По данным Аналитического центра Коллегии профессиональных девелоперов за первый квартал 2012 года на рынке появилось 16 коттеджных поселков. За это же время было снято с реализации 25 проектов и 7 полностью распродано.

Из 16 выведенных проектов только в трех предлагаются коттеджи (участки с подрядом) или таунхаусы – это «Три короны» («Предместье»), «Кивеннапа-юг» («НеваИнвестПроект») и «Солнечный» («РМК»), в остальных – земля без подряда. Причем, все эти три проекта знаковые: «Три короны» – единственный вышедший в этом году концептуальный проект, «Кивеннапа-юг» - самый крупный проект, находящийся на дынный момент в реализации, в «Солнечном» – предлагаются самые дешевые на сегодня таун-хаузы.

Коттеджный поселок «Три короны» находится в Мельничном ручье, в 15 км от Петербурга. Здесь предполагается построить жилье двух типов – коттеджи (129 домов) и таунхаусы (37 секций). Пока в продаже только 24 участка, которые реализуются без подряда за 350 000 рублей/сотка (площадь наделов - 20 соток). Девелопер разделил поселок на сектора «Премиум», «Люкс» и «Клубный дом». В первом – как раз предлагаются участки с возможностью возвести дом по индивидуальному проекту. Эти наделы имеют обособленные выходы в лес. В секторе «Люкс» предлагаются участки с подрядом12-15 соток. И здесь девелопер озаботился созданием комфортных условий. Домовладения будет объединены в мини-поселения: из 5-6 участков сформируют отдельные закрытые зоны со своим внутренним двориком, выходом в лес и видом на реку. В секторе «Клубный дом» предполагается построить таунхаусы. Кроме того, в поселке предусмотрена обширная социальная инфраструктура: здесь собираются возвести культурно-развлекательный центр, мини-маркет, ресторан, административное здание с эксплуатационными службами и охраной, оборудовать детскую площадку и гостевую парковку. Помимо прочего, девелопер намерен отвести место для зоны отдыха, которую он обустроит в соответствии с пожеланиями жителей. Правда, практика показывает, что нередко планы по возведению инфраструктуры существенно меняются по ходу реализации проекта.

«Кивеннапа-юг» - самый крупный на сегодня проект малоэтажной застройки в Ленобласти, он рассчитан на 1200 домовладений. Комплекс находится в Гатчинском районе, около поселка Пудость (30 км от КАД); в феврале здесь стартовали продажи. Напомним, до сих пор лидером по количеству домовладений был проект «Новая Ижора», который был рассчитан на 6000 семей. Однако после возведения 900 домов, дальнейшая реализация комплекса стала под вопросом (вероятно, последует реконцепция). Второе место занимал проект «Токкари-ленд», где предполагалось построить жилье для 2000 семей. Но из-за финансового кризиса девелопер отказался от столь грандиозных планов и решил осваивать территорию небольшими кусками.

В «Кивеннапа-юг» предполагается построить коттеджи и таунхаусы (количество тех и других пока не определено – проект в разработке). Этот комплекс примечателен еще и тем, что здесь было предложено жилье самой маленькой площади за всю историю рынка коттеджных поселков – 37 кв.м. Цена такого предложения также стала рекордом – 1,05 млн. при единовременной оплате.

Но спустя месяц на рынке появился коттеджный поселок «Солнечный» - пилотный проект компании «РМК». Сблокированные дома девелопер выставил в продажу за 900 000 рублей. За эти деньги он предлагает купить 100-метровый (!) таунхаус из газобетона (правда, еще 215000 рублей придется доплатить за инженерию, так что итоговая цифра получается несколько выше). С одной стороны, этот поселок очень выгодно отличается от «Кивеннапы-юг», где за 1,05 млн предлагается таунхаус, втрое меньший по площади. Но с другой стороны, участники рынка считают реализацию поселка «Солнечный» весьма сомнительной: специалисты в один голос заверяют, что за указанные суммы невозможно построить дома в данной комплектации. Поселок также находится недалеко от города – 20 км - и пригоден для постоянного проживания (Аннино, Ломоносовский район). Всего здесь предполагается построить 140 домовладений – коттеджей и таунхаусов.

