Несмотря на обещания развивать малоэтажное строительство власти увлечены крупными высотными проектами, которые дают реальный «прирост» сданных квадратных метров. Загородный рынок остается брошенным, нежеланным в общем-то ребенком.

В начале года губернатор Ленобласти Александр Дрозденко заявил, что хочет ограничить жилищное строительство в регионе малоэтажными проектами. Под многоэтажную застройку в районах, примыкающих к городу, уже «зарезервировано» порядка 20 млн кв. м, которых хватит на 10-15 лет строительства. Именно этот многоэтажный резерв и продолжает выходить на рынок, а малоэтажные проекты — редкий зверь.

Без программы

Много слов, букв написано о том, что малоэтажное строительство — это хорошо, это комфортно. Вполне резонно приводится в пример советская застройка четырех-пятиэтажками, которая при своих минусах создавала комфортабельную среду обитания, ценную до сих пор. Но постсоветская мегаполисная застройка пошла своим путем — 25-этажки с видом на соседнюю 25-этажку стали обыденным явлением, трендом современного домостроения, хотя и позволили предложить рынку дешевое востребованное жилье с сомнительными характеристикам комфорта. Не так давно шведский девелопер Bonava провел исследование в восьми странах своего присутствия, по итогам которого был посчитан индекс удовлетворенности жилой средой. В Петербурге этот показатель составил – 66, когда среднее значение по странам присутствия Bonava – 72. Самое высокое значения индекса удовлетворенности жилой средой в Швеции – 79.

Несомненно, малоэтажное жилье обладает более высокими характеристиками комфорта, скажем так — человеколюбием, хотя и эту идею можно извратить, превратив в самарский «Кушелев-проект» на 15 тысяч квартир в десятках одинаковых трехэтажных домиках. В Петербурге и Ленобласти пока что идут более щадящим путем и застраивают небольшие участки, предпочитая обходится без малогабаритных студий и квартир для одиночек. Кроме того формат таунхаусов прочно обосновался на рынке, а он не приемлет малоформатных площадей. Минимум — 50 квадратных метров, хотя такая площадь скорее связана с экономическим кризисом и желанием эффективно конкурировать с так называемых доступным жильем в городе.

Совершенно заброшенным оказался другой сегмент стопроцентной малоэтажки — частное домостроение. В прошлом году было построено почти 43 тысячи квартир в многоэтажках и только 4814 частных домов (в десять раз меньше) и 2646 квартир в малоэтажке (в 20 раз меньше!). Зачем властям как-то стимулировать мизерный рынок малоэтажного домостроения, который варится в собственном соку и не создает никаких проблем в виде обманутых дольщиков и долгостроев (ну почти не создает, если вспомнить ЖК «Ванино»)?! Пусть на нем трудятся сезонные гастарбайтеры из бывшего Советского Союза, формируют ценник, компенсирующий простой в несезон, не развивается производство стройматериалов, а лес будем отправлять в Финляндию и Швецию. Банки также неохотно кредитуют покупку земли и строительство дома — зачем, когда можно досрочно выполнить годовой план, аккредитовав высотку в Буграх или Мурино?

Но, безусловно, самой большой проблемой малоэтажки остается крайне низкий спрос, который в основном концентрируется на жилье в границах КАД и близлежащих локациях, они активно развиваются, причем вместо того, чтобы ограничить свои высотные аппетиты, к примеру в Янино, превратив его в малоэтажный рай, застройщики снова клепают каменные джунгли.

Тень от «Светофора»

Широко освещавшаяся программа «Светофор», которая должна была стимулировать мало- и средне-этажное строительство в Ленобласти, как оказалась, направлена больше на понуждение застройщиков создавать инфраструктуру за свой счет, а не на снижение высотных аппетитов. Так, во Всеволожском районе вообще должна была остаться только невысотная застройка. Но что в результате? В прошлом году началось строительство 17 корпусов высотой 7-12 этажей ЖК «Энфилд» в поселке Бугры. Тут же идет строительство ЖК «Новые горизонты» от ЦДС - громадный жилмассив площадью почти полмиллиона квадратных метров, параметры которого до конца еще неизвестны, но первый домик возвысится на 12-17 этажей. Setl City выводит новые объемы в ЖК «GreenЛандия 2» в Муринo, а это 14 корпусов высотой от 9 до 21 этажа. «Строительный трест» штампует 18-21-25-этажки в ЖК «Капитал», что в Кудрово.

