Малоэтажные жилые комплексы (МЖК) столичного региона привлекают всё большее внимание потенциальных покупателей. На какие критерии стоит опираться, чтобы уже на этапе начала строительства и продаж отличить удачный и перспективный проект от менее перспективного и более рискованного?
Репутация застройщика
С учётом последних кризисных тенденций репутация застройщика, пожалуй, наиболее важный критерий выбора между тем или иным проектом, особенно если говорить о самом старте продаж. Хотя считается, что возвести дом в несколько этажей гораздо проще, чем высотку, и риск существенного срыва сроков меньше, «долгострои» встречаются и в сегменте МЖК. В качестве примеров можно привести подмосковные ЖК «Лебединое озеро» (застройщик – ООО «УК «Премьер девелопмент»), «Шемякинский дворик» (ООО «УК «Русская усадьба»), «Метелица» (ООО «Форт Капитaл Групп»). Первоначальные сроки строительства в каждом из проектов перенесены на полтора года и больше.
Приобретение квартир у девелоперов, имеющих в своём послужном списке уже успешно реализованные проекты, даёт дольщикам гораздо больше гарантий. Кстати, ни одна из компаний, возводивших вышеупомянутые «долгострои», данным критериям не удовлетворяет.
Наличие документов, тип заключаемых договоров
Дополнительные гарантии завершения строительства даёт наличие у девелопера документов о правах на земельные участки под будущими домами, разрешения на строительство и проекта, имеющего положительное экспертное заключение государственной или аккредитованной организации.
При этом наиболее надёжной схемой реализации квартир из всех существующих является заключение договоров долевого участия в строительстве (ДДУ). Точно известно, что, как минимум, в двух из вышеупомянутых ЖК-«долгостроев» первоначальные продажи квартир через заключение ДДУ не проводились. В частности, как следует из официальных сообщений контролирующих органов Московской области, на старте проекта жильё в «Шемякинском дворике» реализовывали через заключение предварительных договоров и договоров займа, в ЖК «Метелица» – предварительных договоров купли-продажи.
Расположение: экология и транспортная доступность
Один из важных критериев выбора будущего МЖК – возможность быстро добраться до «старой Москвы» и ближайшего крупного города. Как в случае поездки на автомобиле, так и на общественном транспорте.
Показателями высокого уровня транспортной доступности можно считать отсутствие пробок на подъездах к будущему жилому комплексу, возможность быстро добраться на автомобиле хотя бы до двух скоростных магистралей, расположение в относительной близости (в идеале – в пешей доступности) остановки пригородных электричек, следующих в столицу.
С другой стороны, большое преимущество МЖК – расположение в удачном месте с точки зрения экологических факторов: в окружении лесов и водоёмов и при отсутствии промышленных производств поблизости. Пожалуй, наиболее удачным можно считать месторасположение, где хорошая экология сочетается с высоким уровнем транспортной доступности.
В качестве относительно удачного примера сочетания хорошей экологии и транспортной доступности можно привести МЖК «Новогорск Парк» (городской округ Xимки, мкрн. Новогорск). Жилой комплекс находится в окружении леса, рядом протекает река Схoдня. При этом он расположен примерно в 10 км от МКАД, в относительной близости находится столичный район Куркинo и крупный ТЦ «Мега» в Xимках. На автомобиле по пути от комплекса есть возможность выехать на МКАД сразу тремя способами (Новокуркинское шоссе, ул. Молодёжная, Ленинградское шоссе). Также работает общественный транспорт до железнодорожной станции Xимки и метро Сходненская.
Инфраструктура: детские сады, школы магазины
Преимущество жилого комплекса – наличие собственной социальной инфраструктуры, в первую очередь, образовательной. Как может показаться на первый взгляд, от МЖК этого ждать не стоит, но на деле это не так, даже если говорить о новостройках комфорт-класса. Например, возведение собственного детского сада и школы предусмотрено проектом МЖК «Валь д’Эмероль», (на 250 и 825 мест соответственно), МЖК «Новогорск парк» (школа на 825 мест, два детских сада на 340 мест).
Стоит обращать внимание и на то, предусмотрены ли в проекте нежилые помещения, предназначение которых можно условно определить как «сфера торговли и услуг»: магазины, аптеки, банки, парикмахерские и т. п.
Благоустройство: зоны отдыха, парковки, дворы
«Продвинутые» проекты малоэтажных жилых комплексов предполагают наличие отдельных благоустроенных зон отдыха, в том числе во дворах. Не менее существенный плюс: наличие отдельных (а не во дворах) парковок для автомобилей. Большей частью это относится к жилым комплексам бизнес-класса и выше, однако подобное встречается и в проектах МЖК комфорт-класса.
Взгляд риэлтора
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
Надёжность проекта в сфере малоэтажного многоковартирного строительства определяется исходя практически из тех же критериев, что и в случае с многоэтажным. Основополагающие вещи, которые требуют проверки: проектная декларация, разрешение на строительство, права на земельный участок. Если продажи ведутся с заключением ДДУ, это снимает ряд вопросов. Если речь идёт о продаже паёв в ЖСК, к проекту нужно отнестись гораздо внимательнее. В этом случае застройщик не несёт ответственности за задержку передачи квартир пайщикам.
Также нужно отметить, что, поскольку малоэтажные ЖК в массе своей строятся в Подмоскoвье, необходимо проверить не только права девелопера на участок под строительство, но и категорию земли, а также вид разрешённого использования. В Московской области осталось ещё немало земель сельскохозяйственного назначения. На них многоэтажное жилищное строительство не разрешено, только дачное.
Поэтому участок, на котором строится многоквартирный жилой дом, должен находиться на землях поселений/населённых пунктов с соответствующим видом разрешенного использования – малоэтажное жилищное строительство. При этом «малоэтажное» означает не выше трёх этажей плюс цокольный этаж (подвал) и мансарда.
Не может быть возведён многоквартирный дом и на участке ИЖС. С таким видом разрешённого использования разрешается строить только коттедж не выше трёх этажей, предназначенный для проживания одной семьи, либо таунхаус аналогичной этажности.
Что касается выбора МЖК с точки зрения потребительских характеристик, то, по нашим данным, покупатели сначала ориентируются на локацию, в которой будет расположен комплекс, оценивая её с точки зрения транспортной доступности и инфраструктуры.
Как показывают исследования, что люди склонны выбирать новое жильё в районе, соседним с районом проживания, или, во всяком случае, в привычном направлении.
Например, в «Новую Москву» чаще переезжают жители южных округов столицы. «Северяне», скорее всего, выберут новостройки в Мытищах, Королеве или Ивантеевке и т.д.
Также малоэтажные жилые комплексы привлекают покупателей тем, что в них могут быть представлены квартиры необычных форматов и с более интересными планировочными решениями. Так, например, 3% проектов в Московской области предлагают покупателям двухуровневые квартиры. В некоторых малоэтажных ЖК можно приобрести квартиры с террасами, с мансардами, с двумя лоджиями, а также приспособить под свои нужды цокольный этаж.