Портал «Загород.ру» — это сайт по загородной недвижимости. На нашем портале вы сможете найти объективную информацию о ситуации на загородном рынке, уникальные, соответствующие действительности, а не рекламным статьям, описания коттеджных посёлков и компаний, много полезной и интересной информации в наших авторских статьях. Самая полная база по загородной недвижимости позволит подобрать загородный дом, коттедж или земельный участок. Мы всегда рады Вам!
Квартал с заморочками

В третьем квартале застройщики побили два рекорда: во-первых, с реализации было снято 40 проектов (около 30 из них только в сентябре), а во-вторых, было разморожено 15 (!) некогда приостановленных коттеджных поселков.

Самые распространенные причины для закрытия продаж: изменение концепции и параметров поселения, проблемы с документацией и отсутствие сделок. Отчасти из-за этого растет число проектов, которые компании собираются продавать оптом (или уже подписали договор купли-продажи). Вот последние примеры: «Курот «Светлое», «Константиновка», «Надежда», «Новая Ладога» и другие. Девелопер поселка «Зарянка» - ДНП «Гнездо» - уступил почти треть своих наделов проекту «Зеленая долина», который находится рядом.

По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости в третьем квартале из-за отсутствия сделок были приостановлены продажи в следующих комплексах: «Поселок в Капорском» от «Гарда Групп» («провисел » в листингах с 2007 года), «Горы» от АН «Мечта» (числился в продаже с 2010 года), «Гришино» от частников (стартовал в марте 2012 года).

Отказалась от реализации поселка «Лесное озеро» и компания «Сигмакс» (заявлен в 2011 году). Поселок «Новая Ладога» от компании «Народный дом» пробыл в листингах девять месяцев. За это время был реализован лишь один объект. Компания сочла этот проект неперспективным, и вероятно, вскоре выставит его в оптовую продажу.

По той же причине сняты с реализации проекты «Нурма» (продается с 2007 года), «Касимово» (2007), Nafimoff (2007), «Морской клуб» (2010), проекты компании Village Consulting – «Вартемяги-33», «Вырица», «Коттеджный поселок во Всеволожске», «Вартемяги» (2008-2009).

Также компания «Мидград» сообщила о том, что собственники проекта «Горки-3» оставили попытки реализовать этот поселок. Индивидуальный предприниматель Терновский также снял с продажи малоэтажный комплекс «Солнечные просторы» - его предполагается выставить в оптовую продажу.

Сетевые сложности

Из-за проблем с документацией или подведением коммуникации были приостановлены следующие проекты: поселок «Семиозерье» от «АТС Малиновка», «Форестград» (ДНП «Форестград»), «Сосновый рай» от частных лиц, «Выборгское шоссе, 170-174» от ИСК «Сфера». Два проект от компании  «Народный дом» - «Малая земля» и «Новые Пороги»: в первом возникли разногласия с землевладельцев, во втором – проблемы с коммуникациями.

По комплексу «Новое Никольское» идут суды, строительные работы остановлены. За проект пытается взяться ООО «Спутник», но о перспективах поселка в компании пока не говорят. 

Почти все эти проекты девелоперы планируют вернуть на рынок в следующем году. Но есть и исключения. Так, например, поселок «Флотская деревня» от компании «Новая Эра», в котором уже несколько лет решается вопрос с землей, так пока и не вернулся на рынок, а в компании пока не называют сроков, когда все формальности будут решены и здесь начнутся продажи. В комплексе «Дачная усадьба» (застройщик – «Усадьба барона Корфа») беда с электричеством. В компании заявили, что не намерены отказываться от реализации этого проекта, однако когда продажи в нем возобновятся, не знают.

Для реконцепции были сняты с продаж «Лосось и окунь» и «Лесные просторы». Оба проекта застройщики намерены запустить в продажу в 2013 году. 

Приостановлены продажи и в поселке «Солнечная долина»: объекты первой очереди полностью распроданы, а лоты во второй еще не готовы для продажи. Сейчас идут подготовительные работы, вновь начать торговлю предполагается в следующем году.

