Во втором квартале 2014 года в рамках информационного обмена было зафиксировано 489 сделок с объектами в коттеджных поселках на общую сумму 1,3 млрд. рублей. Высокий спрос, радовавший девелоперов до апреля, похоже, входит в фазу стагнации. Число сделок месяц от месяца сокращается.

По опыту прошлых лет в апреле спрос, как правило, оказывается чуть выше, чем в мае и июне. Но именно «чуть». Разница по объемам продаж между указанными месяцами в норме не превышает 3-5%. В этом году ситуация совсем иная. В апреле в рамках информ-обмена прошло 187 продаж, в мае – 163, в июне – всего 139. Снижение объемов, как видим, оказалось весьма впечатляющим. Что еще характерно: снизились объемы сделок во всех сегментах: в июне прошло меньше продаж и по участкам без подряда, и по коттеджам, и по таун-хаусам. А это означает «системный» характер сокращения объемов спроса и не оставляет надежд, что мы видим лишь случайное колебания динамики, и что в июле все наладится. 

Структура и динамика продаж участников информационного обмена

здесь и далее данные Бюро аналитики по рынку недвижимости

Структура и динамика выручки участников информационного обмена, млн. руб.

Состояние рынка в чем-то напоминает 2012 год. Тогда мы тоже наблюдали бурную весну, после чего активность покупателей пошла на спад, и к концу года уровень продаж вернулся к показателям предыдущих лет. Только теперь снижение началось чуть раньше. Весьма показательно, что в июне сделок было зарегистрировано меньше, чем в феврале – впервые за всю историю наблюдений. Опираясь на опыт продаж прошлых лет, самым активным по продажам месяцем в году оказывался июль. Ждать результатов осталось недолго. Думаю, мы увидим явственное подтверждение нисходящему тренду.

Ожидаемый спад

Эксперты Бюро аналитики по рынку недвижимости, наблюдая весенний подъем на рынке, еще тогда предрекали скорое сокращение объемов сделок. Прежде всего, сам подъем был не связан с экономическими причинами, а лишь с политическими. Как наглядно показали специалисты Бюро еще в феврале (подробнее см. материал «Неожиданный разогрев»), рост активности продаж загородных объектов накрепко связан с социологическими факторами, такими как оценка гражданами положения дел в стране.

В первые месяцы 2014 года россияне пребывали в состоянии некоторой эйфории от присоединения Крыма и проведения сочинской Олимпиады. Надо сказать, что отрезвления не наступило до сих пор. Соответствующие индексы Левада-центра продолжают повышаться, с мартовского показателя в 34 пункта дойдя уже до 40.

Однако денег у петербуржцев больше не становится. Даже наоборот. Инфляция, которую граждане ощущают каждый раз при посещении магазинов, галопирует – в отличие от инфляции, про которую пишет Росстат в своих отчетах. Зарплаты не растут. Располагаемых средств все меньше, а значит, все меньше совершается покупок в магазинах. Страна беднеет – и это не закрыть никакими политическими декларациями. То же присоединение Крыма обернулось для бюджета дополнительными расходами, а какие расходы еще предстоят (где осядет большая часть этих денег, думаю, пояснять не надо). Это тот фон, на котором развивается сегодняшняя ситуация. Понятно, что желание граждан совершать сделки быстро столкнулось с отсутствием средств, подкрепляющих это желание. Объем продаж стал сокращаться.

Примечательно, что в последние месяцы, согласно данным Левада-центра, растет как индекс оценок положения дел в стране, так и одобрения гражданами действий Президента и премьера, все более благодушно граждане взирают на действия губернаторов, и даже индекс потребительских настроений растет вместе с индексом экономического оптимизма. Вот только денег все меньше. Как известно, чем сильнее опьянение, тем тяжелее похмелье. Можно предполагать, что конец этого года и следующий за ним период, на загородным рынке будут весьма непростым временем. Первые «звоночки» нового кризиса уже вполне различимы.

Понятно, что тенденции, которые заметны при изучении статистики сделок по большому количеству объектов, далеко не всегда совпадают с наблюдениями застройщиков, видящими только свои проекты. «Я пока не вижу каких-то особенных изменений в спросе по сравнению с прошлым годом. У нас в проекте сделки идут примерно теми же темпами, что и в 2013 году. Но относительно «Особого статуса» можно сказать, что из-за более высокой степени готовности проекта к нам вернулись те клиенты, которые от нас уходили на ранних стадиях со словами: когда что-нибудь сделаете, тогда мы и придем. Конечно, те участки, которые они присматривали, за это время купили. Сегодня у нас остались в основном участки с рельефом. Поэтому изменилась и конфигурация покупаемых домов: почти все коттеджи имеют цокольный этаж», - говорит Дмитрий Майоров, генеральный директор «Русь: Новые Территории».

