Не спрашивая нашего желания или согласия, нас всех накрыло очень интересное время. И без того не очень четкие контуры завтрашнего дня окончательно разметали ветры неизвестности. Вернулось в сознание забытое сочетание «твердая валюта», всем враз стало интересно, как она там, без нас…

Российская валюта по показателю твердости почти сравнялось с основным ресурсом, на которую она и опирается – на нефть. И стремительно приближается к показателям твердости магистрального газа. Что будет завтра — неясно. Ясно стало лишь одно: в долг какое-то время никто никому не даст. Продавец не согласится на рассрочку, банк — на кредит, покупатель — на фиксацию цены в какой-нибудь более твердой валюте.

Не надо быть пророком, чтобы понять, что рынок недвижимости подморозит. Хотя, он последние несколько лет и так не жаловался на высокую температуру. Впрочем, практика прошлых кризисов показывает, что подморозит его не сразу. Иногда до рынка информация о наступивших сложностях доходит, как до жирафа: к примеру, после кризиса 1998 года цена на жилье в Петербурге продолжала расти еще год — до осени 1999 года. После кризиса 2008 года активность клиентов на загородном рынке (если вспомнить данные информационного обмена) снижалась весь следующий год — вплоть до начала 2010 года. Так что какое-то время продажи еще будут. Возможны конвульсивные всплески активности.

Все это покажет наша статистика продаж в следующие месяцы. Пока же фиксируем то, что есть на настоящий момент. В ноябре участники информ-обмена наторговали всего на 262  млн. рублей! Если исключить январские показатели разных лет (этот месяц традиционно провальный по количеству подписываемых договоров купли-продажи), то за последние 4 года столь низкие показатели по выручке фиксируются впервые. Лишь в кризисном 2010 году застройщики получали меньшую суммарную выручку. Это на 22% ниже показателей предыдущего месяца и на 19% хуже доходов годовой давности. Впрочем, если посчитать по количеству сделок, сокращение окажется не настолько серьезным. За последний осенний месяц этими компаниями была заключена 121 сделка: 98 участков без подряда, 5 коттеджей (в этой категории мы учитываем и участки с обязательным подрядом), 18 таун-хаусов (считая все виды сблокированного жилья: дуплексы, триплексы, квадроксы и пр.). По сравнению с предыдущим месяцем по количеству подписанных договоров показатели практически не изменились. В сентябре было реализовано 101 участок, 8 коттеджей и 17 таун-хаусов.

Динамика и структура сделок участников информационного обмена

здесь и далее данные Бюро аналитики по рынку недвижимсости

Динамика и структура выручки участников информационного обмена, млн. руб.

По сравнению с ноябрем 2013 года участков стало продаваться существенно больше (тогда было реализовано 74 надела), коттеджей — примерно столько же (было 6), таун-хаусов — вдвое меньше (было 35). Смещение спроса весьма показательно и устойчиво наблюдается по результатам последних месяцев.

Социологические странности

Те, кто регулярно читает наши обзоры, наверняка помнят, что динамика сделок на загородное жилье несколько лет очень хорошо соответствовала тому, как граждане оценивают положение дел в стране: в нужную ли сторону они развиваются или ведут государство в тупик. Однако, конечно, никто не ждет, что в кризисное время все закономерности останутся такими же, как в ситуации относительной стабильности. И в самом деле, с начала этого года соотечественники — под воздействием известных событий — наполнялись оптимизмом относительно правильности курса, избранного руководителями страны, при том, что их личные кошельки все пустели и пустели.

С начала года мы говорили, что подъем активности, который фиксировался в 2014 году, будет непродолжительным, поскольку он не основан на увеличении покупательной способности граждан.

В последние месяцы эта тенденция проявилась во всей красе: покупательная способность соотечественников ушла в глубокий минус, однако отбоя от покупателей у застройщиков не было (это мы должны увидеть по результатам декабрьской статистики). Пока же поделюсь любопытным наблюдениям относительно цифр социологических опросов Левада-центра. Конечно, речь пойдет о данных по ноябрь. Итоги декабрьских настроений соотечественников будут подведены позже.

