Ситуация в загородном рынке с каждым месяцем становится все хуже. Хотя некоторые аналитики утверждают, что спрос по сравнению с прошлым годом заметно вырос, однако эксперты Бюро аналитики по рынку недвижимости, наблюдая за статистикой реальных продаж, не разделяют этого оптимизма.

В июне 2013 года в рамках информационного обмена было зафиксировано всего 157 сделок (на 102 проекта-участника): 87 участков без подряда, 6 коттеджей и 64 секции таун-хаусов. Для сравнения, в мае теми же компаниями была подписана 161 сделка, в апреле прошло 165 продаж. Поводов для оптимизма не заметно. Если сравнить с данными прошлого года, картина станет еще более удручающей. В 2012 году за июнь было заключено 210 сделок (при том, что участвующих в обмене проектов было лишь 88), в мае и апреле – по 266.

Таким образом, в целом за второй квартал 2013 года было заключено в среднем по 4,6 сделок на каждый загородный проект, тогда как за тот же период 2012 года – 8,5 продаж. Разница, как видим, весьма существенная. Фактически, объемы продаж вернулись к планкам 2011 года – тогда за второй квартал также было заключено по 4,6 сделок на проект. Конечно, в абсолютных цифрах это выглядело совсем иначе, поскольку участвующих в информ-обмене проектов было в полтора раза меньше.

Спад с историей

О снижении спроса на загородное жилье речь идет уже довольно давно – еще с лета 2012 года. Еще тогда рынок повел себя весьма неожиданно: подъема продаж в летний период не было (а это традиционно наиболее активный сезон в загородном сегменте), напротив, число сделок начало даже немного снижаться. Однако поскольку количество продаж превосходило показатели предыдущего года, застройщики радостно собирали урожай клиентов, не обращая внимания на «тревожные звоночки». Осенью число покупателей еще уменьшилось, однако ситуация для многих выглядела все еще благополучной: осень 2012 года оказалась не хуже осени 2011 года. Зима – традиционно «мертвый сезон» по продаже участков и коттеджей, сделок фиксируется немного, какие-то выводы о трендах делать неоправданно. Весной продажи пошли в рост, и у игроков рынка опять затеплилась надежда на активизацию рынка. Однако второй квартал со всей ясностью показал: дела у застройщиков идут заметно хуже, чем в прошлом году. И ситуация пока не думает выправляться. Статистика была бы еще более удручающей, если бы за счет новых скидок на таун-хаусы некоторым девелоперам не удалось несколько поднять количество продаж этого типа жилья.

Динамика и структура количества сделок участников информационного обмена

Динамика и структура выручки участников информационного обмена, млн. руб.

Может быть, это просто своеобразный «отскок» с высоких показателей 2012 года, не подкрепленных реальным ростом доходов граждан. Или реакция на нарастающие проблемы в российской экономике (загородное жилье не является предметом первой необходимости и поэтому этот сегмент весьма остро реагирует на снижение покупательной способности соотечественников). Весьма показательно, что индексы экономического благополучия, публикуемые Всероссийским центром изучения общественного мнения, а также Левада-центром, тоже показывает нарастающую осторожность россиян в оценке экономических перспектив страны и собственного финансового благополучия.

«В июне мы, как и многие коллеги, наблюдаем снижение интереса покупателей: меньше и звонков, и просмотров, и сделок. Если в мае мы принимали по 10 звонков в день, то теперь два-три. Многие потенциальные покупатели не решаются приобретать сейчас, ждут осени. Причем, есть даже те, кто выжидает, несмотря на то, что у них одобрена ипотека. Всех беспокоит экономическая ситуация, они не могут решить, правильно ли будет вложить деньги сейчас. Но если одни ждут обвала рубля, стагнации на рынке недвижимости и, как следствие, возможности купить тот же объект, но только дешевле, то другие боятся за стабильность своих доходов и сомневаются, смогут ли они платить по кредитам», - отмечает Марина Селиванова, руководитель отдела продаж компании «БТК девелопмент».