Уход без причины - признак

На рынке также немало компаний, которые останавливают продажи по неизвестным причинам. Как правило, в эти поселки становится не дозвониться по указанным на официальном сайте или в рекламе телефонам, и если трубку так и не берут в течение длительного времени 2-6 месяцев, маркетологи Бюро аналитики записывают эти проекты в приостановленные. Так, пропал коттеджный поселок Grandvill (здесь полгода не отвечают на звонки, нет никакой информации в прессе о продаже проекта оптом или об отказе от реализации). В который раз в приостановленных оказывается проект «Золотая бухта». Здесь время от времени начинается какая-то активность: проект появляется в специализированных СМИ, в отделе продаж отвечают на звонки, меняются параметры и цены самого поселка. Однако через непродолжительное время комплекс «пропадает» - ни рекламы, ни отдела продаж. У маркетологов нет достоверной информации о том, есть ли в поселке проданные наделы, выполняет ли девелопер свои обязательства перед покупателями, идут ли строительные работы. 

Весьма странно, что ушел из листингов проект «Вуокса Вирта». Аналитики предполагают, что проект приостановлен либо вовсе снят с продаж (возможно, что девелоперу надоело ждать, когда он будет распродан). Судите сами: поселок на рынке с 2008 года, средняя скорость реализации этого проекта – один объект в два месяца. К августу здесь оставалось, согласно данным отдела продаж, 7 объектов. Так что весьма маловероятно, что застройщик распродал все за месяц.

Также перестали «выходить на связь» продавцы коттеджного поселка «Елизавета», «Золотой пляж», «Комплекс в Рощино», «Усть-Ижора», «Жемчужина Карелии», «Золотая долина».

Недавно было объявлено о начале продаж во второй очереди комплекса «Зеленые каскады» (напомним, это был весьма успешный проект: дорогие дома, которые предлагались в первой очереди, были очень бойко распроданы до кризиса), но единственный человек, который занимался продажами уволился, и в силу неизвестных причин, проект был снят с реализации.

В третьем квартале также в приостановленных оказались поселок «Лесьяр» и «Таун-хаузы во Всеволожске».

Остатки – сладки?

За последние месяцы ушли из листингов проекты, в которые были полностью распроданы: «Сиворицкий ручей» (ДНП «Сиворицкий ручей»), Taipale Plaza (УК Taipale Plaza), «Сертолово-2» и «Сертолово-3» («АТС Малиновка»), «Ижорская линия-3» (компания «Запстрой»), Patrikki Club (частные лица), «Серебряный бор» («Содружество») и «Лесничество» («Сойттола»).

По данным Бюро аналитики на завершающей стадии продаж сегодня находится 29 коттеджных поселков: в них осталось не более 10% от всех объектов.

Правда, есть и немало проектов, в которых хотя и остались последние лоты, но девелоперы перестали вкладывать деньги в их рекламу и объявили о закрытии продаж. («Западное Солнце» от компании Greenside, в некоторых проектах компании Village Consulting и др).

Как правило, в этих поселках уже все полностью готовы, они давно обжиты: девелоперы выполнили обязательства и получили прибыль. Есть еще одно наблюдение: как правило, снимают  с рекламы проекты те компании, которые прекращают девелоперскую деятельность (например, «Невская домостроительная компания» с поселком «Краснофлотское»): последние лоты в этом проекте, несмотря на полную готовность, продавались больше трех лет. Когда компания приняла решение о выходе из девелоперского бизнеса, она перестала рекламировать поселок, вышла из информационного обмена данными по сделкам и объявила проект распроданным.

Понятно, что если на последние объекты в этих проектах все же найдется покупатель, девелопер подпишет сделку. А потому отнести эти поселки к распроданным, аналитики пока не могут.

На рынке присутствует немало проектов, продажи в которых начались еще задолго до кризиса. Большинство из них были очень успешными к 2008 году в некоторых из них оставались уже последние лоты. Эксперты предполагали, что девелоперам этих проектов удастся вскоре закрыть продажи, однако некоторые так и остались висеть в листингах и по сей день («Михайловское», «Лукоморье», «Жемчужина разлива», «Правдинское озеро» и др). Вот показательный пример: в коттеджном поселке «Михайловское», который был выведен ан рынок в 2006 году, почти все объекты были проданы к 2008 году. Компании удавалось продавать по 2-3 объекта в месяц, что для проектов такого ценового уровня было весьма впечатляющим. Несколько оставшихся лотов не могут найти владельцев вот уже четыре года. То же случилось и с поселком «Жемчужина разлива», «Нойдорф-Стрельна», Honka Family Club и другими.

Вместе с тем, на рынке, несмотря на весьма сложную ситуацию, как оказалось, все же попадаются поселки, в которых объекты раскупаются в течении одного года и даже быстрее. Так, среди «финиширующих» три комплекса, продажи в которых начались в 2012 году: «Речной Бобр» (УК «Новая дача»), «Заостровье» («АТС Малиновка») и поселок «Малиновка» (от ДНП «Гнездо»). Все они с разными параметрами, находятся  разных районам и на разном удалении от Петербурга. Единственное обобщение – там предлагаются относительно недорогие участки без подряда. 

