аналитического центра Ассоциации риэлторов СПб и ЛО

рис. 2. Структура и динамика выручки девелоперов в 2011 году

Если сравнить изменения, произошедшие с продажами за год, увидим существенные отличия, прекрасно иллюстрирующие общее направления движения загородного рынка. В сентябре 2010 года участвующие в информационном обмене застройщики реализовали 72 лота. Однако проектов-участников тогда было существенно меньше, если же посчитать число продаж на каждый проект, цифры буду схожими: 1,3 сделки в 2010 году против 1,5 – в 2011-м.

При этом структура продаж за это время изменилась весьма значительно. Тогда число проданных наделов без инженерной подготовки было примерно равно количеству участков с коммуникациями (28 и 26 соответственно). А продажи коттеджей в разы превосходили объемы сделок с таун-хаузами: 15 отдельно стоящих домов против 3 сблокированных.
Сравнение получается весьма показательным.

Продажи домов сокращаются, но суммы - растут

Что не меняется в последние годы: доля продаж участков под самостоятельное освоение устойчиво занимает 70-80% от общего числа подписываемых девелоперами договоров (рис. 1). Количество покупателей, готовых оплатить девелоперам строительство домов, не растет. За год уменьшилась и цена приобретаемых строений: граждане куда активнее разбирают бюджетные секции в таун-хаузах, а продажи отдельно стоящих домов сокращаются.

рис. 3. Структура продаж в коттеджных поселках в III квартале 2011 года.

Правда, есть и приятное (для застройщиков) наблюдение. Суммы сделок с коттеджами, если отдельно рассмотреть этот сегмент, за год немного подросли. Девелоперы, судя по всему, больше не намерены снижать цены на этот товар. Напротив, все больше специалистов различных компаний говорят о подорожании их предложений.

«В проекте «Особый статус» мы начали прокладывать инженерные сети и возводить дома. Строений высокой стадии готовности у нас пока нет. Однако в ноябре мы собираемся примерно на 10% поднять цены, так что стоимость минимального предложения возрастет до 11-11,5 млн рублей», - говорит Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории». «В проекте «Гармония» мы предлагаем участки под самостоятельное освоение и готовы выполнить подрядные работы. За последний год цены на строительство домов подросли примерно на 15%. На такую же величину, кстати, подорожали и строительные материалы», - отмечает Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком».

Впрочем, застройщики пытаются поднять цены и на пустые участки. В упомянутой «Гармонии» стоимость наделов поднялась с прошлого года на 15%. «В проекте «Балтийская Ривьера» мы подняли цены на землю по сравнению с прошлым годом, в среднем, на 15%», - говорит Марина Селиванова, руководитель департамента продаж «БТК девелопмент». Впрочем, есть и немало примеров, где ценники с прошлого года не переписывали.

Земельные жертвы

Что же касается спроса на земли, то здесь наблюдается устойчивый интерес к все более дешевым предложениям. Граждане жертвуют качественными характеристиками (близостью к городу, наличием природных красот, развитостью инфраструктуры), чтобы приобрести товар подешевле.

В III квартале 2011 года средняя стоимость проданного участка с коммуникациями составила 1,77 млн рублей. Тогда как в тот же период 2010 года эта величина находилась на уровне 3,4 млн. рублей. Куда скромнее стали запросы граждан по площади: в последнем квартале покупатели довольствовались в среднем владением по 13,1 соток на брата, год назад они покупали участки (опять же в среднем) по 18 соток.

Вниз идут средние цены сделок и с землями без инженерии. В последние три месяца средняя сумма продажи этих объектов составила 344 000 рублей. По сравнению с данными годичной давности, эта величина сократилась более, чем в два раза (было 764 000 рублей). Причем площади наделов в этой категории почти не изменились (было 12,1, стало 11,6 соток). Это говорит о том, что покупатели за этот период существенно снизили требования к качественным характеристикам предложения.

рис. 4. Динамика стоимости приобретаемых участков

Мнения экспертов:

Светлана Невелева,
советник руководителя ГК «Стинком»:

- Для покупателя принципиально важное значение имеет степень готовности проекта: это и отсутствие рисков «по документам» и снижение рисков «по недострою» поселка в целом. При покупке участков под самостоятельное освоение один из важнейших критериев: наличие готовых инженерных коммуникаций. Если они есть, новый собственник сразу же может приступать к строительству дома. Готовность нашего проекта «Гармония» составляет 90%: сделаны все проезды, к каждому участку подведены газ, вода и электричество.

Денис Вястрик,
инвестор жилого района «Ванино»:

- Подготовительная работа в проекте почти закончена. Заливаются фундаменты первых строений. Через несколько недель после начала продаж, несомненно, цены поднимутся - интерес к проекту со стороны клиентов большой. Степень завершенности проекта важна для тех покупателей, которым приходится продавать имеющееся жилья взамен приобретаемого. Проект «Ванино» ориентирован на бизнес сегмент, где проблема стоит не так остро. Впрочем, для коттеджей полная готовность дома может быть как плюсом, так и минусом.

Дмитрий Майоров,
генеральный директор компании «Русь: Новые территории»:

- На загородном рынке нет такой прямой закономерности: чем ниже стадия готовности дома, тем он дешевле. Бывает, интересные предложения готовы взять «на старте» и заплатить за них куда больше, чем за готовые дома по соседству, если последние объекты им кажутся менее «вкусными». Определить будущий спрос заранее не всегда удается. Так в нашем проекте есть серьезный интерес к объектам второй и третьей очереди. И не исключено, что они в результате будут стоить дороже, чем готовые дома в первой очереди.

Марина Селиванова,
руководитель департамента продаж ОАО «БТК девелопмент»:

- Повышение цены на квадратный метр по мере приближения к окончанию строительства – вполне естественный процесс. Связано это в первую очередь с тем, что для покупателей значительно снижаются риски, и все четче вырисовывается картина их будущего жилища, это придает им определенную уверенность в том, что ни вскоре смогут пользоваться приобретением.

Наталья Маркова, руководитель департамента  продаж «Национальной Жилищной Корпорации – СПб»:

- В «Янино» в продаже остались только готовые и введенные в эксплуатацию объекты. Это пять таун-хаузов и один дом. На последние лоты спрос весьма высок: это свидетельствует о том, что степень готовности является одним из основных критериев при выборе дома. Для тех, кто продает единственное городское жилье и планирует переехать жить в наш поселок, важно то, что дом построен, подключен к коммуникациям, и что комплекс обжит.