Схожие мнения высказывают и специалисты других компаний. «Хотя вроде бы последнее время дома в «Золотых ключах» покупают примерно в том же количестве, что и прошлым летом, однако наши первоначальные планы на лето-2013 были несколько более оптимистичными. С прошлого года существенно продвинулись работы в первой и второй очередях, близится сдача домов покупателям, а это всегда благоприятно сказывается на темпе продаж. Также стало меньше покупателей с «живыми» деньгами – многим потенциальным покупателям еще предстоит найти источники финансирования сделки», - говорит Елена Шишулина, директор по маркетингу и продажам УК «Старт Девелопмент».

Об определенном охлаждении спроса на дома и участки говорит и Алексей Рогов, руководитель отдела продаж ГК «47 Регион». В отличие от квартир в загородных малоэтажных комплексов – эти объекты, по оценкам эксперта, раскупаются по-прежнему неплохо.

Впрочем, есть специалисты, которые придерживаются иного мнения на ситуацию с продажами. «В наших проектах в 2013 году продажи идут в хорошем темпе. Во втором квартале в «Охтинском раздолье» было подписано около 20 сделок, которые весьма равномерно распределились по месяцам. В «Велигонтах» пик продаж пришелся на июнь. Возможно, что это связано с повышением готовности проекта – мы как раз завершили прокладку дорог и водопровода», - делится соображениями Лидия Пашнова, директор по маркетингу ИСГ «Сплав».

В моде - мини

Последние годы покупатели на загородном рынке четко сориентированы на приобретение участков под самостоятельную застройку – количество сделок с этим видом объектов в последние годы все время росло. Но теперь и с этими лотами у застройщиков возникли проблемы в реализации. За второй квартал 2013 года в рамках информационного обмена зафиксировано 295 сделок с этим видом недвижимости. Год назад – 363 (при меньшем числе проктов-участников). Если сделать поправку на рост количества компаний, дающих сведения о сделках в информационный обмен, то рынок в этом отношении вернулся на уровень даже не 2011, а скорее 2010 года. То есть, по сути, переживает острую фазу кризиса.

Как отмечают эксперты Бюро аналитики по рынку недвижимости, есть и другие «настораживающие» признаки поведения рынка. К примеру, граждане все чаще останавливают свой выбор на весьма компактных участках, из-за чего в общей статистике средняя цена приобретаемого надела достигла исторического минимума: 11,7 соток (показатель II квартала 2013 года). Горожане охотно разбирают участки площадью около 7 соток в проекте «Удачное» (от ГК «Мидгард») и «Жемчужина» (от компании «Ай Да Дом»), «Осиновая роща» (от 1-ой Академии Недвижимости) и др.

Динамика средней площади покупаемого участка без подряда, сотки

Конечно, в основном речь идет о весьма недорогих участках, в проектах более высокого ценового уровня по-прежнему приобретаются наделы 15-20 соток. Хотя и в довольно дорогом проекте «Балтийская ривьера» от «БТК-девелопмент» (стоимость сотки здесь составляет от 500 000 до 800 000 руб.) в июне средняя площадь купленных участков составила всего 9,5 соток. Симптоматично. Впрочем, не все эксперты согласны с этими наблюдениями. «Мы в своих проектах прослеживаем тенденцию к увеличению размера востребованных участков. В 2012 году клиенты довольствовались наделами 12-15 соток, в этом году запрашивают по 20-30 соток», - рассказывает Ольга Мельникова, директор отдела продаж компании «ЭкоЛэнд».

За последнее время стали компактнее и приобретаемые коттеджи. Кроме того, последние время и показатели средней цены квадратного метра стали поскромнее. Это происходит за счет постепенного увеличения доли объектов эконом-класса. В проектах ГК «Кивеннапа» реализуются домики площадью 80-100 кв.м. за 2,5-3,5 млн. рублей. Чуть дороже (по 4-5 млн. рублей) покупают загородные дома в проектах «Золотые ключи», «Пять холмов», «Горки». В каждом проекте сделок в месяц не много, но на круг – набегает. С продажами более дорогих домов (от 10 млн.) традиционно большие сложности. Не остается без сделок разве что проект «Особый статус»: во втором квартале здесь реализовали 6 лотов средней стоимостью 13,5 млн. рублей.