Что примечательно в речи эксперта, клиенты возвращаются, но сделок больше не становится. В статистике информационного обмена мы видим, продаж коттеджей становится все меньше (71 сделка с таким видом объектов в первом полугодии 2013 года против 56 продаж за тот же период в 2014-м). Очевидно, клиенты возвращаются не ко всем.

Клиенты разогнались

Многие опрошенные застройщики утверждают, что граждане в этом году совершают сделки значительно быстрее, чем в прошлом. «Сейчас клиенты принимают решение о покупке участка после одной-двух недель изучения объекта. Раньше раздумывали о покупке гораздо дольше: до момента подписания договора проходил месяц, а то и больше» - говорит Анна Прохорова, начальник отдела продаж «Ландскрона девелопмент». Наталья Маркова, начальник отдела продаж НЖК-ЛО (компания реализует таун-хаусы в рамках проекта «Янино») также говорит о том, что сегодня покупатели принимают решения за 2 недели, и что по сравнению с прошлыми годами это время сократилось. Эксперт полагает, что это связано с высокой степенью готовности проекта.

Любопытное наблюдение приводит Евгений Айтжанов, генеральный директор ООО «АТС Малиновка - управление дачными поселками»: «У нас есть покупатели, которые сперва приобрели участок, и только затем уже поехали его смотреть. По сравнению с прошлым годом у людей сегодня больше решимости: раньше было много капризов и раздумий». Как полагает девелопер, такое ускорение продаж связано с уверенностью граждан в том, что стоимость участков «однозначно не будет снижаться».

То, что сроки раздумий клиентов сократились, говорит и Дмитрий Майоров. Правда, его компания торгует довольно дорогими домами, сделки с такими объектами всегда занимали много времени. Сегодня это три-четыре месяца. Год назад покупатели обдумывали решение в среднем по полгода.

Впрочем, есть и те, кто видит картину иначе. «В этом году срок, за который клиенты принимают решение, увеличился. Если в прошлом году он составлял в среднем две недели, то сейчас средняя сделка занимает от двух месяцев», - комментирует начальник отдела продаж «Фаэтон девелопмент» Максим Голубев.

Тенденция ускорения сделок тоже весьма примечательна. Обычно это происходит когда цены на рынке идут в рост или у клиентов появляется уверенность в том, что проекты будут завершены. Но сегодня на рынке нет ни ценового роста, ни каких-то доводов за уверенность в благополучном завершении проектов. Только «политический» оптимизм. Судя по всему лишь он и подталкивает покупателей быстрее расставаться с деньгами.

Хотят подешевле

Последние месяцы пошли вниз средние цены сделок. Так средняя цена покупаемой сотки снизилась до 158 000 рублей. Для сравнения, в феврале этот показатель составлял 206 000 рублей и с того времени неуклонно снижался. Напомним, что эта цифра отражает не изменения цен в проектах, а соотношение дорогих и дешевых участков, которые реализуются застройщикам. Сейчас мы видим тренд на совершение более низкобюджетных покупок.

Средняя цена приобретаемой сотки, тыс. руб.

Средняя площадь покупаемого участка, сотки

Средняя площадь участков, на которых останавливают свой выбор клиенты, при этом не меняется. Самый популярный размер составляет около 12 соток (дешевые участки обычно поменьше, дорогие – побольше). Участки с подрядом традиционно выбирают несколько меньшей площади, чем без подряда. Хотя суммы сделок с домами и участками несопоставимы: покупая дом в коттеджном поселке, граждане тратят в среднем по 11 млн., участок без подряда – около 2 млн. рублей (часто – сумму меньше миллиона). Однако при продаже коттеджей есть примеры приобретения домов на наделах в 3-4сотки. Пустые участки такой площади не продаются.

Средние цены приобретаемых домовладений, тыс. руб./кв.м.

По домам статистика менее показательна из-за меньшего числа сделок, и тенденции в статистике проявляются позже. Пока мы не видим особых изменений в предпочтениях покупателей (кроме упомянутого уже сокращения числа продаж). По таун-хаусам также заметно некоторое снижение цен покупаемых объектов. Средняя цена «квадрата» секции во втором квартале 2014 года составила 30 000 рублей. За всю историю наблюдений лишь раз планка опускалась ниже – во втором квартале 2012 года, тогда наблюдался бум на предложения ГК «Кивеннапа» при весьма скромном присутствии на рынке конкурирующих предложений.

