Портал «Загород.ру» — это сайт по загородной недвижимости. На нашем портале вы сможете найти объективную информацию о ситуации на загородном рынке, уникальные, соответствующие действительности, а не рекламным статьям, описания коттеджных посёлков и компаний, много полезной и интересной информации в наших авторских статьях. Самая полная база по загородной недвижимости позволит подобрать загородный дом, коттедж или земельный участок. Мы всегда рады Вам!
Разделение рынка. Сделки за I квартал 2011г.

В марте загородные девелоперы заработали чуть меньше денег, чем в феврале: всплеск покупательской активности в последний месяц зимы пока остается загадкой. А покупают сегодня совсем не те объекты, чем год назад.

С начала кризиса рынок коттеджных поселков изменился столь существенно, что сегодня уже недостаточно разделять предлагаемые домовладения на три категории (участки коттеджи, таун-хаузы). До конца 2009 года прежней градации вполне хватало для описания рынка, но потом новый класс предложений – участки без инженерной подготовки - все настойчивее начал заявлять о себе. Поводить итоги продаж первого квартала 2011 года без выделения новой категории стало невозможно. В марте среди участников информационного обмена (подробнее об информ-обмене см. ниже) почти половина продаж пришлась именно на этот тип объектов.

Для краткости мы обозначили в диаграммах такие предложения словом «нарезка». По сути эти объекты представляют собой просто нарезанное на участки поле без каких-либо улучшений (как максимум – дороги к продаваемым наделам, но нередко нет и этого).

Мы приняли следующий формальный признак: если в загородном комплексе сумма за инженерную подготовку вынесена в отдельный платеж, значит объект продажи – голый участок земли без инженерных сетей. Правило пусть и не идеальное, но вполне работоспособное для анализа динамики спроса. Из 71 проекта-участника информационного обмена в 22 комплексах торгуют именно такими лотами.

Взглянув с этой точки зрения на динамику продаж, мы увидели следующую картину:

Здесь и далее данные аналитического центра АРСПб.

За минувший год существенно возросло число сделок именно по земельной нарезке, тогда как количество продаж «полноценных» участков, не смотря на существенное пополнение среди участников информ-обмена, почти не увеличилось.

В скобках заметим, что в марте к информационному обмену, присоединилось немало новых компаний, а общее число проектов-участников возросло с 55 до 71. Некоторые вновь присоединившиеся компании представили информацию о продажах с начала года, соответственно статистика за прошлые месяцы была пересчитана с учетом новых данных.

Отметим, что в проектах, где торгуют инженерно-подготовленными участками, как правило, есть и другие атрибуты коттеджного поселка: общая охрана по периметру, административное здание, сервисные службы, гостевые парковки, спортивные площадки, а иногда и более серьезный набор объектов социальной инфраструктуры. К тому же эти земли, как правило, располагаются в более удачных местах. Поэтому и в цене этот тип предложения отличается от земельной нарезки на порядок. Средняя цена лота в последней категории в марте составила 330 тыс. рублей (около 30 000 руб/сотка), тогда как инженерно-подготовленные участки в среднем продавались за 3,1 млн. (примерно 250 000 руб/сотка).

Примечательно, что если посмотреть на структуру доходов, которые получают девелоперы, окажется, что «вклад» земельной нарезки в общую выручку минимален. В продажах 2010 года – 3%, в продажах первого квартала 2011 года - 5%.

Тогда как по числу продаж в 2010-м году на «нарезку» пришлось 20%, в 2011 – аж 39% от общего числа сделок.

Примечательно, что средняя цена сделки с инженерно-подготовленными землями с начала 2010 года подросла в среднем на 30%. Тогда как с земельной нарезкой ситуация обратная: средняя цена договора снизилась за тот же период на 40-50%.



С начала 2010 года пока не заметно положительных сдвигов в продаже коттеджей, зато существенно чаще стали проходить сделки с таун-хаузами. В последнюю категорию мы включаем и дуплексы (дома на две семьи), именно это тип домовладений в последнее время и обеспечил существенную прибавку. В частности, немалая часть продаж приходится на проект «Золотые ключи», стартовавший в декабре 2010 года.

