Дума на каникулах, но законотворческая энергия чиновников не иссякла. Минсельхоз разработал законопроект, предусматривающий повышение налога за неиспользуемые участки сельскохозяйственных земель.
Цель, естественно – «повышение эффективности». А также «вовлечение в оборот». Сейчас предельная налоговая ставка для сельхозучастков (в населенных пунктах – земли сельхозиспользования) – 0,3% от кадастровой стоимости.
Налоговый кодекс уже сейчас предусматривает: если такие участки не используются по назначению – налог повышается в пять раз, до 1,5%. Кроме того, для нарушителей предусмотрен штраф, но во многих случаях суд может заменить его на предупреждение – что нередко и происходит. В пояснительной записке к законопроекту отмечается: «Действующим законодательством не установлен порядок предоставления органами государственного земельного надзора в налоговые органы сведений о неиспользовании участков...»
Вот эту брешь юристы Минсельхоза и предлагают закрыть. Документ предписывает контролерам Росреестра (госземконтроль) и муниципальным чиновникам регулярно информировать ФНС о неиспользуемых сельхозучастках. Далее возможны варианты. Если нарушитель упорствует - штраф, повышенные налоги, вплоть до изъятия. (Прецеденты редки, но они есть, в том числе и в Ленобласти).
Собственник сельхозучастка может и обозначить предписанный вид производства: привязать на гектаре козу, сфотографировать ее и предъявить в суде. Иногда такое прокатывает.
Отказное право
Хуже всего тем, кто оказался нарушителем поневоле, и исправить нарушение вообще не может – владельцам садовых и дачных домов.
В конце 2016 года Ленинградский областной суд рассматривал типовое дело. Гражданин еще в 2009 году купил участок сельхозназначения в Лужском районе; в 2013-м прошли общественные слушания, и глава местной администрации (Мшинское СП) подписал распоряжение об изменении вида разрешенного использования (ВРИ) – для дачного строительства. Данные об изменении ВРИ внесли в кадастр. В апреле владелец участка обратился в Росреестр за регистрацией права собственности. И получил отказ. Подал в суд – проиграл. В апелляцию – проиграл. В решении апелляционной инстанции приводится обычный (последние четыре года) набор аргументов. Спорный участок относится к сельхозугодьям, а именно – «пашня осушенная». Изменение ВРИ для сельхозугодий возможно только вместе с изменением категорий, а это – полномочия правительства региона.
И вообще, как указано в решении суда, «в настоящее время нормативный правовой акт, определяющий порядок изменения разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий, отсутствует».
В Ломоносовском районе – аналогичное дело: гражданин купил шесть участков у компании «Медуши». Спорные земельные участки поставлены на кадастровый учет в 2013 году, относятся к категории земель сельхозназначения, разрешенное использование - для дачного строительства. Более того: в 2015 году Ломоносовский районный суд предписал Росреестру зарегистрировать переход прав собственности. Ведомство подчинилось (точнее – представитель в суд не пришел). Но когда новый владелец обратился в Росреестр за свидетельством о собственности, с указанием ВРИ «для дачного строительства» - получил отказ. Почему – см. выше. Только в данном случае у нас не «осушенная пашня», а «пастбище культурное». Апелляция подтвердила законность отказа.
Еще одно «ломоносовское» дело: несколько участков, продавец – ООО «Картофель», решение районного суда и регистрации права; в финале - отказ Росреестра. Аргументы все те же самые, но появляется интересный нюанс. Оказывается, решение суда о регистрации права (с измененным ВРИ) – не имеет никакого веса. (Как сказал бы мэр Собянин, «жульническая бумажка»). Потому что Росреестр – внимание! – по закону о регистрации наделен полномочиями «проводить правовую экспертизу документов». И если считает, что оснований для регистрации недостаточно – откажет. Не обращая внимания на сведения, включенные в кадастр (кстати, Кадастровая палата – структура Росреестра), на действующие распоряжения администрации, на решения суда… Причем проведение правовой экспертизы – это не обязанность Росреестра, а право. Хотят – проводят, не хотят – не проводят.
Кнут и пряник
Таких дел не три и не пять – гораздо больше. Статистику отказов Управление Росреестра по ЛО нам не предоставило.
В общем, гражданам стоит изучать не только правоустанавливающие документы, но и, например, такую основополагающую бумагу, как постановления правительства Ленинградской области от 17 августа 2011 года N 257 "Об утверждении перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории Ленинградской области, использование которых для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, не допускается". Со всеми приложениями. В 2013 году граждане пытались этот перечень оспорить, но безуспешно.
Генеральный директор компании «Русь: НТ» Дмитрий Майоров, впрочем, видит и светлые стороны ситуации. Юристы фирмы изучили и проанализировали эти и похожие дела, и пришли к выводу: практически гарантированы отказы гражданам, которые в частном порядке пытаются изменить ВРИ участков. Значительно больше шансов у садоводств и дачных хозяйств, которые были созданы распоряжением администрации.
И вот теперь возвращаемся к началу материала. Владельцам «отказных» участков придется либо платить штрафы и повышенные налоги, либо и впрямь сажать картофель или сеять озимые.
А ведь есть еще – действующая! – 78-я статья Земельного кодекса, которая вообще запрещает использовать сельхозземли под цели, не связанные с сельхозпроизводством. Вряд ли описанные запретительные меры на практике помогут стимулировать развитие сельского хозяйства. А вот угробить дачное строительство – запросто.
Стимулировать что-либо запретами и штрафами – вообще странная идея. Как сформулировал один из пользователей интернета, российская власть умеет пользоваться не только кнутом. Если что, она и пряником может… в общем, ударить.