О малоэтажных комплексах практически ничего не слышно, но разве что недавно «1-я Академия недвижимости» приступила к разработке проекта планировки жилого квартала на 5 тысяч жителей в Разметелево (Всеволожский район), в 11 км от Петербурга. По плану здесь должны появится коттеджи, четырехэтажные квартирные дома и зона деловой застройки. Поглядим, что из этого появится. И последний факт для размышления: на данный момент в Ленобласти возводится 8,966 млн кв. м жилья, а это 218 тысяч квартир, из которых только 11 тысяч — индивидуальное жилищное строительство.

Опрос: ждать ли от чиновников стимулирования малоэтажного строительства в Ленобласти или им проще контролировать застройку человейников?

Дмитрий Альхов, генеральный директор «Гарантъ»:

Чиновник вообще ничего стимулировать не может. Он может только говорить. Стимулировать малоэтажное строительство может только спрос, то есть граждане. А чиновник бежит за рынком и пытается накинуть на него узду, для того, чтобы ухватить свой собственный кусок. При этом основные доходы и все интересы чиновников сконцентрированы на высотном строительстве. На загородном рынке много заработать невозможно, поэтому интерес чиновников к нему весьма невелик.

Дмитрий Сперанский, руководитель Экспертного бюро «Сперанский»:

Регулировать загородный рынок – это примерно то же, что регулировать бабушек, торгующих семечками. 80% продаж на рынке – это участки без подряда, на которых потом когда-то как-то строятся дома. Чаще всего бригадами шабашников, а может быть и собственными силами владельца участка. И как вы это собираетесь регулировать или стимулировать?

Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела»:

Лично я не слышал о действующих и эффективных программах поддержки малоэтажного строительства в Ленобласти. Если сравнивать такие объекты с КОТами, то на последние власти определенно обращают больше внимания за счет их масштаба и инвестиционной емкости. Кроме того, проектов малоэтажной застройки сейчас не так много. По нашим подсчетам, их доля не превышает и 10% от общего объема рынка Ленобласти. Но при этом с каждым годом их количество увеличивается в силу того, что качественные характеристики «малоэтажек» ценятся все больше, и этот продукт становится более понятным потенциальным покупателям жилья. Как мне кажется, проекты малоэтажной застройки могут быть интересны властям, поскольку, в отличие тех же проектов КОТов их легче обеспечивать необходимой инфраструктурой. Перспективы у этого направления строительства определенно есть. В последние годы заявлены несколько масштабных малоэтажных проектов КОТ, особенно на юге города. Через несколько лет мы на опыте ощутим все преимущества малоэтажного формата.

Екатерина Тейдер, руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Assept Management Group:

У чиновников нет задачи развития высотного или малоэтажного строительства. Подход формируется вокруг развития строительной сферы в целом, отдельно все заявляют о тенденции развития именно доступного жилья. Важно понимать, что строительство всех форматов регламентируется сегодня одним и тем же законодательством и начинается со сбора одного и того же пакета документов. С точки зрения контроля государством схема строительства малоэтажных комплексов или проектов доступного жилья совершенно одинакова. Что касается выбора формата застройщиком, стоит заметить, что сегодня девелоперы являются частными инвестиционными компаниями, которые ориентируются, в первую очередь, на экономическую эффективность проекта в целом. Также понятно, что градостроительные параметры четко определены для территории Петербурга и в целом по области. Исходя из экономической целесообразности проекта, застройщики занимают максимальное количество строительных площадей и занимаются высотным строительством там, где это возможно, а малоэтажным там, где регламентировано малоэтажное строительство.

Ввод жилья в 2016-2017 годах: (табл.):