По сравнению с тем периодом, площади приобретаемых гражданами секций и домов несколько подросли. Сегодня клиенты останавливают свой выбор на таун-хаусах средней площади 84 кв.м. и домах – 169 кв.м.

Мнения экспертов:

Алексей Герасимов, руководитель Агентства коммерческой оптимизации жилых проектов:
- Ситуация на загородном рынке по-прежнему сложная, спрос колеблется то вверх то вниз, а предложение все нарастает и нарастает. Цены на участки без подряда дошли до минимума и дальше снижаться не могут. В этом сегменте крайне трудно конкурировать: чем-то выделиться из общего ряда сложно. Иногда спасает уникальная локация - но таких пятен единицы. Застройщики, предлагающие дома или участки с подрядом сегодня в лучшей ситуации. Здесь куда больше возможностей удивить покупателя, отстроиться от конкурентов. Сейчас предложение в большинстве коттеджных поселков однотипное и скучное – и тем больше шансов у застройщика с головой.

Евгений Айтжанов, генеральный директор ООО "АТС Малиновка - управление дачными поселками":
- Я вижу среди покупателей устойчивое недоверие к любым компаниям, управляющим дачными поселками, в частности есть предубеждение, что сотка земли не может стоить дешевле 100 тысяч рублей. У людей много стереотипов: что в Приозерском районе самые лучшие сосны и чистый воздух, а в Кингисеппском направлении - сплошная проблема с экологией. Нам приходится конкурировать с предложениями в стихийной застройке: сегодня за одну и ту же сумму можно приобрести надел в сформированном поселке и в деревне. Приходится убеждать на примерах: фактор соседей, неясность с документами, отсутствие коммуникаций и, самое важное, безопасность. В деревне имущество дачника никто не охраняет, особенно зимой, когда других дачников нет.

Наталья Маркова, начальник отдела продаж НЖК-ЛО:
- Комплекс «Янино» почти застроен. В продаже осталось около 20 таун-хаусов, и через несколько месяцев все будет продано. Самый важный для покупателей вопрос: сколько месяцев занимает процесс оформления собственности на землю и дом. Это связано, в том числе, и с привлечением кредитов для покупки жилья. Мы видим, что все больше покупателей приобретают второе жилье в комплексе для своих родственников, к примеру, дети  покупают таун-хаусы и переселяют пожилых родителей, чтобы они жили рядом. Немало приходит клиентов, друзья которых уже живут в нашем поселке.

Анна Прохорова, начальник отдела продаж «Ландскрона девелопмент»:
- Несколько лет назад покупатели были шокированы выводом на рынок большого количества дешевых предложений. Они объезжали по 20, а то и более проектов, чтобы, в конце концов, понять, что по-настоящему хороший объект задешево им не предложат. На это у них уходили месяцы. Сейчас все наши объекты практически завершены, и это тоже отражается на скорости принятия решения о покупке. По сравнению с предыдущими годами стало много вопросов по эксплуатации поселка. Покупатели хотят быть уверенными, что их будущая жизнь в поселке будет комфортной.
 
Сергей Щерба, директор департамента управления проектами компании «Олимп 2000»:
- Сегодня покупатели при выборе объекта руководствуются следующими критериями: надежность компании, цена, темпы строительства, “прозрачный” договор. Наши клиенты чаще всего задают вопросы о назначении и статусе земли, сроках окончания строительства, форме оплаты, возможность приобретения с использованием ипотечных программ или рассрочки. Также им важны вопросы, связанные с подключением коммуникаций и стоимостью коммунальных услуг, охране и обслуживании поселка управляющей компанией. Если раньше интерес к объекту загородной недвижимости у состоятельных покупателей определяла преимущественно локация, то сейчас они обращают внимание на другие параметры: набор коммуникаций, наличие инфраструктуры, высокий уровень управляющей компании и пр. Клиенты в дорогом сегменте обращают внимание на многие детали. Мы видим, что сегодня пор сравнению с прошлым годом покупатель стал более рационально подходить к покупке: он не стремится приобрести «лишние» квадратные метры и сотки; его интересует стоимость коммунальных услуг и обслуживания всего поселка. Угодить ему становится все сложнее.

Справка об информационном обмене