Портал «Загород.ру» — это сайт по загородной недвижимости. На нашем портале вы сможете найти объективную информацию о ситуации на загородном рынке, уникальные, соответствующие действительности, а не рекламным статьям, описания коттеджных посёлков и компаний, много полезной и интересной информации в наших авторских статьях. Самая полная база по загородной недвижимости позволит подобрать загородный дом, коттедж или земельный участок. Мы всегда рады Вам!
Неожиданный разогрев

Экспертами Бюро аналитики по рынку недвижимости выявлена довольно неожиданная зависимость поведения покупателей загородных объектов от политических оценок граждан.

В последние годы всплески и спады активности покупателей на загородном рынке ставили аналитиков в тупик. Напомним, после весьма невысокой активности в 2011 году, произошел бурный всплеск продаж в первой половине 2012 года. Ко второй половине пыл покупателей поутих, наконец, в 2013 году спрос вернулся на уровень 2011-го. И вот в первые месяцы 2014 года мы опять наблюдаем рост.

Загородное дежа-вю

Сначала несколько слов об этом росте. Согласно данным информационного обмена (подробнее об этом проекте см. врезку ниже), в феврале участники подписали 148 договоров купли-продажи: было реализовано 79 участков под самостоятельное освоение, 15 коттеджей (включая участки с обязательным подрядом) и 54 таун-хауса (здесь учитываются все виды сблокированного жилья).

Для сравнения, годом раньше в этом же месяцы было подписано всего 113 сделок, хотя тогда в обмене участвовало куда больше загородных комплексов (99 против нынешних 78). За последний год число участников сократилось, о причинах этого явления мы писали в предыдущих материалах.

В пересчете получается, если в феврале 2013 года на каждый проект-участник пришлось в среднем по 1,14 сделок, то теперь – по 1,9. Разница весьма впечатляющая. В урожайном 2012 году в феврале этот показатель составлял 2,01. Очень близко с нынешними цифрами. Аналогичные соотношения были и в январе, что говорит о том, что мы имеем дело не просто со случайным скачком параметров.

Структура и динамика продаж участников информационного обмена



Здесь и далее собственные данные Бюро аналитики по рынку недвижимости

Структура и динамика выручки участников информационного обмена, млн. руб.

Если сравнить выручку, тренд будет еще более красноречивым.  Февральская выручка 518 млн. рублей превышает показатели самых активных месяцев 2013 года. Причем эта выручка – не результат подписания нескольких «сверхдорогих» продаж: во всех классах: участки, коттеджи и таун-хаусы мы видим рекорды.

Отметим для постоянных читателей, в январскую статистику мы не включили несколько таких «сверхдорогих» продаж, подписанных в рамках одного проекта, и резко выбивающихся из общей динамики сделок компании-застройщика, посчитав их проведение событием не отражающими реалии текущего состояния рынка. И все равно январские данные о продажах получились существенно благоприятнее прошлогодних. Если учесть и выпущенные из статистики договоры, первый месяц 2014 года окажется также весьма «жарким» месяцем по объемам выручки.

Берут задорого

В феврале граждане довольно активно приобретали коттеджи (напомним, участники информ-обмена реализовали 15 таких лотов). При этом речь идет о покупке довольно дорогих объектов: 6 домов из указанного количества относится к классу «бизнес» - с ценой от 15 млн. рублей. И 9 домов – к классу «эконом». Последние шли по 3-7 млн. рублей. Средняя цена продажи получилось 9,85 млн рублей. А суммарная выручка составила 148 млн. - такой цифры не было с октября 2012 года.
Весьма неплохо шла и продажа участков без подряда: 79 проданных лотов при 78 проектах-участниках. Такого не было в прошлом году ни разу, отмечают специалисты Бюро аналитики, – всегда число проектов оказывалось больше, чем число проданных наделов.

При этом и в этом сегменте в феврале граждане приобретали довольно дорогие лоты. Средняя цена сделки составила 2,59 млн. рублей. За последнее время выше показатель был лишь в июле 2013 года, но тогда было реализовано лишь 67 участков, то есть просто наблюдался локальный провал по продаже дешевых лотов.

Суммарная выручка застройщиков от реализации участков была выше только в апреле 2013 года, причем весьма незначительно – однако на тот момент в информ-обмене участвовало 111 проектов, что почти в полтора раза больше, чем сейчас.

Средняя цена приобретаемых домовладений, млн. руб. за лот.

Средняя цена приобретаемых участков, млн. руб. за лот

Цифры и соотношения весьма показательны. Не лишне напомнить, что февраль традиционно считается месяцем весьма неактивным по продажам, в весенние месяцы по сравнению с зимними продажи подрастают в среднем на 50%. Так что данные следующих месяцев могут стать еще более впечатляющими.

