Вроде бы: чем хуже застройщику, тем лучше покупателю. Выбор есть, торговаться по цене можно и нужно, а покупатель с «живыми» деньгами – вообще король на рынке. Оборотная сторона такой ситуации – высокие риски. Надо еще угадать, чтобы проект был доделан, дороги и сети проложены, обещания по инфраструктуре – выполнены.

Сейчас в пригородах Петербурга и в Ленобласти насчитывается около 350 коттеджных поселков, общий объем предложения составляет примерно 18 700 лотов (участков, секций, готовых коттеджей).

По данным экспертов компании «Петербургская недвижимость», за год девелоперам удалось продать примерно 5300 объектов (примерно 20% имеющегося запаса) – лучше, чем в прошлом году, но хуже, чем в 2015-м.

Активные продажи идут в 4 проектах из 10. И это не так плохо, если оглянуться на соседей. Например, в Подмосковье коттеджных поселков более 600, общий объем предложения – порядка 66 000 объектов, а продать за год удалось 7500. Уровень поглощения – 10-11%.

Проще говоря: если девелоперы вообще не будут затевать новых проектов, а лишь ограничатся распродажей старых, то подмосковных запасов хватит на 10 лет. В петербургском регионе – на 3-4 года.

Вот только распродать остатки в старых проектах – задача нереальная. Покупатели постоянно поднимают планку. И за те же деньги, что и 3-4 года назад, хотят большего. Хотят видеть готовые (подключенные) сети, обустроенные спортивные им детские площадки, приличные дороги…

А всего за последние 4 года (начиная с Крыма) спрос на подмосковные загородные проекты упал в Подмосковье более чем в два раза. В нашем регионе – аналогичная картина, может быть, немного менее драматичная. Спад раза в полтора.

По мнению Бюро «Сперанский», за 2017 год сделок на загородные объекты получилось на 5% меньше, чем в 2016-м.

Впрочем, эти оценки некоторые специалисты считают слишком оптимистичными (завышенными).

По сведениям экспертов KnightFrank SPb, за 2017 год спрос на элитные коттеджи сократился на 41% (из 346 коттеджей продано 19), в бизнес-классе падение составило 33% (реализованы 72 объекта из 1352-х), в самом массовом сегменте –участков без подряда – минус 19% (3758 продаж). Таун-хаусы бизнес-класса потеряли 78% продаж (по отношению к 2016-му), недорогие секции просели на 37% (390 сделок за год из 5307). Если это не обвал рынка, то очень близко к нему.

Уверенность сохраняют компании с проектами, продажи в которых перевалили за середину. Из элитных комплексов спокойнее чувствуют себя те, где уже выполнены основные вложения в инфраструктуру. По словам руководителя проекта «Ламбери» Алексея Потапова, «рынок сжался, как шагреневая кожа, выкристаллизовался в понимании всех своих потребностей и замер в ожидании интересных проектов и лучших времён».

Девелопер проекта КП «СувантоЯрви» Артем Чесноков отмечает, что увеличилось время на сделку, растягивается период принятия клиентами решения о покупке.

«Не следует ожидать от рынка скорого восстановления, – полагает Дмитрий Новосельцев, председатель правления директоров компании «1-я Академия недвижимости». – Точек роста в экономике пока немного, а значит, появление новых богатых людей весьма проблематично. Отсюда скептический прогноз по сегментам лакшери и бизнес-класса. А вот сегмент эконом-класса жить будет».

Но и в эконом-классе и комфорт-сегменте – как кому повезет. Каких-то четких закономерностей нет. Все более важной становится репутационная составляющая: регулярное обновление сайта, нормальное общение с девелопером и с управляющей компанией, отзывы собственников в социальных сетях.

Рекомендации покупателям, в общем, очевидны. Новые предложения на рынке появляются редко, и выбирать придется из того, что есть. Покупки на ранних стадиях представляются весьма рискованными. А человек с запасом наличных денег и вовсе находится в сильной позиции и может не спеша, со вкусом, выбирать и торговаться. Хотя в проектах, близких к финишу, это и не принесет ожидаемой выгоды – зато доставит удовольствие.

Динамика рынка загородных проектов (коттеджные поселки и таун-хаусы)*

Дорогие загородные дома*

*Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»