В июле девелоперы, участвующие в информационном обмене, поставили еще один рекорд по числу проданных объектов. Парадоксальность ситуации в том, что при этом есть все поводы говорить о некотором охлаждении рынка.

Согласно данным БАРН («Бюро аналитики по рынку недвижимости»), участники информ-обмена в июле реализовали 350 лотов. Это самый высокий показатель за все время наблюдения. Для сравнения, в июле те же застройщики подписали лишь 242 сделки, в мае – 248. Кстати, майские показатели были предыдущим рекордом, теперь эту планку удалось поднять сразу на 41%.

Один за всех

Июльские продажи распределились по категориям следующим образом: 27 участков без инженерии (в графиках и диаграммах они для простоты называются «нарезкой»), 232 участка с коммуникациями, 5 коттеджей (считая и участки с подрядом) и 86 таун-хаусов (включая дуплексы и др. виды сблокированного жилья).
 

Динамика и структура сделок участников информационного обмена

 
Данные БАРН («Бюро аналитики по рынку недвижимости»)

Динамика и структура выручки участников информационного обмена, млн. руб.

 
Данные БАРН («Бюро аналитики по рынку недвижимости»)

Что примечательно, суммарная выручка загородных застройщиков по сравнению с прошлым месяцем практически не возросла: тогда девелоперы наторговали на 564 млн. рублей, теперь – на 567 млн. Средняя цена договора дошла до нижней планки за все время наблюдения: в среднем в июле покупатели оставляли у продавцов малоэтажных комплексов по 1,62 млн. рублей.

В чем необычность июльских продаж и почему у девелоперов нет особых поводов для радости? Дело в том, что чуть ли не половина сделок пришлось на одного единственного застройщика. АТС «Малиновка» сообщила о реализации за месяц сразу 152 участков в рамках пяти своих проектов («Юрки», «Овсяное», «Сертолово-2», «Озеро Медное», «Сюрья»). Месяц назад этой компании удалось реализовать в проектах лишь 62 лота. Разница в 90 продаж как раз и объясняет высокие показатели этого месяца по сравнению с предыдущим.

В компании взрывной рост продаж связывают с маркетинговыми особенностями: львиная доля сделок пришлось на два недавно выведенных проекта, по которым до начала продаж был сформирован большой список предварительного бронирования. Проект «Сертолово-2» в результате был распродан всего за три месяца (здесь предлагаются участки под самостоятельное освоение по цене чуть больше 1 млн. рублей – всего 85 лотов). Ожидается, что то же самое произойдет с проектом «Овсяное» (здесь всего 90 участков примерно той же цены, что и в «Сертолово»).

Ажиотажный спрос на выставленный в продажу продукт всегда говорит о его серьезной недооцененности, однако в компании приводят свое объяснение. «Мы просто очень хорошо отработали этот проект, активно занимались его продвижением. Цена на него вполне адекватна рынку», - комментирует Сергей Митрофанов, директор по продажам АТС «Малиновка».

Возвращаясь к статистике продаж, уместно вспомнить, что еще 78 лотов были проданы в рамках трех проектов ГК «Кивеннапа». Так что на все остальных участвующих в обмене застройщиков пришлось лишь 120 сделок – весьма негусто. Ни о каком буме спроса при таких цифрах речь, конечно, не идет. Показательно, что у упомянутой выше АТС «Малиновка» еще в шести проектах сделок в июле не было вообще.

Хотя по сравнению с прошлым годом продажи в загородном сегменте идут несколько активнее, однако называть этот рынок легким или благополучным пока не приходится.

Домашние перипетии

Продажи коттеджей в послекризисные времена идут весьма неважно. Самая большая цифра, которая регистрировалась в информационном обмене – 19 продаж в месяц на всех участников. Было это в июне 2010 года. Напомним, в докризисные времена один лишь проект «Янино» в лучшие месяцы продавал по 17 коттеджей (причем по нынешним меркам, весьма недешевых), продажи в «Новой Ижоре» доходили до 45 домов в месяц. Сегодня об этом остается лишь вспоминать. Сделки даже с весьма недорогими домовладениями в рамках проектов группы компаний «Кивеннапа» и «Старт Девелопмент» единичны.

