Когда маркетинговые скидки и акции уже не могут мотивировать клиентов, рынок загородной недвижимости идёт напролом и снижает стоимость жилья за счёт уменьшения его метража. Но чем, кроме квадратных метров, придется жертвовать?
Прошлый кризис 2008-2009 гг. дал начало тенденции: тогда первыми ввела в продажу «Реалы» (дешёвые квартиры-студии) компания «Л1». Основная цель этого формата - городская квартира по цене около миллиона рублей. Но в погоне за прибылью, ведь цена квадратного метра в «малометражках» выше, т.е. маржа застройщика больше, сформировался целый кластер новостроек «общежитий» с десятью и больше квартирами на этаж.
Не остался незамеченным тренд и на загородном рынке. Девелоперы увеличивают количество малометражных и дешёвых коттеджей и таунхаусов. Впрочем угрозой для рынка эксперты ситуацию пока не считают. «По оценкам наших экспертов, вряд ли это (уменьшение площадей таунхаусов — прим. ред.) станет ярко выраженной тенденцией, но тем не менее такие предложения будут присутствовать на рынке всегда, пока есть покупатель с ограниченной суммой средств, молодой покупатель, приобретающий первое жилье и те, кто совершает покупку в качестве инвестиций», — комментирует Роман Бойцов, коммерческий директор компании «Кивеннапа». Смогут ли загородные девелоперы миновать «грабли», на которые наступили застройщики «муравейников»?
Большое количество малометражных квартир в доме превращает его в шумное общежитие. В таком доме невозможно запомнить соседей, ведь небольшие студии идеально подходят для инвестиций и последующей сдачи студентам и приезжим. В пригороде не так популярны услуги раньте: так или иначе, проекты удалены от города.
В новостройке-общежитии непростым становится даже банальное пользование лифтом. В «час-пик» в многоквартирном доме на пятый этаж лифт может приезжать уже переполненным. Для посёлка состоящего из малометражных коттеджей и таунхаусов риски снижаются только по той причине, что мест общего пользования здесь не так много.
Стоимость мест в паркинге под «человейником» может достигать половины стоимости студии — неподъёмная цена для владельцев этих квартир. А значит, двор такой новостройки обречён стать перманентной пробкой. По мнению Леонида Голубева, коммерческого директора компании «ЛенСтройГрад», в таких же условиях могут оказаться жители плотно заселенного комплекса маленьких коттеджей или таунхаусов: «Очень важно детально продумать план территории и предусмотреть в рамках комплекса зеленые зоны, детские площадки, паркинги «с запасом» для гостей, дороги с современным асфальтовым покрытием, достаточное количество въездов и выездов, чтобы исключить автомобильные заторы. Ведь если в городе ситуацию кое-как спасает общественный транспорт, то, в удалённом от города посёлке сплошь состоящем из таухаусов или коттеджей по 40-50 кв. м — жители окажутся заложниками автовладельцев».
Есть и ещё одна особенность. Развивать собственную сеть социальной инфраструктуры сложно и затратно, а загородные девелоперы в условиях снижения спроса на свой продукт тратить деньги на неё вряд ли станут. Леонид Голубев называет формирование инфраструктуры внутри масштабных загородных проектов ключевой обязанностью девелопера, ведь «запасных» объектов в шаговой доступности у жителей может не быть. Это одна из причин строительства своего детского сада в МЖК «Счастье».
Стоит отметить, что «байки из многоквартирного склепа» справедливы в том случае, если крошечных студий в доме — процентов, скажем, 80. Мультиформатность картографии и доступность проекта для разных социальных групп может быть плюсом, если соотношение малометражек к «семейному» жилью не превышает 30% и подразумевает сопутствующее развитие внутренней инфраструктуры.
В проектах компании «Кивеннапа», как нам сообщили в компании, соотношение просторного и компактного жилья примерно 1:1. Самым продаваемым в комплексах «Кивеннапа» форматом остаются таунхаусы средней площади – от 60 до 70 кв.м., следующими в равной степени уходят самые маленькие метражи площадью 40 кв.м. и просторные варианты по 90-100 кв.м.
Пока что цифры утешают и вселяют надежду на разумное. По оценке экспертов департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, уменьшение площадей коттеджей — общемировая тенденция, которая пришла к нам с некоторым опозданием. Ожидаемо, что в условиях сокращения платежеспособности люди стали более ответственно подходить к планированию размеров своего жилища, и девелоперы также стараются не только уменьшить, но и разумно оптимизировать жилое пространство. «Я считаю, что отечественный рынок загородной недвижимости приближается к оптимальным площадям домов и участков: 130-170 кв. м и 8-12 соток вполне достаточно для комфортного проживания и отдыха», — подчеркивает Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость.