Июльская статистика реальных продаж полностью подтвердила прогнозы, сделанные нами в полугодовом обзоре (подробнее см. материал «Настораживающие звоночки»).  Число продаж еще сократилось по сравнению даже с весьма хлипким на сделки июнем.

В июле в статистике информационного обмена было зафиксировано всего 135 продаж. Для сравнения, в июне было 139 сделок, в мае – 163, в апреле – 187. Даже в марте и феврале сделок прошло больше, чем в последнем месяце. Такого за все время информационного обмена (то есть с 2009 года) еще не бывало. Вообще июль по статистике информ-обмена – обычно был самым активным месяцем года. Низкие показатели продаж в июне и июле – весьма внятный признак надвигающейся стагнации на рынке.

Структура и динамика продаж участников информационного обмена

здесь и далее данные Бюро аналитики по рынку недвижимости

Структура и динамика выручки участников информационного обмена, млн. руб.

Что, впрочем, неудивительно. При отсутствии ростов доходов граждан, согласно данным Росстата, за первое полугодие 2014 года индекс потребительских цен вырос на 7,9%. По отдельным видам продуктов (молоко, мясо, картофель) удорожание по сравнению с прошлым годом составило 18% и более. В связи с последними событиями, в перспективе снижения темпов инфляции ждать не приходится. Уровень закредитованности населения и объемы «плохих» кредитов давно вызывает опасения специалистов. Один за другим ЦБ отзывает лицензии у банков.

Российский авторынок следует общеевропейскому тренду спада продаж, за первые 6 месяцев было продано на 7,6 % автомобилей меньше, чем год назад. В июне же, по данным Ассоциации европейского бизнеса, снижение объемов сделок по сравнению с 2013 годом, составило уже 17,3%.

Туроператоры называют нынешний год худшим за последние пять лет. Положение в этой отрасти более тяжелое, чем в кризисном 2009 году. Туроператоры объявляют банкротства один за другим.

Решение правительства о повышении налогов не добавляет бизнесу оптимизма и неизменно приведет к дополнительному оттоку денег из экономики. Нисходящие показатели и тренды отечественной экономики можно перечислять и дальше.
Напомним, что первое полугодие 2014 года было весьма удачным для застройщиков. Число сделок по сравнению с 2013 годом выросло аж на 35%. Причиной тому, как мы не раз писали в обзорах – невиданный всплеск оптимизма граждан, которые они испытали после известных событий начала года. Результаты социологических опросов о том, в нужную ли сторону движутся дела в нашей стране, поражали радужными настроениями  соотечественников. Только в июле в Левада-центре заметили некоторое охлаждение оптимистического настроя россиян: соответствующие индексы снизились, но пока не слишком сильно. Не дошло…

Один дом на всех

Весьма показательно проанализировать спрос по сегментам. В июле в рамках информ-обмена было реализовано 104 участка без подряда. Число этих лотов в последние месяцы меняется незначительно. Что, конечно, ненормально: в летние месяцы торговля наделами всегда ускорялась, особенно недорогими лотами. Обычно в это время граждане охотнее ездят на просмотры. Вообще, поскольку увеличивается движение по дорогам, возрастает и продуктивность наружной рекламы: щитов вдоль трасс, и количество посещений загородных комплексов «по пути». В этом году, в отличие от общей тенденции, количество сделок с участками с марта практически не возросло.

«Строительный сезон 2014 года выдался весьма застойным. Крайне вялые продажи земельных участков и очень скромные заказы на строительство домов. Мы это связываем с общими кризисными явлениями в экономике страны», - комментирует ситуацию Валерий Панкратов, генеральный директор компании «РусВудХаус».

В июле компании, участвующие в информ-обмене, реализовали на всех только один коттедж! Столь низких объемов продажи коттеджей не было за всю историю обмена! Для сравнения: в апреле было продано 13 домов, в мае – 8, в июне – 5. В июле, напомним, - 1.

Проекты, в которых, обычно проходило по несколько сделок с домами, в этом месяце все как один остались без продаж. Единственная сделка пришлась на проект компании «Олимп-2000».

Также в июле было реализовано 30 таун-хаусов. На первый взгляд цифра неплохая, однако, на фоне предыдущих месяцев и здесь мы видим коллапс. Сравните: в апреле с этим типом недвижимости прошло 58 сделок, в мае – 39, в июне – 35, в июле - 30. Сделки, вроде бы, идут, однако спрос и здесь сокращается.

Лоты дорожают

Анализ изменения цен, проведенный специалистами Бюро аналитики по рынку недвижимости, показал, что в среднем на участки за минувшие полгода застройщики повысили цены на 2,5-3% (в разных ценовых сегментах эти значения несколько отличаются). Что характерно, в проектах, имеющих наилучшие показатели по продажам, рост составил в среднем 6-8%. Последняя цифра, пожалуй, лучше характеризует состояние рынка: нет особого смысла учитывать проекты, в которых не происходит сделок или ведутся единичные продажи. 

В нижнем ценовом сегменте немало случаев, когда цены пересматривались весьма существенно. В проекте «Солнечный» в начале 2014 года землю продавали по 10 000-15 000 руб. за сотку. Теперь – по 20 000. В «Карпатах» цены сотки подняли с 20 000-30 000 рублей до 28 000 – 35 000. В «Юрках» стоимость сотки выросла сразу с 30 000 до 50 000 рублей. В проекте «Цветочное-Ропша» в первом квартале снизили цену с 45 000 до 35 000 рублей, а во втором – еще на 10 000 рублей дойдя до 25 000 рублей за сотку. Подобных примеров много.

