За зимние месяцы участники информационного обмена заключили 301 сделку купли-продажи. Формально это лишь на 10% меньше, чем было год назад. Однако есть разительные отличия.

Зимой 2013-2014 годов ситуация развивалась следующим образом. Наименьшее число сделок пришлось на декабрь. А потом началась заметная активизация, уже к февралю рынок набрал вполне «весенние» обороты. О политических причинах этого роста мы писали уже неоднократно. Год спустя ситуация была с точностью до наоборот. В декабре случился локальный всплеск продаж (163 лота): по числу реализованных в этом месяце участков и коттеджей достигнуты годовые максимумы. Если бы не сокращение числа проданных таун-хаусов, месяц мог бы стать самым «горячим» в 2014 году. А потом рынок «заморозило»: число сделок сократилось почти втрое.

В январе участниками информационного обмена было заключено всего 59 сделок (годом ранее, в этом месяце было подписано 103 договора), в феврале 2015 года — 79 продаж (против 148 в 2014 году). Соответственно, вдвое сократилась и выручка застройщиков.

Общей закономерности разве что не подчиняются таун-хаусы: на этот тип жилья мы видим плавное снижение спроса с начала 2014 года: без локальных всплесков и провалов.

Динамика и структура продаж участников информационного обмена

Здесь и далее данные Бюро аналитики по рынку недвижимости

Динамика и структура выручки участников информационного обмена, млн. руб.

Динамика средней цены реализованной сотки, тыс. руб.

Данные продаж хорошо согласуются с показателями сегмента городских квартир. Там, к сожалению, нет корректной методики отслеживания продаж, и выводы о состоянии рынка приходится делать на основе анализа такого не вполне однозначного показателя, как динамика цен предложения. В декабре цены как на строящееся, так и на готовое жилье весьма заметно подскочили. По инерции они росли и в январе. Однако во второй половине января городские застройщики уже начали снижать цены: стал заметен отток клиентов. На вторичном рынке рост продолжился до середины февраля, но после этого цены и здесь медленно поползли вниз: вот уже четыре недели подряд показатели «в минусе».

Не сладко и на смежных рынках. По данным Ассоциации европейского бизнеса АЕВ за 2 месяца 2015 года в России продано всего 243 000 новых автомобилей. Это на 32,1% меньше чем за аналогичный период 2014 года (правда, продажи Mercedes и Porche выросли, а больше других просели Chevrolet, Ford, Daewoo и Opel).

Все происходящее вполне закономерно. По официальной статистике с начала года в стране 127 000 человек попали под сокращения и вынуждены были покинуть прежнее место работы (причем перспективы трудоустроиться по-новому существенно снизились). К марту, по данным Министерства труда и социальной защиты, количество безработных в стране выросло почти на 10% по сравнению с январем. Индекс ожидания безработицы Левада-центра опустился до значений кризисного 2009 года.

Многим работникам, не попавшим под сокращение, работодатели просто урезали зарплату. Согласно данным Росстата, в феврале зарплата в стране снизилась на 10% по сравнению с прошлым годом. При этом, ожидается, что в марте-апреле инфляция разгонится до 15-17% в годовом выражении. А значит, соотечественникам предстоит в корне пересмотреть свои траты.

Агентство по страхованию вкладов недавно пыталось порадовать статистикой за 2014 год: совокупный объем банковских вкладов россиян вырос на 9,4%. Накопленного «подкожного жира» у граждан, вроде бы, стало больше. Однако есть небольшая хитрость. Некоторые держали валютные счета. Доллар за минувший год подорожал на 72%, евро — на 52%. Когда мы эти счета пересчитываем в рубли — видим рост. Если не пересчитывать – увидим снижение на 1,5%. Причем, поскольку на вклады набегают проценты, то сумма сбережений, которые не трогают, ежегодно растет сама собой. Реально же, согласно подсчетам «Ведомостей» вкладчики забрали около 8% со своих счетов или примерно 1 300 000 000 000 рублей. Сумма немалая.

Согласно статистике Левада-центра индекс потребительских настроений россиян находится на уровне самых низких значений предыдущего кризиса 2009 года. Правда, тогда пессимизм граждан прошел довольно быстро. Теперь, видимо, ситуация будет иной.

Специалисты Бюро аналитики опросили представителей 40 опытных компаний на рынке о дальнейших планах. Из этого числа 12 решили временно сократить активность по продажам, рекламе и продвижению: значительно урезали рекламный бюджет (а кто-то вообще обнулил эти траты), сократили сотрудников, отказались от вывода новых проектов. Еще 11 компаний хотя и понимают всю серьезность ситуации, но настроены, напротив, увеличить свое влияние на рынке. Они готовятся увеличить бюджет на продвижение, выводить новые проекты.  Остальные компании пока не намерены ничего менять в своей работе.
Диапазон мнений весьма широк.