Расценки на поля

Основная масса новых проектов представляет собой размежеванное поле без улучшений.

Наметилась новая тенденция: девелоперы перестали предлагать гражданам нарезку без инженерных коммуникаций (за последнее время на рынке появился только один игрок, который не собирается вести инженерию – он предлагает участки в нескольких поселках под брендом «Гнездо»). Абсолютное большинство застройщиков стараются провести к пятну под застройку хотя бы электричество и сделать хоть плохонькие, но дороги. Однако по прежнему взнос за коммуникации выносят в отдельный платеж – чтобы зрительно уменьшить стоимость земли.

Самые дешевые участки в I квартале вывела в продажу ГК «Мидгард»: в коттеджном поселке «Жемчужина» наделы предлагаются за 19 000 рублей/сотка (напомним, этот проект компания выкупила у другого девелопера, который презентовал его год назад, но так и не начал реализацию; новый собственник не стал менять название комплекса). Поселок находится в Ломоносовском районе, около деревни Сокули, в 30 км от Петербурга. Здесь предлагаются 123 участка без подряда площадью 7-20 соток, так что цена за надел выходит от 133 000 до 380 000 рублей. Правда, заплатить в итоге клиентам придется куда больше. Компания берет обязательные платежи за коммуникации, размер которых практически равен стоимости участка - 200 000 рублей. Кроме «Жемчужины» ГК «Мидгард» в этом году открыла продажи еще в двух проектах – «Южные дачи» и «Солнечное». Они находятся там же – в Сокулях, но наделы здесь стоят дороже – 25 000-30 000/сотка плюс обязательный платеж за коммуникации – 200 000 рублей. Примечательно, что поселок «Солнечное» - уже шестой проект с таким названием, находящийся сегодня в продаже. По нашим данным, это сегодня самое популярное наименование малоэтажного комплекса. 

Самые дорогие наделы в I квартале были предложены в поселке «Кавголовское озеро» от застройщика City78. Поселок находится во Всеволожском районе, около Хиттолово, в 22 км от города. Комплекс рассчитан на 133 участка площадью 9-30 соток. Стоимость надела – от 1,5 до 6,08 млн. рублей (167 000-217 000 руб./сотка).

В остальных проектах предлагаются участки в диапазоне 70 000-100 000 рублей/сотка («Городок на Ладоге», «Любаша», «Времена года», «Дудергофская долина»), но встречаются также несколько проектов, где предлагаются участки за 25 000-45 000 рублей/сотка («Луга-река», «Острова», «Глуховское раздолье»).

Компания «АТС Малиновка» в феврале вывела на рынок два проекта «Сертолово-2» и «Сертолово-3», но уже в марте вовсе остановила свою деятельность: сняла все свои поселки (а это восемь проектов) с рекламы и отключила телефоны.

Кроме того, в профильных СМИ прошла информация о том, что в этом году начали продажи «Зеленые каскады-2» - вторая серия докризисного и очень удачного проекта компании «МедиаПром», а также проект от группы частников «Вуотярки» (продает компания «Адвекон»). Однако, по нашим данным, оба были запущены еще осенью 2011 года.

Весенние заморозки

С начала 2012 года из листингов ушли 26 проектов. В январе и феврале 9 комплексов было снято с реализации – Nahimof, Ski House, «Альпийская горка», «Барышево», «Дача у озера», «Елизаветинка», «Лесничество», «Павловское МЖК» и «Правдино». В марте этот список увеличился еще на 16 проектов: восемь поселков от «АТС Малиновка» («Заостровье», «Медуши», «Сертолово-2» и «Сертолово-3», «Сюрья», «Шугозеро», «Юрки», «Нахимовское»), приостановлен комплекс «Дудергоф» от «ГеоИнвест», «Гатчинский дачи» и «Гатчинские поместья» от IBS, «Сосны» от компании «СНВ», «Подгорье» от компании «Сойттола». У ИП Терновского, по словам специалистов отдела продаж, не хватает средств на развитие проекта «Солнечные просторы», поэтому реализация его была свернута.