Суммы, уплачиваемые покупателями за коттеджи за этот период незначительно сократились (это следствие вывода на рынок нового относительно дешевого предложения), а вот средние цены таун-хаузов, снизились с прошлого года весьма значительно. Так в первом квартале 2010 года средняя продажная цена сблокированного коттеджа составила 10,5 млн. рублей. В первом квартале 2011 года – лишь 3,8 млн. Последняя цифра получилась из усреднения довольно большого числа продаж в рамках проектов «Золотые ключи», «Токкари-ленд», «Кивеннапа» (здесь такие лоты продают от 2 млн рублей), относительно скромных показателей проекта Ollila (здесь таун-хаузы обходятся покупателям в 12-15 млн., а уровень продаж в этом году остается примерно на уровне прошлого) и единичных сделок в рамках других проектов.

Мнения экспертов:

Александра Малышева,
менеджер по развитию УК «Новая Дача»:

Сейчас покупатели стали интересоваться земельными участками с готовыми домами и сроками постройки объектов, благоустройства и инженерной подготовки поселка. В прошлом году мы не отмечали интереса такого рода - наличие готового дома на участке не было решающим.

Наталья Маркова,
заместитель начальника департамента продаж Национальной Жилищной Корпорации – СПб:

Пока сохраняется рынок покупателя. Однако намечается тенденция оживления общего спроса. В выигрышном положении будут компании с наиболее взвешенными предложениями объект-цена. Конечно важное конкурентное преимущество - высокая степень готовности проекта. Сегодня немало покупателей готовы приобретать загородную недвижимость по цене до 4 млн руб за домовладение. Но также появляется все больше клиентов, готовых рассматривать и более дорогие предложения.

Андрей Бочков,
генеральный директор управляющей компании «Пул Экспресс»:

Резкое оживление спроса наблюдалось в феврале. Март был более спокойным с точки зрения количества звонков, просмотров и сделок. Большинство потенциальных покупателей отдыхали - сначала мартовские праздники, потом детские каникулы. По сравнению с прошлым годом этой весной спрос повысился, интереса больше. Еще одно отличие от прошлого года: люди почти перестали торговаться. Вопросы о скидках задаются все реже. Больше интересуются возможностью рассрочек.

Евгения Сучкова,
начальник отдела продаж ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»:

Наши ожидания от рынка оправдались полностью: люди ждали появления нового формата жилья и с удовольствием покупают наши предложения. Один из наших покупателей метко сказал: "хочу оказаться в субботу утром по ту строну пробок на выезде из города". Неожиданностью стало то, что среди наших клиентов много молодых людей. Мы предполагали, что подавляющим большинством будут люди среднего возраста. Однако весна для нас началась с затишья – после очень оживленного февраля это выглядело несколько странно.

Проект по обмену информацией о реальных сделках ведется с начала 2009 года при посредничестве аналитического центра Ассоциации риэлторов СПб и ЛО. Проект открыт для всех застройщиков, готовых делиться с коллегами информацией о реальных продажах. В данный момент в обмене участвует 38 девелоперов, реализующих 71 комплекс малоэтажной загородной застройки. Общее число домовладений в указанных проектах превышает 7300 и составляет 45% от общего объема рынка.
 
Загородные малоэтажные комплексы, участвующие в информационном обмене:
Ski House, «Янино», «Гармония», «Сторожевая гора», «Галактика», «Альпийская горка»,  «Вырица», «Отрадное», «Вартемяги», «Барышево», «Лапландия», «Русская Красавица»,  «Коттеджный поселок во Всеволожске», «Вартемяги-33», «Северное кольцо», «Охтинский парк», «Румболово», «Солнечный берег», «Ягодное», «Приветнинское», «Чехово», «Западное солнце», «Лемболово парк», «Правдинское озеро», «Краснофлотское», Ollila, «Академические дачи», «Балтийская Ривьера», «Сестрорецкая усадьба», «Мариинская усадьба», «Прохладное озеро», «Хвойное», «Орлинка», «Высота», «Кискелово», «Сосновая поляна», «Красноозерное», «Видная горка», «Ленинское», «Репино», «Крутой берег», «Новый мир», «Жемчужина Разлива», «Малое Репино», «Токкари-лэнд», «Малая Малиновка», «Смольный», «Бавария», «Покровская горка», «Озеро Врево», «Речной бобр», «Изумрудная долина», «Усадьба Волковицы», «Солнечное», «Золотые ключи», «Кивеннапа», «Осельки», «Ириновский», «Набоковская усадьба», «Основая роща», «Дружное», «Юрки», «Сертолово», «Медуши», «Ближняя пристань», «Вайя», «Горки-3», «Созвездие», «Рыбицы», «Оредеж», «Петергоф Сити», «Верховский».

 

Оцените статью:
Автор
Комментарий
Этим знаком отмечены посёлки, которые по мнению коллектива нашего портала являются лучшими представителями в своём классе