«Мы вообще не несли расходов на продвижение, ориентируясь на «сарафанное радио». Сегодня мы не обременены ни рекламными контрактами, ни обязательствами перед подрядчиками», — говорит Евгений Айтжанов, генеральный директор «АТС Малиновка — управление дачными поселками».

«Конечно же пришло время для экономии на рекламном бюджете. Мы будем наращивать усилия по продвижению наших продуктов — но без рекламы», — отмечает председатель совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости» Дмитрий Новосельцев.

О сокращении рекламных трат говорит и руководитель отдела продаж  FD-group  Максим Голубев: «Тот, кто серьезно ищет земельный участок, в любом случае находит в интернете все, что ему необходимо, не зависимо от  того, насколько мощным является рекламное продвижение».

Такое впечатление, что реклама — вообще лишнее колесо в телеге продаж, непонятно, зачем застройщики до сих пор тратили на нее деньги и почему вообще возникла мысль, что товары в ней нуждаются…

Впрочем, есть и другие мнения. К примеру, увеличить усилия по продвижению намерены в компаниях «АйДаДом», поселке «Балаково» и некоторых других.

«Хотя покупателей стало меньше, мы не видим никаких причин опускать руки. Мы оцениваем наши шансы распродать последние дома в поселке «Балаково» как высокие: в этой непростой экономической ситуации готовые дома будут пользоваться спросом. Поэтому мы активизировали рекламу и продвижение проекта», — говорит Сергей Муканаев, совладелец поселка «Балаково».

Согласно подсчетам специалистов Бюро аналитики, в марте в профильных и деловых СМИ была представлена реклама 121 проекта загородной недвижимости (из 425 имеющихся на рынке). Почти все лидеры продаж оказались и лидерами по объемам рекламы – хотя, конечно, есть и исключения из общего правила. Пока в целом мы видим рост объемов рекламы (на 16% в феврале по отношению к январю и на 4,6% в марте по отношению к февралю). Среди СМИ есть те, кто поднял цену на рекламу в марте, и есть те, кто опустил.

Показательно, что в последнее время мы также наблюдаем повышение интереса со стороны девелоперов к данным маркетинговых исследований: когда продавать сложно, застройщики ищут дополнительные источники информации о рынке.

Справка об информационном обмене.

Мнения экспертов:

Алексей Баринов, коммерческий директор компании «Айдадом»:
— Мы в целом довольны объемами сделок в зимние месяцы: план продаж мы превышаем. В феврале незначительно снизился спрос на участки без подряда, тогда как сделки с таун-хаусами по нашей компании возросли на 10%. Что ждать от этого года в целом пока судить рано: зимние месяцы не показательны, дождемся весны. Пока я вижу хорошую активность покупателей и по марту. Мы не вносили корректировки в финансовый план компании и рассчитываем выдержать плановые показатели, в том числе за счет вывода новых проектов и новых очередей строительства в существующих поселках.

Евгений Айтжанов, генеральный директор «АТС Малиновка — управление дачными поселками»:
— Просьбы о скидках со стороны покупателей превратились уже в некий ритуал. Мы вводили различные маркетинговые акции: дарили бесплатный полис страхования, бесплатно ставили ограждение участка, подключали электричество, мыли окна в доме, дарили дополнительно одну сотку... Все эти дополнительные приятности не делают абсолютно никакой погоды для увеличения роста продаж, но работают на клиентскую лояльность. Уже несколько лет мы предоставляем рассрочки покупателям — но пользуется ей не более 10% клиентов. Сейчас мы, вероятнее всего, свернем эту программу, чтобы снизить наши риски. Все чаще мы слышим предложения об обязательстве обратного выкупа участка. Впервые они прозвучали в ноябре 2014 года. Полагаю, это чисто инвестиционное условие. Мы сейчас разрабатываем подобную услугу и в скором времени мы апробируем такое предложение в ряде поселков.

Дмитрий Новосельцев, председатель Совета Директоров ООО «1-я Академия недвижимости»:
— Рассрочки становятся решающим двигателем продаж. Для значительной части покупателей это единственная возможность приобретения участков, особенно, если принять во внимание, что в последний месяц банки отказались выдавать ипотеку под землю. Мы готовы предоставлять рассрочку платежа до двух лет. У нас действует собственная система скидок и для тех, кто готов сразу внести всю сумму.
 
Максим Голубев,
руководитель отдела продаж FD-group:
— Клиенты, которые намерены купить участок, уже не требуют каких-то особых скидок, как было раньше. Большинство из них готовы оплатить покупку сразу. У нас всегда существовали разные варианты рассрочек, вносить в них коррективы мы пока не планируем.