При всех плюсах жизни в пригородной «малоэтажке» принять решение о покупке многим покупателям мешают страхи, связанные с переездом из давно ставшей привычной среды мегаполиса в некий новый район. Попробуем разобраться так ли страшен пригород.

Чего мы боимся?

Многих граждан, испытывающих недостаток «квадратов» в квартире от покупки более просторного жилья в новых пригородных поселках отпугивает целый ряд причин. На рынке сегодня представлено огромное количество малоэтажных комплексов, целых микрорайонов и поселков. Однако не мало на этом рынке и скандалов, судов, разочарований покупателей, выраженных в «постах» на форумах и в социальных сетях.

Попробуем собрать вместе все фобии и риски покупки жилья в пригородном малоэтажном комплексе:

• В посёлке не будет всех коммуникаций (электричество, газ, водоснабжение)
• Будут проблемы с общественным транспортом и «пробки» по пути в Петербург
• Могут возникнуть проблемы с получением адреса (регистрации)
• Значительно повысятся платежи за жилищно-коммунальные услуги
• Жилье будет находиться слишком далеко от детсада, школы, медицинских учреждений

 
Из всех страхов самые распространенные касаются удаленности нового поселка от объектов «социалки» (детские сады, школы, медицинские учреждения) и проблема транспортной доступности. Впрочем в последнее время на первый план выходят риски юридического свойства, не позволяющие зарегистрироваться в своём доме или вообще остаться без дома, поскольку тот был построен на земле для этого не предназначенной и по решению суда был или должен быть снесён.

Юридические казусы

Если купленный участок, дом с участком находится на территории, предназначенной под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то у новосела, с большой вероятностью, будет не много проблем, связанных с подключением дома ко всем инженерным коммуникациям. Проще будет и с обслуживанием. Дело в том, что ИЖС возможно только в «землях поселений». Поэтому чиновники районной администрации, на территории которой появился новый поселок, обязаны контролировать исполнение управляющими и эксплуатирующими организациям работ в рамках установленных законом норм. И новосел, в свою очередь, знает куда направлять жалобы, если, например, после долгого снегопада по его проезду не прошел снегоуборщик.

Впрочем, нужно иметь в виду, что покупка жилья на землях ИЖС тоже не всегда бывает удачной. Одно дело, когда вы приобретаете участок под строительство дома, другое — жилье в многоквартирном доме. Став дольщиком в таком проекте, вы становитесь и участником незаконного строительства.

Возьмем для примера престижную, привлекательную для покупателя локацию — поселок Александровская в Пушкинском районе. Компания «Ваш дом» построила там здание на 20 квартир. Однако суд справедливо решил, что этот дом не может являться «индивидуальным односемейным домом». В результате дольщики добиваются от застройщика возврата вложенных в строительство денег.

Надо заметить, что в последние два года в Петербурге было вынесено более двухсот судебных решений о сносе многоквартирных домов на землях ИЖС, но из них снесены только пять. Тем не менее, стоит ли занимать очередь?

Большинство новых поселков построены или строятся на землях сельхозназначения. По замыслу девелопера — это индивидуальные дома, а по закону — дачи. При этом покупателю напоминают о «дачной амнистии», что означает получение законного адреса.

Впрочем, юридический казус есть и в этом случае. Существуют примеры отказа в регистрации участков на «сельхозке» под дачное строительство по инициативе Росреестра. С этой проблемой столкнулись дачники из посёлков «Пять озёр» и «Озеро Врево». Налог с них берут как с дачников, а регистрировать отказываются, мотивируя нуждами продовольственной безопасности РФ. Таким образом, по мнению Росреестра строить дачи можно только на землях поселений.

Проблема серьёзная, поскольку адрес — это не только получение регистрации по месту жительства, но и возможность получать почту, вызывать полицию, скорую медицинскую помощь, пожарных и прочее. И, собственно, законно присутствовать на топографической карте. Есть риск столкнуться и с проблемами административно-бытовыми.

Поселки «дачников» вне зоны ответственности районных администраций. В результате «давить» на монополистов по поводу своевременного подключения к газо-, электро- и водоснабжению должно правление ДНП и/или управляющая компания (УК). В первом случае задача решается сбором дополнительных средств со всех членов ДНП. Во втором — задачей подключения занимается УК (как правило, созданная застройщиком), но  при этом управленцы обязательно найдут способ возместить свои расходы. Обычно для этого несколько повышается ежемесячный платеж за жилищно-коммунальные услуги.

В случае с малоэтажным пригородным жильём проверять юридическую часть проекта необходимо особенно тщательно, и если самостоятельно разобраться обывателю бывает непросто, лучше привлечь к анализу документов проекта опытного юриста. Благо специалистов, предлагающих подобные услуги, сегодня много. Самостоятельно покупатель может проверить следующие документы:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности застройщика на землю
• кадастровый паспорт участка — земельный участок должен быть сформирован, что означает его границы должны быть установлены на местности и описаны документально, а информация о нем занесена в государственный кадастр объектов недвижимости

Из этих бумаг можно получить информацию о границах и назначении земли, на которой реализуется проект.