После двух лет продаж ушел из листингов и поселок с весьма необычной концепцией Wellness Club Суханово (от группы частных лиц). По словам представителей компании, часть наделов там продана, как сложится судьба проекта пока не ясно.
Поселок «Новое Никольское» мы также считаем приостановленным: в компании «Реал» сообщили, что больше этим проектом не занимаются, а застройщик – ЖСК 1492 – на указанные телефоны не отвечает.

В поселке «Буржуевка» временно не подписывают сделки. По словам специалистов отдела продаж, в комплексе были плохо сделаны дороги и теперь компания занимается устранением «неисправностей». Нас заверили: как только починят, сразу возобновят продажи.

Кроме снятых с реализации проектов, из листингов также ушли поселки, которые были полностью распроданы в этом году. Так, за январь-февраль продажи завершились в Nevo, «Глинках», «Новом Щеглово», «Новых коттеджах», «Сертолово», «Южном береге». В марте распроданный поселок был лишь один – «Лесной парк» - совместный проект компаний «Вереск» и ГК «Мидгард».

Так и висят в листингах проекты, которые были заявлены застройщиками в прошлом году (а некоторые и ранее), но продажи в них так и не открыты. Что примечательно: по всей видимости, девелоперы не оставляют попыток вывести эти поселки на рынок (где-то выправляют документы, где-то ищут финансирование), потому что в них регулярно отвечают на звонки специалисты отделов продаж этих проектов, иные даже стоят в рекламе. Так, до сих пор не начались продажи в поселках «Лехтуси» от FD Group, «Невский», «Ладожский» и проект без названия от компании «Феникс» и «Дриада», «Северное Сияние» от «Мегалит», «Муромицы» от компании «Статус-Проф». Презентованный на осенней Ярмарке проект «Калливере» предполагается вывести в продажу лишь этой осенью – зачем компания участвовала в выставке и давала рекламу за год до начала продаж остается загадкой.

До сих пор не начались продажи и в приостановленном в прошлом году проекте «Охтинский ключ» от компании «Санкт-Петербург девелопмент». По нашим данным, там идут судебные споры, меняются застройщик и генподрядчик, при  этом комплекс практически завершен и частично обжит.

В компании «Русский Фонд Недвижимости» все не могут определиться, как зовется их проект - «Лемболовская мечта» или «Лемболовская Твердыня». В отделе продаж указывают то одно, то другое название, причем каждый раз наступает легкая паника, пока ищут специалиста, который занимается этим проектом. Это приводит маркетологов в замешательство: речь идет об одном проекте или все таки о разных. В РФН разрешить эту загадку также не могут.

Массовые заявки

Согласно данным информационного обмена между загородными застройщиками, все кризисные годы спросом пользуются, в основном, участки без подряда. Именно поэтому большинство проектов появляются с таким предложением, а в поселках, в которых изначально предлагались участки с обязательным подрядом, провели реконцепцию. Так, в этом году девелоперы отказались продавать участки с подрядом в поселках «Одуванчик» и «Оккела». Теперь здесь – свободная застройка.
Если планы девелоперов не нарушатся, в ближайшее время рынок ждет массовый вброс предложения и по большей части это будут участки без подряда.

Так, вывести на рынок собираются «Новое Сорочкино» (УК «Новая дача»), жилой квартал от «РосСтрйИнвест» около Токкари, проект Mistola Hills, «На Царскосельских холмах» в Пушкине, компания «Строительный трест» намерена запустить три проекта, «Финский стандарт» столько же комплексов с таунхаусами (в том числе «Страусиный рай», «Соловьиная роща»).

К лету обещают запустить огромный проект «Юни-дом», «Зарянка», «Малиновка», «Новаро», «Озеро Отрадное» и другие. По нашим прогнозам к лету в листингах появится еще около 40 проектов. Правда, сколько при этом закроется – пока неясно.