Итак, доверие к президентской власти россиян в мае достигло довольно высокого значения в 78 пунктов (это произошло впервые с марта 2008 года, для сравнения в конце 2013 года этот показатель колебался в районе 60 пунктов) и с этого момента держится на одном уровне. Индекс экономического оптимизма граждан в мае этого года достиг абсолютного максимума за все время наблюдения (с мая 2001 года). Но с того момента неуклонно снижался и достиг к ноябрю одного из самых низких показателей за все время — еще немного и он бы установил абсолютный антирекорд. Точно так же ведет себя и еще одна величина — индекс национального благополучия. Схожую динамику показывает и индекс потребительских настроений…

Показательно, что все 14 лет эти величины поднимались и опускались синхронно. И лишь с середины этого года все изменилось. У граждан больше нет экономического оптимизма, ни веры в национальное благополучие, есть лишь крепкая вера в президентскую власть. Социологи, говорят, что таково свойство слепой веры: чем меньше для нее становится оснований, тем она крепче.

Комплексное ухудшение

Полагаю, что результаты декабрьских продаж могут нас удивить. Однако дождемся цифр, пока же возвращаясь к результатам ноябрьских продаж. В этом месяце, напомню, застройщики собрали очень мало денег. Низкие цифры по выручке явились следствием комплекса причин: почти полное отсутствие сделок с дорогими домами, весьма невысокая средняя цена реализованных таун-хаусов и участков.

В ноябре средняя стоимость проданной сотки составила 164 000 рублей. Показатель, казалось бы, неплохой относительно прошлых месяцев: в октябре было 151 000 рублей, в сентябре — 157 000. Для сравнения, годом раньше цифра была 174 000 рублей — не намного больше. Однако в последнем месяце средняя площадь реализованного участка оказалась весьма скромной — 11,2 сотки (против 12,4 месяцем ранее). Из-за этого средняя цена сделки с участком составила всего 1,84 млн. рублей.

Динамика средней цены реализованной сотки, тыс. руб.

Динамика средней цены реализованного кв.м., тыс. руб

По коттеджам средний бюджет сделки составил 8,7 млн. рублей. В который раз оговоримся, что средние цифры при такой маленькой выборке получаются не показательными. Тем не менее, это весьма невысокая цифра по сравнению с другими месяцами.

По таун-хаусам средний чек сделки составил 2,09 млн. рублей. Это самый низкий показатель за последний год. Для сравнения в ноябре 2013 года секции покупали в среднем по 3,2 млн. рублей.

Что в итоге: ни в одном сегменте ничего экстраординарного не произошло. Все лишь показатели лишь немногим хуже обычного. А в сумме — заметный провал по выручке.

Также мне представляется весьма характерным, что большинство застройщиков, к которым мы обратились с вопросом о том, будут ли они менять цены под воздействием последних событий, предпочли в ответ скромно промолчать. Что надо делать, сейчас мало кто представляет. «В ближайшей перспективе вряд ли мы увидим изменения цен. Сейчас коллеги пребывают в состоянии растерянности. Понимание о состоянии рынка у застройщиков сложится не раньше, чем к февралю. Тогда и начнут переписывать ценники. Граждане, успевшие переложить деньги в валюту, до этого же времени будут наблюдать за ситуацией и не захотят расставаться с перспективным активом. Думаю, в следующем году мы увидим разнонаправленные изменения. Те, у кого все в порядке с продажами, повысят цены, остальные – будут понижать. В первом полугодии следующего года, думаю, будет серьезный провал по спросу, будет расторгнуто и какое-то количество уже сложившихся договоренностей между продавцом и покупателем», — комментирует ситуацию Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории».

Весьма осторожно оценивают перспективы спроса и в ГК «Ай Да Дом». «Думаю, спрос в следующем году сократится, хотя и не так существенно, как по городскому жилью. Загородный рынок не был перегрет, на нем почти не было клиентов, приобретающих объекты с инвестиционными целями. Куда меньше ипотеки, чем на квартирном рынке. Прослойка людей, которым нужны загородные дома, остались. Хотя денег стало меньше, однако они все у кого-то остались, а не растворились в пустоте. Думаю, что на участки цены в основном останутся прежними – большинство застройщиков не будут их менять. А вот на дома и таун-хаусы подрастут вслед за увеличением стоимости строительства», — говорит Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «Ай Да Дом». 

Справка об информационном обмене