Продажи в коттеджных поселках увеличились примерно в два раза за последние два года, если считать количество проданных лотов. Такой вывод можно сделать из статистики информационного обмена между загородными девелоперами.

В первом квартале 2012 года на 84 проекта-участника информ-обмена было зафиксировано 334 продажи. Двумя годами ранее за этот же период было заключено 108 сделок на 48 малоэтажных комплексов. Итого, если в 2010 году на каждый проект было реализовано в среднем по 2,3 лота, то сейчас за три месяца девелоперам удалось продать – по 4,7 объектов (для справки, в 2011 году за первый квартал показатель составил 3,5 сделок на проект).

Впрочем, как обычно, продажи распределились между застройщиками весьма неравномерно. Так в 31 проекте-участнике (а это 36% от общего числа) за три месяца не было реализовано ни одного лота.

Самым активным месяцем в начале 2012 года оказался февраль, что несколько неожиданно. В марте показатели немного снизились, хотя по опыту прошлых лет первый весенний месяц должен был бы оказаться более урожайным на продажи, чем последний зимний. Отнесем это на случайное отклонение. Итоги продаж марта в нашей статистике следующие: 8 наделов «нарезки» (под этим словом здесь и в диаграммах понимается земля без инженерной подготовки), 67 участков с коммуникациями (это не значит, что инженерия уже подведена, но включена в стоимость), 12 коттеджей (в эту категорию входят и участки с обязательным подрядом), 40 таун-хауcов (здесь учитываются также дуплексы и все другие виды сблокированных домов).

Соответственно квартальная статистика выглядит так: 19 лотов «нарезки» (5% от общего числа сделок), 221 инженерно-подготовленный участок (59% суммарного объема продаж), 32 коттеджа (9% от всех подписанных договоров) и 102 таун-хауса (27% реализованных объектов).

Структура и динамика продаж участников информационного обмена

 Структура и динамика выручки участников информационного обмена, млн. руб.

Сегмент по вкусу

Суммарная выручка девелоперов за последние два года также подросла, правда отнюдь не столь значительно: в структуре покупок все увеличивается доля весьма бюджетных лотов. В результате в 2010 году средняя выручка за первый квартал равнялась 8,8 млн. рублей на проект, в 2011 году – 9,8 млн., в 2012 году – 11,6 млн.

Продавать дорогие объекты на загородном рынке сегодня весьма непросто. Что, впрочем, не значит, что все дешевые лоты разбираются как горячие пирожки. К примеру, последнее время серьезно сократились продажи совсем дешевых участков без инженерной подготовки: покупатели отчетливо переориентировались на относительно более дорогие предложения инженерно-подготовленных земель.

«Полагаю, успешность продажи проекта зависит не столько от ценовой категории, сколько от продуманности, и от «попадания» в спрос. В последнем есть элемент удачи и немалая толика искусства. В среднем во всех ценовых сегментах загородного рынка доходность примерно одинакова. Среди дорогих предложений больше доля тех, которые были выведены несколько лет назад и они просто не «вписываются» в сегодняшний спрос», - утверждает Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории». Эксперт уверен, что для застройщика правильнее всего браться за строительство поселков того ценового сегмента, в котором у него наработано больше всего опыта.

«Строительство загородных проектов – совсем не то же самое, что возведение городских многоэтажек. В коттеджном поселке для девелопера самая важная часть работы – создать особую среду обитания. Это именно то, что он впоследствии будет продавать клиентам. Если застройщик подходит формально и пытается продавать лишь метры и сотки, у него вряд ли  получится хороший продукт. Шанс сделать что-нибудь стоящее есть лишь у того, кто попытается примерить проект «на себя», создать окружение, в котором ему самому захочется жить», - полагает Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком».

Покупатели не глядят вдаль

Сравнение показателей продаж земельных участков первого квартала с аналогичным периодом прошлого года, выявляет серьезную разницу. В этом году за три первых месяца было проданы, напомним, 221 надел с инженерией и 19 – без нее. Год назад: 91 участок с коммуникациями и 86 лотов без инженерных сетей. Статистика последних месяцев весьма наглядно показывает смещение интереса покупателей к подготовленным землям.

Также можно отметить, что земли в относительной близости от Петербурга раскупаются куда активнее, чем на удалении. Так в марте на участки, расположенные ближе 30 км от городских кварталов, пришлось две трети сделок: 46 из 67. Земли, расположенные дальше обозначенной черты продавались вдвое хуже. Причем среди участвующих в информ-обмене проектов примерно равное количество малоэтажных комплексов, находящихся с той и другой стороны 30-километровой черты.

Средняя стоимость сотки, тыс. руб 

Еще одно любопытное наблюдение. Средняя цена сделки у земель в зонах постоянного и сезонного проживания почти совпали. Объяснение этому феномену - обилие сделок с относительно недорогими лотами, расположенными довольно близко от городских кварталов. Благо, такие объекты составляют все большую часть предложения и пользуются весьма высоким спросом. В пределах 20-километровой черты сегодня вполне можно подобрать надел за миллион рублей, а то и дешевле.

Застройщики, предлагающие коттеджи, отмечают в последние месяцы значительное оживление интереса со стороны покупателей. Причем это касается отнюдь не самых дешевых объектов. Правда, пока этот интерес не перерос в реальные продажи. Показатели марта (12 коттеджей) не особенно выделяются на общем фоне. Для сравнения, год назад за этот месяц нашли покупателей 14 домов. Можно, конечно, говорить, что в минувшем месяце стало больше сделок с домами ценой от 10 до 17 млн. рублей, но цифры пока столь небольшие, что не позволяют серьезно рассуждать о новых тенденциях.

Средние площади реализованных домовладений 

 Зато в сегменте таун-хаусов поставлен очередной рекорд продаж – и это никак не списать на случайное отклонение. Число сделок с этим видом недвижимости неуклонно растет последние месяцы, то и дело обновляя рекорды по числу подписанных договоров. В декабре был достигнут показатель 32 сделки, в феврале – 36, в марте – 40.

Одновременно поставлен антирекорд по средней площади покупаемой секции: 75,8 кв.м.: доля просторных домовладений в общем числе продаж все меньше, прирост идет за счет наиболее бюджетных предложений.

Логично предположить, что если уж рост количества сделок наблюдался в относительно «неурожайном» первом квартале, то уж дальше цифры точно будут расти. Правда, есть специалисты, которые полагают, что этот всплеск покупательского спроса - кратковременное явление и скоро пойдет на спад, также как упал интерес к дешевым участкам без инженерной подготовки. В то же время застройщики, предлагающие дешевые секции, напротив, уверены, что спрос на их товар будет лавинообразно нарастать.