Портал «Загород.ру» — это сайт по загородной недвижимости. На нашем портале вы сможете найти объективную информацию о ситуации на загородном рынке, уникальные, соответствующие действительности, а не рекламным статьям, описания коттеджных посёлков и компаний, много полезной и интересной информации в наших авторских статьях. Самая полная база по загородной недвижимости позволит подобрать загородный дом, коттедж или земельный участок. Мы всегда рады Вам!
Хроника неурожая

Июльская статистика реальных продаж полностью подтвердила прогнозы, сделанные нами в полугодовом обзоре (подробнее см. материал «Настораживающие звоночки»).  Число продаж еще сократилось по сравнению даже с весьма хлипким на сделки июнем.

В июле в статистике информационного обмена было зафиксировано всего 135 продаж. Для сравнения, в июне было 139 сделок, в мае – 163, в апреле – 187. Даже в марте и феврале сделок прошло больше, чем в последнем месяце. Такого за все время информационного обмена (то есть с 2009 года) еще не бывало. Вообще июль по статистике информ-обмена – обычно был самым активным месяцем года. Низкие показатели продаж в июне и июле – весьма внятный признак надвигающейся стагнации на рынке.

Структура и динамика продаж участников информационного обмена

здесь и далее данные Бюро аналитики по рынку недвижимости

Структура и динамика выручки участников информационного обмена, млн. руб.

Что, впрочем, неудивительно. При отсутствии ростов доходов граждан, согласно данным Росстата, за первое полугодие 2014 года индекс потребительских цен вырос на 7,9%. По отдельным видам продуктов (молоко, мясо, картофель) удорожание по сравнению с прошлым годом составило 18% и более. В связи с последними событиями, в перспективе снижения темпов инфляции ждать не приходится. Уровень закредитованности населения и объемы «плохих» кредитов давно вызывает опасения специалистов. Один за другим ЦБ отзывает лицензии у банков.

Российский авторынок следует общеевропейскому тренду спада продаж, за первые 6 месяцев было продано на 7,6 % автомобилей меньше, чем год назад. В июне же, по данным Ассоциации европейского бизнеса, снижение объемов сделок по сравнению с 2013 годом, составило уже 17,3%.

Туроператоры называют нынешний год худшим за последние пять лет. Положение в этой отрасти более тяжелое, чем в кризисном 2009 году. Туроператоры объявляют банкротства один за другим.

Решение правительства о повышении налогов не добавляет бизнесу оптимизма и неизменно приведет к дополнительному оттоку денег из экономики. Нисходящие показатели и тренды отечественной экономики можно перечислять и дальше.
Напомним, что первое полугодие 2014 года было весьма удачным для застройщиков. Число сделок по сравнению с 2013 годом выросло аж на 35%. Причиной тому, как мы не раз писали в обзорах – невиданный всплеск оптимизма граждан, которые они испытали после известных событий начала года. Результаты социологических опросов о том, в нужную ли сторону движутся дела в нашей стране, поражали радужными настроениями  соотечественников. Только в июле в Левада-центре заметили некоторое охлаждение оптимистического настроя россиян: соответствующие индексы снизились, но пока не слишком сильно. Не дошло…

Один дом на всех

Весьма показательно проанализировать спрос по сегментам. В июле в рамках информ-обмена было реализовано 104 участка без подряда. Число этих лотов в последние месяцы меняется незначительно. Что, конечно, ненормально: в летние месяцы торговля наделами всегда ускорялась, особенно недорогими лотами. Обычно в это время граждане охотнее ездят на просмотры. Вообще, поскольку увеличивается движение по дорогам, возрастает и продуктивность наружной рекламы: щитов вдоль трасс, и количество посещений загородных комплексов «по пути». В этом году, в отличие от общей тенденции, количество сделок с участками с марта практически не возросло.

«Строительный сезон 2014 года выдался весьма застойным. Крайне вялые продажи земельных участков и очень скромные заказы на строительство домов. Мы это связываем с общими кризисными явлениями в экономике страны», - комментирует ситуацию Валерий Панкратов, генеральный директор компании «РусВудХаус».

В июле компании, участвующие в информ-обмене, реализовали на всех только один коттедж! Столь низких объемов продажи коттеджей не было за всю историю обмена! Для сравнения: в апреле было продано 13 домов, в мае – 8, в июне – 5. В июле, напомним, - 1.

