Продажи в загородном сегменте снижаются от месяца к месяцу. Рынок все сильнее остывает после неожиданного «разогрева», которое он испытал в начале года.

За III квартал 2014 года участниками информ-обмена было проведено 429 сделок. А именно застройщики реализовали 326 участков без подряда, 17 коттеджей и участков с подрядом, 86 таун-хаусов (считая все виды сблокированного жилья). Результаты не ахти: на 13% ниже, чем в предыдущем квартале. Почти столько же сделок было заключено в первом квартале 2014 года, обычно же третий квартал года по объемам продаж оказывается в 1,5-2 раза активнее первого.

От месяца к месяцу продажи шли все хуже: в июле 157 сделок, в августе – 145, в сентябре – всего 127. С одной стороны, вроде бы есть все поводы для впадения в депрессию. С другой стороны, сентябрьские показатели оказались все же чуть выше прошлогодних. Тогда в этом месяце было совершено лишь 124 продажи.

Динамика и структура сделок участников информационного обмена

Динамика и структура выручки участников информационного обмена, млн. руб

Активность покупателей в последние месяцы выглядела удручающе низкой именно из-за сравнения с показателями весенних продаж, когда общество переживало некоторую эйфорию, что и привело к всплеску  продаж загородных объектов. Уже тогда мы предупреждали, что это состояние не может быть долгим и показатели вскоре пойдут на спад. Сегодня все происходит в полном соответствии с этими прогнозами, причем спад оказался даже не столь глубоким, как казалось в начале года. Показатели активности продаж все еще несколько превышают прошлогодние. А в целом за 9 месяцев 2014 года застройщики реализовали на 6% больше лотов, чем за тот же период 2013-го.

Отголоски нестабильности

Руководитель отдела продаж компании «Ландскрона Девелопмент» Анна Прохорова уверена, что загородная недвижимость перестала служить объектом для инвестиций у граждан, такую покупку может себе позволить все меньшее число петербуржцев. «Несколько лет назад высокая степень готовности гарантировала стабильные хорошие продажи. Сейчас это не так. Теперь клиентов не привлекают даже интересные программы кредитования. Вероятно, многие из них уже перекредитованы. Остается тот немногочисленный  пласт населения, который имеет в наличии необходимую для покупки сумму. Но у большинства из них уже есть и квартиры и загородная недвижимость, а новых состоятельных людей появляется все меньше и меньше. Такая тенденция не обещает застройщикам радужных перспектив на будущее», — рассуждает эксперт.

Сергей Ильченко, генеральный директор НЖК-ЛО полагает, что на динамику продаж жилья в 2014 году в значительной степени влияла нестабильная экономическая ситуация, падение рубля, угроза инфляции. Именно так в компании объясняют, почему в первые два квартала текущего года фиксировался высокий спрос на предлагаемые объекты. «Граждане пытались спасти от инфляции свои сбережения. В первые месяцы этого года решения о приобретении таун-хауса принимались куда быстрее, чем обычно. В МЖК «Янино» за первые два квартала было реализовано 29 таун-хаусов. В 3 квартале интерес к  объектам в нашем комплексе сохранялся, но покупатели заняли выжидательную позицию, не понимая, что дальше будет происходить в экономике страны, с рынком жилья, поэтому продаж стало заметно меньше.  В целом продажи за 3 квартал 2014 года составили  32 объекта», —  комментирует результаты продаж этого года Сергей Ильченко. К настоящему моменту в упомянутом проекте осталось реализовать еще 17 таун-хаусов. В компании не испытывают сомнений, что эти лоты успешно разойдутся. Индексировать цены, приводя их в соответствие с текущей инфляцией, здесь не намерены.

«Лето в нашей практике – это время просмотров, часто решения принимаются осенью или даже ближе к зиме. Однако, в «Морских террасах» именно летом были отмечены самые высокие темпы продаж — мы продавали здесь по восемь участков в месяц. В остальных проектах – летние темпы продаж были на уровне прошлого года», — рассказывает свое видение ситуации Мария Алексеева, руководитель службы маркетинга компании «Лэнд Аспект».

У руководителей группы компаний «АйДаДом» результаты продаж этого лета и начала осени оставили противоречивые чувства. «С одной стороны мы рассчитывали реализовать больше лотов. С другой — видим ситуацию у коллег, и на их фоне грех жаловаться на наши темпы продаж. По сравнению с прошлым годом наши объемы выросли в разы. Прежде всего, за счет увеличения количества реализуемых проектов», — говорит Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «Айдадом».

Предложение дорожает, покупки дешевеют

В III квартале сотки в среднем покупались по 165 000 руб. Причем в сентябре этот показатель составил лишь 157 000 рублей. Годом ранее сотки шли в среднем по 196 000 рублей. Как видно из приведенного ниже графика, до середины 2013 года этот показатель уверенно повышался. Темпы удорожания примерно соответствовали уровню инфляции (если рассмотреть ситуацию за длительный период). Однако с конца 2013 года динамика изменилась: обозначился четкий тренд на снижение. Напомним, что снижение этого показателя говорит не о ценовой динамике на участки без подряда. У застройщиков эти лоты продолжают дорожать. Хотя есть отдельные случаи понижения цен, но поднимают цены все же больше девелоперов, чем снижают. Причем в тех проектах, где продажи идут наиболее активно (а именно они сильнее всего влияют на показатели покупательского спроса), удорожание идет наиболее быстро.