Политический фактор

Вот ситуация, которую мы наблюдаем на загородном рынке. Причем никаких сдвигов в экономике в 2012 году и в начале 2014 года не заметно. В чем же дело?

Выяснилось, что динамика продаж на загородном рынке в последние три года удивительным образом соответствует тому, как граждане оценивают общее положение дел в стране. Покажем это на примере опросов, которые проводит Левада-центр. Здесь социологи опрашивают гражданам, по их мнению, идут ли дела в стране в правильном направлении или страна движется по неверному пути. Разница положительных и отрицательных оценок составляет искомый индекс. Поведение этих индексов за последние годы выглядит следующим образом (см. диаграмму).

Индекс оценок положения дел в стране (по данным опросов Левада-центра)

Среднее количество сделок на проект, согласно данным информационного обмена

В 2011 году указанные индексы болтало вверх и вниз, однако в среднем в первом полугодии вышло 3 пункта, во втором получилось -1,3. В 2012 году ситуация в стране, по мнению граждан, резко улучшилась, в первом полугодии средние показатели превысили 10 пунктов. Именно в это время мы наблюдаем невиданный взлет продаж загородных объектов. Во второй половине того же года сделки пошли на спад, как и указанный индекс Левада-центра.  В среднем во втором полугодии 2012 года дела в России были оценены гражданами на 1,7 пунктов. Дальше оценки соотечественников продолжали снижаться, как и активность клиентов на загородном рынке. Первое полугодие 2013 года: -0,7, второе полугодие: -1,5.
Но с начала 2014 года  оценки опять пошли в рост. В январе +2, в феврале +10. И у застройщиков в эти месяцы клиентов на удивление прибыло. Если вы считаете, что это простое совпадение, еще раз сравните приведенные графики. Уж слишком хорошо совпадают…

Понятно, что оценки гражданами положения дел в стране – не единственный фактор, влияющий на спрос. Однако при относительно стабильной ситуации в экономике (к сожалению, стабильность в данном случае – не синоним процветания, речь идет о стабильно тяжелой ситуации) и отсутствии других значимых факторов, вышеупомянутые оценки, похоже, становятся главным показателем желания соотечественников вкладываться в загородные объекты.

Что еще обращает внимание: считаемый тем же уважаемым социологическим центром индекс потребительских настроений куда хуже соотносится с динамикой продаж участков и коттеджей. Хотя, предполагается, что именно он «обеспечивает краткосрочное прогнозирование развития российской экономики и дает деловому сектору возможность грамотнее и своевременнее реагировать на изменения экономической ситуации». Индекс рассчитывает по специальной методике, основанной на западных разработках, и последние годы держится на стабильно низком уровне. Февраль 2014  года – 80 (для справки, цифра меньше 100 обозначает пессимистический настрой граждан), февраль 2013 года – 80, Февраль 2012 года – 84, февраль 2011 года – 74. Соответствие (по-научному, корреляция) есть, но крайне слабое.

При построении этих индексов большой удельный вес приходится на вопросы об изменении собственного материального положения респондентов. Как видим, на приобретение загородной недвижимости влияют не столько динамика и величина доходов, сколько субъективные оценки граждан, насколько хорошо или плохо идут дела в стране в целом.
В этом году, похоже, события первых месяцев добавили гражданам немало оптимизма.

Подробнее об информационном обмене

Проект по обмену информацией о реальных сделках ведется специалистами Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН) с начала 2009 года. В его рамках аккумулируются данные о реальных продажах и ценах сделок от застройщиков, участвующих в проекте. Участники получают данные  о продажах коллег, а суммарные показатели ложатся в основу статистики.
В данный момент в обмене участвует 78 коттеджных поселков от следующих застройщиков: «НЖК-СПб», ГК «Стинком», «ПулЭкспресс Групп», ГК «Кивеннапа», «Ландскрона девелопмент», «БТК девелопмент», «Старт-Девелопмент», «Тимбер Продукт», Land Aspect, «Гарант-девелопмент», RusWoodHouse, «Изумрудная долина», «1-ая Академия недвижимости», «FD Group», ПАН, АТС «Малиновка», «ЕвроСтиль», «ПетроЗемПроект», «Северная недвижимость», «Русь: Новые Территории», «Факт», Etiсa Development, «Единство», «Олимп 2000», Landkey, «ПетроМар Девелопмент», «Сити 78», «Адвекон», «Нитис», Jensen Group, застройщики – частные лица.

 

Оцените статью:
Автор
Комментарий