Проекты, в которых, обычно проходило по несколько сделок с домами, в этом месяце все как один остались без продаж. Единственная сделка пришлась на проект компании «Олимп-2000».

Также в июле было реализовано 30 таун-хаусов. На первый взгляд цифра неплохая, однако, на фоне предыдущих месяцев и здесь мы видим коллапс. Сравните: в апреле с этим типом недвижимости прошло 58 сделок, в мае – 39, в июне – 35, в июле - 30. Сделки, вроде бы, идут, однако спрос и здесь сокращается.

Лоты дорожают

Анализ изменения цен, проведенный специалистами Бюро аналитики по рынку недвижимости, показал, что в среднем на участки за минувшие полгода застройщики повысили цены на 2,5-3% (в разных ценовых сегментах эти значения несколько отличаются). Что характерно, в проектах, имеющих наилучшие показатели по продажам, рост составил в среднем 6-8%. Последняя цифра, пожалуй, лучше характеризует состояние рынка: нет особого смысла учитывать проекты, в которых не происходит сделок или ведутся единичные продажи. 

В нижнем ценовом сегменте немало случаев, когда цены пересматривались весьма существенно. В проекте «Солнечный» в начале 2014 года землю продавали по 10 000-15 000 руб. за сотку. Теперь – по 20 000. В «Карпатах» цены сотки подняли с 20 000-30 000 рублей до 28 000 – 35 000. В «Юрках» стоимость сотки выросла сразу с 30 000 до 50 000 рублей. В проекте «Цветочное-Ропша» в первом квартале снизили цену с 45 000 до 35 000 рублей, а во втором – еще на 10 000 рублей дойдя до 25 000 рублей за сотку. Подобных примеров много.

В более высоких сегментах девелоперы действовали куда осторожнее. Цены менялись не столь значительно. Если посмотреть на статистику продаж, в июле средняя стоимость реализованной сотки составила 197 000 рублей. Из-за относительно большого числа сделок с дорогими участками, эта цифра выросла по сравнению с предыдущими месяцами. При этом в целом по сравнению с прошлым годом существенной динамики не заметно. Хотя по логике мы должны были бы увидеть 10-12%-ное повышение параметра. Отсутствие такого удорожания показывает, что спрос все более смещается в сторону менее дорогого и качественного предложения. Это подтверждается и данными полугодового исследования Бюро аналитики.

Динамика средней стоимости сотки проданных участков, тыс. руб.

 Динамика стоимости приобретаемых домовладений, млн. руб.

Схожую картину мы наблюдаем и в сегменте коттеджей и таун-хаусов. На коттеджи застройщики за полгода пересмотрели цены в среднем на 2%, но в проектах, где с продажами благополучно эта цифра выше среднего показателя примерно втрое.  На туан-хаусы стоимость подросла примерно на 4%. Это средний показатель, в каждом проекте и ценовой категории немного своя динамика. Проекты-лидеры и здесь пересматривали цены более значительно.

«В проекте «Янино» в мае стоимость объектов была повышена на 14%  и в настоящий момент секции обходятся клиентам от 4,1 до 6,3 млн руб.», - говорит Наталья Маркова, начальник отдела продаж НЖК-ЛО.

«Компания «Старт Девелопмент» последний раз проводила повышение цен в марте 2014 г., что было связано с полной готовностью посёлка «Золотые ключи». Следующий раунд повышения цен планируется в начале осени. В целом ситуация на загородном рынке не располагает к значительным переменам в ценовой политике. Спрос остаётся стабильным, но ограниченным, рост стоимости квадратного метра в основном зависит от жизненного цикла проекта: цены увеличиваются по мере повышения готовности. Снижать цены особого смысла застройщикам нет. Это не приведёт к существенному росту продаж, если, конечно, не уходить в жёсткий демпинг. Сейчас клиентам важнее не выгадать 100-200 тысяч рублей, а получить удобные схемы и способы платежей: длительную рассрочку, ипотеку, приём квартир в зачет. Так, в «Золотых ключах» доля ипотечных клиентов уже дошла до 40% и продолжает расти», - рассуждает Елена Шишулина, директор по маркетингу УК «Старт Девелопмент».

Мнения экспертов

Елена Шишулина,
директор по маркетингу ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент»:
- В «Золотых Ключах» у нас пока действуют солидные скидки – от 10% стоимости домовладения.  Покупатель экономит от 400 до 700 тысяч рублей в зависимости от типа и размера домовладения. В СНП «Тайберри» -  на старте продаж у нас была акция «скидка 30%». Примерно в середине июня она закончилась, так что этот момент тоже можно считать повышением цен. Сейчас сотка земли в этом проекте стоит 60 000 руб. и скидку в 10% можно получить только при 100%-й оплате. Темпы продаж стали помедленнее, но остаются в рамках запланированного уровня.

Юлия Блинова,
директор по продажам и маркетингу «Русь: Новые Территории»:
- За последние полгода у нас было два этапа повышения цен. Первый раз мы увеличили цену на дома. Это правильно назвать компенсацией инфляции – таким образом мы скомпенсировали подорожание некоторых материалов от наших поставщиков. Второй раз мы подняли цену на участки. Это удорожание связано с высоким спросом на интересные земли, которых у нас остается все меньше. В целом цены на лоты поднялись примерно на 5%. Это было адекватно воспринято нашими клиентами и никто от сделки не отказался.

Наталья Маркова,
Начальник отдела продаж НЖК-ЛО:
- В 2013 году нами в рамках МЖК «Янино» был выведен на рынок малобюджетный формат 78 метровых таун-хаусов. В 2014 году предложение было расширено, и в линейку таун-хаусов были добавлены объекты площадью 103 и 117 кв.м. Однако наибольшим спросом продолжают пользоваться 78 метровые таун-хаусы. По итогам первого полугодия 2014 года их доля составила 86%  в общей структуре продаж (всего с начала года реализован 31 таун-хаус). Основной спрос на недорогое жилье в «Янино» наблюдается со стороны молодых семей с маленькими детьми. Это 80% покупателей. Так как для многих покупателей это единственное жилье, в качестве приоритетов при выборе они отмечают высокую степень готовности объектов, близость комплекса к городу, соседство с лесом, доступность социальных объектов.

Валерий Панкратов,
генеральный директор компании «РусВудХаус»:
- Скатываться в малобюджетное сомнительного качества строительство наша компания не стала. Зато мы стали активнее сотрудничать с банками и другими кредитными организациями, более гибко работать с внутренними рассрочками для клиентов, начали принимать  различные виды субсидий. Это позволяет нам не снижать планку качества. Уверены, что и в нынешней непростой экономической ситуации именно компании, которые не пожертвуют качеством, смогут успешно преодолеть сложный период.

Справка об информационном обмене

Проект по обмену информацией о реальных сделках специалисты БАРН («Бюро аналитики по рынку недвижимости») ведут с начала 2009 года. Это на сегодня единственный работающий инструмент корректного учета динамики спроса на загородные объекты. Данные, полученные по репрезентативной выборке, дают весьма полное представление о процессах, происходящих на рынке в целом.
Сегодня в рамках информ-обмена аккумулируется информация о сделках от 36 компаний и частных застройщиков, ведущих 79 проектов малоэтажной загородной застройки: «НЖК-СПб», ГК «Стинком», «ПулЭкспресс Групп», ГК «Кивеннапа», «Ландскрона девелопмент», «БТК девелопмент», «Старт-Девелопмент», «Тимбер Продукт», Land Aspect, «Гарант-девелопмент», RusWoodHouse, «Изумрудная долина», «1-ая Академия недвижимости», «FD Group», ПАН, АТС «Малиновка», «ЕвроСтиль», «ПетроЗемПроект», «Северная недвижимость», «Русь: Новые Территории», «Факт», Etiсa Development, «Единство», «Олимп-2000», Landkey, «Сити 78», «Адвекон», «Нитис», Jensen Group, застройщики – частные лица.

 

Оцените статью:
Комментарии (1)
  • Наталия Овсянникова, редактор zagorod.ru, 8 сентября 2014 г., 11:04
    Уважаемый Маркетолог, Ваше сообщение удалено в силу того, что оно, наряду с подобными, было опубликовано под разными именами, но с одного IP адреса, что противоречит правилам размещения отзывов на нашем портале. Впредь такие сообщения также будут удаляться.
Автор
Комментарий
Этим знаком отмечены посёлки, которые по мнению коллектива нашего портала являются лучшими представителями в своём классе
Читайте по теме