Что касается перспектив развития рыночной ситуации, у экспертов пока нет особых поводов для оптимизма. Экономическая ситуация в стране не улучшается, а по многим показателям даже становится сложнее. Растут проблемы в мировой экономике, что делает потенциальных покупателей весьма осторожными в тратах.

 

Динамика средней площади покупаемого строения, кв.м.

Динамика средней стоимости квадратного метра покупаемого домовладения, тыс. руб.

мнения экспертов
 

Юлия Блинова,

директор по маркетингу и продажам компании «Русь: Новые Территории»:

- В последнее время заметно снизилась активность покупателей. Стали меньше интересоваться, звонить. Перед началом строительного сезона был некоторый всплеск активности клиентов. Думаю, летнее снижение активности в том числе связано с периодом отпусков. Покупки у многих отложены до сентября. Клиенты столь же разборчиво и внимательно изучают предложение, решение о покупке принимается довольно долго. Покупатели, конечно, все время пытаются торговаться, требуют скинуть хотя бы 5-10%. Однако у нас однозначная позиция – мы не делаем скидки, наши цены рассчитаны точно, никакого «запаса», позволяющего торговаться, мы себе не оставляем.
 

Елена Шишулина,

директор по маркетингу и продажам УК «Старт Девелопмент»:

- В этом году пик активности покупателей пришёлся на апрель-май, а с наступлением жары все разъехались по отпускам и дачам. Остались немногочисленные целеустремленные покупатели, которых хотят объехать все проекты именно сейчас. Но поскольку с финансами у граждан не сладко, мы рассчитываем, что всплеск продаж в «Золотых ключах» произойдет в августе-сентябре, когда уже будут получены свидетельства о собственности на дома, и покупатели смогут воспользоваться ипотекой на готовый коттедж или таун-хаус.
 

Ольга Мельникова,

директор отдела продаж компании «ЭкоЛэнд»:

- Летом покупатели всегда разъезжаются и активность снижается. По моим наблюдениям, практически так же, как и в 2010 году, люди приезжают в большей степени отдохнуть, искупаться, ну и между делом присмотреться  к коттеджному поселку. Наблюдают за ходом строительства. Как правило, все покупки оставляя на осень. Покупатели с каждым годом все осторожнее и обдуманнее тратят свои сбережения. На сегодняшний день практически каждый приходит со своим юристом на подписание договора, больше узнает о дальнейших платежах за обслуживание, кому будут принадлежать зоны общего пользования.
 

Алексей Рогов,

Руководитель отдела продаж ЗАО "Группа компаний 47 Регион":

- Летом, на наш взгляд, начинает эффективнее работать наружная реклама – щиты на трассе, где расположен поселок. А интернет-реклама, напротив, «проседает». Возможно, в некоторых компаниях именно поэтому и наблюдается затишье со звонками.

Покупатели, по-прежнему, торгуются. Если говорить о коттеджах, то сделки все еще совершаются весьма неторопливо. А вот по квартирам ситуация иная. После посещения стройплощадки, примерно через две недели мы переходим к обсуждению сделки и довольно быстро ее подписываем. Покупатели стали уделять гораздо большее внимание деталям, и многие застройщики стараются доработать проекты под вкусы клиентов. Но заранее угадать их пожелания, конечно, невозможно. Из последних примеров: недавно один клиент нам заказал построить рядом с домом гараж для катера, другой – полностью решил изменить «лицо» и внутренне убранство дома, добавив элементы японского стиля.
 

Наталья Маркова,

начальник отдела продаж НЖК-ЛО:

- Во втором квартале 2013 года спрос на рынке загородного жилья был заметно выше, чем в первом. Количество продаж таун-хаусов в этот период в нашем комплексе «Янино» выросло почти в два раза. На рынок активно выходят новые проекты - только за второй квартал появилось 40 новых коттеджных поселков. Поскольку основной спрос сосредоточен в нижнем ценовом сегменте, то застройщики в основном и выводят на рынок малобюджетные проекты.