В более высоких сегментах девелоперы действовали куда осторожнее. Цены менялись не столь значительно. Если посмотреть на статистику продаж, в июле средняя стоимость реализованной сотки составила 197 000 рублей. Из-за относительно большого числа сделок с дорогими участками, эта цифра выросла по сравнению с предыдущими месяцами. При этом в целом по сравнению с прошлым годом существенной динамики не заметно. Хотя по логике мы должны были бы увидеть 10-12%-ное повышение параметра. Отсутствие такого удорожания показывает, что спрос все более смещается в сторону менее дорогого и качественного предложения. Это подтверждается и данными полугодового исследования Бюро аналитики.

Динамика средней стоимости сотки проданных участков, тыс. руб.

 Динамика стоимости приобретаемых домовладений, млн. руб.

Схожую картину мы наблюдаем и в сегменте коттеджей и таун-хаусов. На коттеджи застройщики за полгода пересмотрели цены в среднем на 2%, но в проектах, где с продажами благополучно эта цифра выше среднего показателя примерно втрое.  На туан-хаусы стоимость подросла примерно на 4%. Это средний показатель, в каждом проекте и ценовой категории немного своя динамика. Проекты-лидеры и здесь пересматривали цены более значительно.

«В проекте «Янино» в мае стоимость объектов была повышена на 14%  и в настоящий момент секции обходятся клиентам от 4,1 до 6,3 млн руб.», - говорит Наталья Маркова, начальник отдела продаж НЖК-ЛО.

«Компания «Старт Девелопмент» последний раз проводила повышение цен в марте 2014 г., что было связано с полной готовностью посёлка «Золотые ключи». Следующий раунд повышения цен планируется в начале осени. В целом ситуация на загородном рынке не располагает к значительным переменам в ценовой политике. Спрос остаётся стабильным, но ограниченным, рост стоимости квадратного метра в основном зависит от жизненного цикла проекта: цены увеличиваются по мере повышения готовности. Снижать цены особого смысла застройщикам нет. Это не приведёт к существенному росту продаж, если, конечно, не уходить в жёсткий демпинг. Сейчас клиентам важнее не выгадать 100-200 тысяч рублей, а получить удобные схемы и способы платежей: длительную рассрочку, ипотеку, приём квартир в зачет. Так, в «Золотых ключах» доля ипотечных клиентов уже дошла до 40% и продолжает расти», - рассуждает Елена Шишулина, директор по маркетингу УК «Старт Девелопмент».

Мнения экспертов

Елена Шишулина,
директор по маркетингу ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент»:
- В «Золотых Ключах» у нас пока действуют солидные скидки – от 10% стоимости домовладения.  Покупатель экономит от 400 до 700 тысяч рублей в зависимости от типа и размера домовладения. В СНП «Тайберри» -  на старте продаж у нас была акция «скидка 30%». Примерно в середине июня она закончилась, так что этот момент тоже можно считать повышением цен. Сейчас сотка земли в этом проекте стоит 60 000 руб. и скидку в 10% можно получить только при 100%-й оплате. Темпы продаж стали помедленнее, но остаются в рамках запланированного уровня.

Юлия Блинова,
директор по продажам и маркетингу «Русь: Новые Территории»:
- За последние полгода у нас было два этапа повышения цен. Первый раз мы увеличили цену на дома. Это правильно назвать компенсацией инфляции – таким образом мы скомпенсировали подорожание некоторых материалов от наших поставщиков. Второй раз мы подняли цену на участки. Это удорожание связано с высоким спросом на интересные земли, которых у нас остается все меньше. В целом цены на лоты поднялись примерно на 5%. Это было адекватно воспринято нашими клиентами и никто от сделки не отказался.

Наталья Маркова,
Начальник отдела продаж НЖК-ЛО:
- В 2013 году нами в рамках МЖК «Янино» был выведен на рынок малобюджетный формат 78 метровых таун-хаусов. В 2014 году предложение было расширено, и в линейку таун-хаусов были добавлены объекты площадью 103 и 117 кв.м. Однако наибольшим спросом продолжают пользоваться 78 метровые таун-хаусы. По итогам первого полугодия 2014 года их доля составила 86%  в общей структуре продаж (всего с начала года реализован 31 таун-хаус). Основной спрос на недорогое жилье в «Янино» наблюдается со стороны молодых семей с маленькими детьми. Это 80% покупателей. Так как для многих покупателей это единственное жилье, в качестве приоритетов при выборе они отмечают высокую степень готовности объектов, близость комплекса к городу, соседство с лесом, доступность социальных объектов.

Валерий Панкратов,
генеральный директор компании «РусВудХаус»:
- Скатываться в малобюджетное сомнительного качества строительство наша компания не стала. Зато мы стали активнее сотрудничать с банками и другими кредитными организациями, более гибко работать с внутренними рассрочками для клиентов, начали принимать  различные виды субсидий. Это позволяет нам не снижать планку качества. Уверены, что и в нынешней непростой экономической ситуации именно компании, которые не пожертвуют качеством, смогут успешно преодолеть сложный период.

Справка об информационном обмене