Динамика средней цены реализованной сотки, тыс. руб.

Однако цена средней купленной сотки идет вниз, это значит, что соотношение покупок смещается в сторону приобретения более дешевых  и менее качественных лотов (имеется в виду качество локации, наполненность инфраструктурой и пр.).
В целом по сравнению с предыдущим годом количество реализованных участков без подряда заметно возросло и, как видим, наибольшую прибавку дали весьма недорогие лоты.

Динамика средней цены квадратного метра реализованных домовладений, тыс. руб.

По коттеджам мы видим, что цена приобретаемых квадратов последнее время вроде бы снижается. Однако пока держится на уровне выше прошлогоднего. В III квартале 2014 года дома приобретались в среднем по 59 200 руб. за «квадрат». Таун-хаусы шли существенно дешевле: за квадратный метр такой недвижимости граждане готовы были отдавать по 36 200 рублей.

Важно отметить, что по сравнению с тем же периодом прошлого года существенно сократилось количество таких покупок. Столь низких показателей по количеству купленных коттеджей за квартал не наблюдалось ни разу за все время наблюдений. Объем продаж таун-хаусов у участников информ-обмена вернулся к уровню 2011 года. За сентябрь было приобретено лишь 25 секций. Для сравнения: в феврале этого года участники информ-обмена реализовали 54 сблокированных коттеджа, и даже за традиционно провальный январь – 30. В этом сегменте положение с продажами и в самом деле сегодня весьма сложное.

Мнения экспертов:

Сергей Ильченко, генеральный директор НЖК-ЛО:
- Летом построены последние таун-хаусы в нашем проекте «Янино».  В настоящий момент ведутся отделочные работы. До конца 2014 года мы полностью завершим  строительство этого малоэтажного жилого комплекса, включающего 140 индивидуальных домов и 247 таун-хаусов. Мы в целом довольны темпами наших продаж. Думаю, что этому способствует избранная нами стратегия реализации секций высокой степени готовности. Сегодня это выступает одним из важнейших аргументов при принятии решения о покупке жилья в малоэтажных комплексах. Современный покупатель жилья сегодня все больше внимания обращает на риски, связанные с долгостроем или невыполнением застройщиком своих обязательств.  

Анна Прохорова,
руководитель отдела продаж компании «Ландскрона Девелопмент»:
- Наши поселки в этом году уже находились в высокой степени готовности. «Лемболово парк» полностью сдан в начале этого года. Большая часть участков застроена и даже заселена. В этом году мы только возвели административно-хозяйственное здание на запасном въезде  для управляющей компании. Не смотря на высокую степень готовности этого поселка, мы не заметили, чтобы спрос на эти лоты вырос. Мы несколько подняли цены, т.к. это последние участки в полностью готовом поселке. Но девять участков у нас пока остались непроданными. «Зима лето» - проект более молодой,  в нем за этот год мы завершали работы по строительству и благоустройству. Построили здание охраны, ввели по постоянной схеме водопровод, магистральный газ, электричество. Сделали прогулочные дорожки  в парковой территории. На настоящий момент поселок полностью введен в эксплуатацию.
 
Мария Алексеева,
руководитель службы маркетинга, компании «Лэнд Аспект»:
- В «Морских террасах» мы завершили строительство инженерных сетей (газ, вода, электричество) на верхней и нижней террасе. Начали строительство дорог на средней (оно будет вестись до конца ноября). В «Новых Ольшаниках» полностью построены дороги и введены в эксплуатацию электрические сети. В проекте «Озеро Пионерское» строится внутренняя дорога. Строительная активность на объектах положительно отражается на темпах продаж: в «Морских террасах» мы реализуем по 4-8 участков в месяц. В «Новых Ольшаниках» после того, как мы завершили обустройство дорог и электросетей, объемы продаж стали более стабильны. В обоих поселках собственники активно строятся. Мы индексируем цены один раз в год и как раз аргументируем это, в том числе, повышением степени готовности проекта.

Алексей Баринов,
коммерческий директор ГК «АйДаДом»:
- В Ломоносовском районе очень мало коттеджных поселков могут похвастать активно ведущимися работами по строительству и благоустройству - большинство пребывает в замершем состоянии. Мы же – исключение из этого правила. К примеру, в «Брусничном» за этот год полностью завершено строительство всех внутренних дорог. Выполнено устройства отдельного въезда в коттеджный поселок «Белые ночи» и ведутся масштабные работы по устройству подъездных и внутрипоселковых дорог в других поселках компании. В целом, за год мы обустроили более 60 000 кв.м. дорог, не говоря о других работах по подведению инженерии и благоустройству. Эта деятельность позволяет нам постоянно повышать цены на наши проекты – в среднем на 2% в месяц.

Дмитрий Майоров,
генеральный директор «Русь: Новые территории»:
- За последний год «Особый статус» изменился весьма существенно. Мы в целом завершили благоустройство (заасфальтировали дороги, обустроили тротуары, заборы и пр.). Поселок приобрел завершенный вид. Это большое подспорье при продажах: упрощается процесс переговоров, решения принимаются быстрее и проще. В целом мы довольны итогами этого сезона. Цены за год у нас подросли примерно на 10% и при этом увеличилось количество продаж.

Справка об информационном обмене