Экспертами Бюро аналитики по рынку недвижимости выявлена довольно неожиданная зависимость поведения покупателей загородных объектов от политических оценок граждан.

В последние годы всплески и спады активности покупателей на загородном рынке ставили аналитиков в тупик. Напомним, после весьма невысокой активности в 2011 году, произошел бурный всплеск продаж в первой половине 2012 года. Ко второй половине пыл покупателей поутих, наконец, в 2013 году спрос вернулся на уровень 2011-го. И вот в первые месяцы 2014 года мы опять наблюдаем рост.

Загородное дежа-вю

Сначала несколько слов об этом росте. Согласно данным информационного обмена (подробнее об этом проекте см. врезку ниже), в феврале участники подписали 148 договоров купли-продажи: было реализовано 79 участков под самостоятельное освоение, 15 коттеджей (включая участки с обязательным подрядом) и 54 таун-хауса (здесь учитываются все виды сблокированного жилья).

Для сравнения, годом раньше в этом же месяцы было подписано всего 113 сделок, хотя тогда в обмене участвовало куда больше загородных комплексов (99 против нынешних 78). За последний год число участников сократилось, о причинах этого явления мы писали в предыдущих материалах.

В пересчете получается, если в феврале 2013 года на каждый проект-участник пришлось в среднем по 1,14 сделок, то теперь – по 1,9. Разница весьма впечатляющая. В урожайном 2012 году в феврале этот показатель составлял 2,01. Очень близко с нынешними цифрами. Аналогичные соотношения были и в январе, что говорит о том, что мы имеем дело не просто со случайным скачком параметров.

Структура и динамика продаж участников информационного обмена

Здесь и далее собственные данные Бюро аналитики по рынку недвижимости

Структура и динамика выручки участников информационного обмена, млн. руб.

Если сравнить выручку, тренд будет еще более красноречивым.  Февральская выручка 518 млн. рублей превышает показатели самых активных месяцев 2013 года. Причем эта выручка – не результат подписания нескольких «сверхдорогих» продаж: во всех классах: участки, коттеджи и таун-хаусы мы видим рекорды.

Отметим для постоянных читателей, в январскую статистику мы не включили несколько таких «сверхдорогих» продаж, подписанных в рамках одного проекта, и резко выбивающихся из общей динамики сделок компании-застройщика, посчитав их проведение событием не отражающими реалии текущего состояния рынка. И все равно январские данные о продажах получились существенно благоприятнее прошлогодних. Если учесть и выпущенные из статистики договоры, первый месяц 2014 года окажется также весьма «жарким» месяцем по объемам выручки.

Берут задорого

В феврале граждане довольно активно приобретали коттеджи (напомним, участники информ-обмена реализовали 15 таких лотов). При этом речь идет о покупке довольно дорогих объектов: 6 домов из указанного количества относится к классу «бизнес» - с ценой от 15 млн. рублей. И 9 домов – к классу «эконом». Последние шли по 3-7 млн. рублей. Средняя цена продажи получилось 9,85 млн рублей. А суммарная выручка составила 148 млн. - такой цифры не было с октября 2012 года.
Весьма неплохо шла и продажа участков без подряда: 79 проданных лотов при 78 проектах-участниках. Такого не было в прошлом году ни разу, отмечают специалисты Бюро аналитики, – всегда число проектов оказывалось больше, чем число проданных наделов.

При этом и в этом сегменте в феврале граждане приобретали довольно дорогие лоты. Средняя цена сделки составила 2,59 млн. рублей. За последнее время выше показатель был лишь в июле 2013 года, но тогда было реализовано лишь 67 участков, то есть просто наблюдался локальный провал по продаже дешевых лотов.

Суммарная выручка застройщиков от реализации участков была выше только в апреле 2013 года, причем весьма незначительно – однако на тот момент в информ-обмене участвовало 111 проектов, что почти в полтора раза больше, чем сейчас.

Средняя цена приобретаемых домовладений, млн. руб. за лот.

Средняя цена приобретаемых участков, млн. руб. за лот

Цифры и соотношения весьма показательны. Не лишне напомнить, что февраль традиционно считается месяцем весьма неактивным по продажам, в весенние месяцы по сравнению с зимними продажи подрастают в среднем на 50%. Так что данные следующих месяцев могут стать еще более впечатляющими.

Политический фактор

Вот ситуация, которую мы наблюдаем на загородном рынке. Причем никаких сдвигов в экономике в 2012 году и в начале 2014 года не заметно. В чем же дело?

Выяснилось, что динамика продаж на загородном рынке в последние три года удивительным образом соответствует тому, как граждане оценивают общее положение дел в стране. Покажем это на примере опросов, которые проводит Левада-центр. Здесь социологи опрашивают гражданам, по их мнению, идут ли дела в стране в правильном направлении или страна движется по неверному пути. Разница положительных и отрицательных оценок составляет искомый индекс. Поведение этих индексов за последние годы выглядит следующим образом (см. диаграмму).

Индекс оценок положения дел в стране (по данным опросов Левада-центра)

Среднее количество сделок на проект, согласно данным информационного обмена

В 2011 году указанные индексы болтало вверх и вниз, однако в среднем в первом полугодии вышло 3 пункта, во втором получилось -1,3. В 2012 году ситуация в стране, по мнению граждан, резко улучшилась, в первом полугодии средние показатели превысили 10 пунктов. Именно в это время мы наблюдаем невиданный взлет продаж загородных объектов. Во второй половине того же года сделки пошли на спад, как и указанный индекс Левада-центра.  В среднем во втором полугодии 2012 года дела в России были оценены гражданами на 1,7 пунктов. Дальше оценки соотечественников продолжали снижаться, как и активность клиентов на загородном рынке. Первое полугодие 2013 года: -0,7, второе полугодие: -1,5.
Но с начала 2014 года  оценки опять пошли в рост. В январе +2, в феврале +10. И у застройщиков в эти месяцы клиентов на удивление прибыло. Если вы считаете, что это простое совпадение, еще раз сравните приведенные графики. Уж слишком хорошо совпадают…

Понятно, что оценки гражданами положения дел в стране – не единственный фактор, влияющий на спрос. Однако при относительно стабильной ситуации в экономике (к сожалению, стабильность в данном случае – не синоним процветания, речь идет о стабильно тяжелой ситуации) и отсутствии других значимых факторов, вышеупомянутые оценки, похоже, становятся главным показателем желания соотечественников вкладываться в загородные объекты.

Что еще обращает внимание: считаемый тем же уважаемым социологическим центром индекс потребительских настроений куда хуже соотносится с динамикой продаж участков и коттеджей. Хотя, предполагается, что именно он «обеспечивает краткосрочное прогнозирование развития российской экономики и дает деловому сектору возможность грамотнее и своевременнее реагировать на изменения экономической ситуации». Индекс рассчитывает по специальной методике, основанной на западных разработках, и последние годы держится на стабильно низком уровне. Февраль 2014  года – 80 (для справки, цифра меньше 100 обозначает пессимистический настрой граждан), февраль 2013 года – 80, Февраль 2012 года – 84, февраль 2011 года – 74. Соответствие (по-научному, корреляция) есть, но крайне слабое.

При построении этих индексов большой удельный вес приходится на вопросы об изменении собственного материального положения респондентов. Как видим, на приобретение загородной недвижимости влияют не столько динамика и величина доходов, сколько субъективные оценки граждан, насколько хорошо или плохо идут дела в стране в целом.
В этом году, похоже, события первых месяцев добавили гражданам немало оптимизма.

Подробнее об информационном обмене