Впрочем, просмотром этих документов лучше не ограничиваться. Иначе существует риск оказаться среди тех, чье домовладение признано судом незаконным. За подробной, объективной информацией имеет смысл обратиться в Комитет по земельном ресурсам (КЗР). Не факт, что в ходе общения с КЗР у вас не возникнут дополнительные вопросы, но, по крайней мере, там подскажут, где искать ответы. Как правило, покупателя направляют в районную администрацию, а там делегируют в муниципальную или поселковую. Последнее игнорировать нельзя. Чем меньше сфера ответственности чиновника, тем лучше он знаком с проблемами на своем конкретном участке.

Бывает, что телефонного звонка оказывается недостаточно для того, чтобы получить исчерпывающие ответы на свои вопросы. В таком случае, пишите в КЗР письмо «с уведомлением о вручении». Не ответить на него чиновники не имеют права по закону. 

Нужно ли брать?

Свой поселок нужно выбирать осторожно. Для примера возьмем строящийся малоэтажный район «Счастье». Юридических проблем с землёй девелопер не имеет, однако МЖК расположен достаточно далеко от «традиционного» Петербурга, что приводит покупателя к мысли о проблемах с транспортной доступностью. По словам Владислава Папченко, одного из покупателей квартиры в этом поселке, после переезда проблем с выездом из «Счастья» не только не прибавилось, но, напротив, стало меньше. «До переезда в «Счастье» я жил в Пушкине, — рассказывает Владислав. — Вот из него по утрам, когда все едут на работу, выбраться бывало не просто. А из нового поселка до сих пор выехать на нужную магистраль проблем не составляло».

Вот, собственно, и один из вариантов правильного выбора. Казалось бы, адрес микрорайона, пос. Федоровское Тосненского района Ленинградской области, говорит не в пользу решения о покупке. Однако, если наличие петербургской «прописки» не является вопросом принципиальным, то местоположение «Счастья» можно считать вполне удачным. «Наличие детского сада нас пока не беспокоит, потому что мы молодая семья, — говорит Владислав. — Но в перспективе ожидаем улучшения и в этом аспекте. И застройщик обещает детсад в рамках проекта. К тому же, рядом находятся Федоровское и Павловск, где есть детсады, школы и магазины».

Интересно, что и опасения по поводу более высоких платежей по коммунальным услугам Владислав развеял: «Мы платим за квартиру почти столько же, сколько платили за квартиру в Пушкине». Правда, в данном случае следует дать оговорку. В ЖК «Счастье» не самые большие квартиры — от 71 до 91 кв. м. 

Шкурка и выделка

Следует учитывать тот факт, что хорошая транспортная доступность, условно гарантированное подключение домов поселка к коммуникациям, отсутствие проблем с «пропиской» — всё это влечет более высокие цены на жилье. Приобрести коттедж, таунхауз или квартиру в пригородном малоэтажном доме, расположенном «в чистом поле» дешевле. Но ожидание, пока поселок «обрастет» необходимыми объектами инфраструктуры и подъездами, может затянуться на неопределенный срок.

«В связи с падением спроса на рынке, региональные и федеральные проекты ремонта и реконструкции транспортных магистралей могут несколько добавить привлекательности тем или иным поселкам, но ощутимого влияния на повышение цен не окажут, — говорит коммерческий директор ГК «Айдадом» Алексей Баринов. — На цену жилья в строящихся пригородных комплексах больше влияют затраты девелоперов на работы по дорогам, которые строят они сами».

Страхи потенциальных покупателей нового жилья в пригороде, к сожалению, обоснованы. На рынке немало примеров не самых удачных проектов малоэтажной застройки. Перенос сроков сдачи еще не самое страшное, что может произойти. Так ЖСК «Вилла Хиллс», во Всеволожском районе, на землях ИЖС построил два дома в шесть этажей. Строительство было признано незаконным. Дойдет ли до реального сноса, пока уверено прогнозировать нельзя. В любом случае, покупатели квартир в этом ЖСК не в восторге от текущих событий.

Тем временем не мало и вполне благополучных проектов. Среди таунхаузов снова упомянем ЖК «Счастье». В смешанной застройке (коттеджи и таунхазы) достойный пример выполнения ранее заявленных обещаний продемонстрировала компания «Балтрос». Кстати, она первой в Петербурге принялась за строительство городского малоэтажного микрорайона ЖК «Новая Ижора» вблизи Колпино, и успешно справилась с проектом. То же самое можно сказать о ЖК «Мелодия» — семь 3-этажных домов, которые в настоящее время возводит «ПулЭкспресс» во Всеволожском районе. К счастью, для покупателей квартир в комплексе все коммуникации (газ, вода, электричество) к участку подведены заранее. Дома построены вовремя. Этим может похвастать далеко не каждый девелопер.

Удачные проекты можно перечислять долго. Но хватает и неудачных.