В коттеджном поселке «Речной бобр» застройщику удается продавать 2-3 объекта в месяц. Поселок находится в  140 к от Петербурга в Лужском районе. Из плюсов локации – рядом Оредеж, сосновый лес, заказник. В начале 2012 года в продажу поступили 24 участка по 70 000 рублей за сотку (доплата за коммуникации – 200 000 рублей). Девелопер подготовил все документы, к работам на площадке еще не приступал.

Другой проект - «Заостровье» - тоже вывели на рынок зимой этого года. Поселок находится гораздо ближе к городу – в 70 км от КАД, в Ломоносовском районе. Этот комплекс тоже небольшой - здесь предлагается 30 участков - но почти вдвое дешевле - по 39 000 рублей за сотку. Доплата за коммуникации тоже взимается, но лишь 100 000 рублей с владельца надела. В поселке проложены дороги, ведут электричество. Тут продается в среднем три объекта.

Поселок «Малиновка» отличается от первых двух тем, что находится под Петербургом, здесь гораздо больше участков, а количество сделок превышает все возможные пределы.  

Коттеджный поселок находится в Ломоносовском районе, между Узигонтами и Велигонтами. Здесь 191 участок, которые реализуют по 40 000 рублей за сотку. Доплаты за коммуникации нет, потому что застройщик не предполагает заниматься подведением инженерии. Проект появился на рынок в апреле, и по заявлению компании, им удается реализовывать в среднем по 30 объектов в месяц.

Восставшие - и рады

В третьем квартале на рынке появилось15 новых коттеджных поселков. Еще столько же вернулось на рынок из приостановленных.

Так, были открыты продажи в поселке «Земельные участки на озере Пионерском» (встречаются также и другие названия: «Прионерснкое озеро», «Поселок на пионерском озере») и «Новых Ольшаниках» от компании Land Aspect, в «Ольховке» от группы частников, «Озере Отрадном» от Parabola Group, в «Близком» от компании PetroStyle. Также продажи были открыты в «Варемяги парк» от «БизнесСтройГрупп», в двух проектах ГК «Кивеннапа» - «Кивеннапа-Подгорное» и «Кивеннапа-Симагино» и др.

Возобновились продажи ив проектах, в которых они были приостановлены на короткий срок: «Ахматово» о компании «Особняк», «Видное» у ИП Терновского, два поселка   компании АТС Малиновка  - «Оредеж» и «Старая Ладога». Вернулся в листинги и малоэтажный комплекс «Янино» от НЖК-СПб: здесь в августе были полностью распроданы первая и вторая очереди, а продажи третьей открыли только месяц спустя.  Вернулись в листинги и проекты «Зареченское» от «БалтГруп» и SunRepino от компании «Зенит».

Также девелопер – группа частных лиц - возобновил работы по проекту «Корела парк», но его обещают вывести лишь к концу года. 

По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского, сегодня в листингах предлагается 358 коттеджных поселков (за исключением малоэтажных комплексов, в которых во всех очередях предлагаются только квартиры). То есть в этих проектах на данный момент можно приобрести объекты по договору купли-продажи. Суммарное количество домовладений в этих комплексах - около 49 000. Из них не продано примерно 27 000 лотов (так что средняя распроданность по рынку – 45%). Еще шесть коттеджных поселков выставлены в оптовую продажу. 

Помимо этого девелоперы презентовали 34 малоэтажных комплекса – это значит, что компании сообщили о планах открыть продажи в этих поселках (или уже ведут в них бронирование), но при этом сообщается о параметрах этих поселений, они имеют название, о них упоминается в СМИ и прочее. Еще примерно столько же проектов девелоперы только намереваются выпустить на рынок: отличие от заявленных в том, что девелоперы только лишь покупают землю под эти проекты – параметры, название будущего комплекса, цены, а также дата выхода на рынок неизвестны.

В приостановленных на сегодня числится 112 коттеджных поселков (эта цифра существенно изменилась за последнее время из-за разморозки некогда приостановленных проектов). Еще 109 проектов находится в списке распроданных. 

 

 

Малоэтажные комплексы, где в продаже осталось не более 10% объектов * 

 

* Данные Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского по информации отделов продаж компаний-застройщиков по состоянию на сентябрь 2012 года.

Оцените статью:
Автор
Комментарий
Читайте по теме