В апреле и мае число проданных коттеджей «на круг» доходило до 18, но в летние месяцы стало меньше. Так в июле было реализовано лишь пять особняков.

На общем фоне, пожалуй, заметно выделяется компания «Русь: Новые территории». Последние пять месяцев ей удается уверенно продавать по 2-4 дома, при цене от 11 млн. рублей.

На последней пресс-конференции в «Интерфаксе» этот застройщик заявил о намерении по результатам года занять 10% рынка коттеджей (имея в виду не число продаж, а оборот). Добиться этого результата предполагается с одним единственным проектом «Особый статус», который ведет компания в настоящий момент. Довольно амбициозное заявление, учитывая, что под Петербургом сегодня коттеджи выставляются, согласно данным «Бюро аналитики» в рамках 137 загородных комплексов.

Вместе с тем, если учесть, что в статистике информационного обмена «Русь НТ» за последние месяцы занимает долю 37% от общего оборота коттеджей (а эта статистика охватывает около трети всего рынка), не исключено, что реализовать заявку компании удастся. Если конечно следующие месяцы будут для нее столь же результативными с точки зрения продаж.

После всплеска продаж таун-хаусов, зарегистрированного в апреле (тогда в статистике обмена месячное число сделок с этим типом загородного жилья скачком поднялась с 40 до 98), в последующие месяцы прибавки спроса на секции не наблюдается. Май – 108 сделок, июнь – 72, июль – 86. Хотя некоторые специалисты ожидали дальнейшего роста числа продаж. Сегодня секции продаются в среднем по 1,8-2,4 млн. рублей при средней площади домовладения 70-75 кв.м.

Средние площади продаваемых домовладений, кв. м

 
Данные БАРН («Бюро аналитики по рынку недвижимости»)

Средние цены продаваемых домовладений, млн. руб.

 
Данные БАРН («Бюро аналитики по рынку недвижимости»)

Динамика средней цены сотки покупаемых участков, тыс. руб.

 
Данные БАРН («Бюро аналитики по рынку недвижимости»)

Из-за обилия продаж недорогих участков, средние показатели в этом сегменте снизились, достигнув минимальных значений. Так сотка земли с коммуникациями в среднем обходилась в июле покупателям в 102 000 рублей  (в июле 2010 года эта величина составляла 190 000 руб). Ценовой показатель сотки в проектах, где торгуют наделами без инженерных улучшений, снизился до 23 700 рублей (два года назад он составлял 69 000).

Банковое пополнение

Компании, у которых последнее время наиболее бодро идут продажи, в последние годы довольно активно пополняли свой земельный банк. «Последнее время мы активно отсматриваем участки интересные с точки зрения девелопмента, и приобрели несколько перспективных для развития территорий. Мы искали территории, где можно было бы воспроизведение проекты того же формата, что и «Кивеннапа-Север». На двух из них сейчас строятся жилые комплексы «Кивеннапа Юг» и «Кивеннапа Юго-Запад». Также было принято и решение выйти в новый для нас сегмент - небольшие дачные поселки. Под эти цели также было отобрано несколько земельных участков, на двух из которых уже запущены в работу жилые комплексы. В данный момент наш земельный банк составляет 282 га», – говорит Сергей Будько, коммерческий директор ГК «Кивеннапа».

«Мы приобретали участки в 2010-2012 году. С момента оформления документов до вывода на продажу участков проходит, как правило, от 6 месяцев до полутора лет. На середину июля земельный банк АТС «Малиновка» составил примерно 140 га, эти земли расположены в 7 разных районах Ленинградской области», – говорит Евгений Айтжанов, генеральный директор АТС «Малиновка».

Компании, которые сформировали значительных запас земли в докризисные времена, напротив, не торопились его пополнять.

В компании «Факт», земельный банк которой составляет на данный момент немногим более 100 га во Всеволожском районе, крупных покупок за кризисные годы не было. Ничего не приобретали в компании «ПулЭкспресс» (в данный момент у компании 46 га в работе, 167 – в запасе и 432 га, распроданные за прошлые годы, в оперативном управлении). Об отсутствии покупок сообщили и другие опрошенные нами девелоперы.