Портал «Загород.ру» — это сайт по загородной недвижимости. На нашем портале вы сможете найти объективную информацию о ситуации на загородном рынке, уникальные, соответствующие действительности, а не рекламным статьям, описания коттеджных посёлков и компаний, много полезной и интересной информации в наших авторских статьях. Самая полная база по загородной недвижимости позволит подобрать загородный дом, коттедж или земельный участок. Мы всегда рады Вам!
Земельный вопрос: кому должны принадлежать дороги и детские площадки в коттеджных посёлках?

Земельный вопрос в коттеджных поселках до сих пор способен изрядно испортить комфортную загородную жизнь. Кто должен владеть общим имуществом и как избежать произвола управляющей компании, волнует многих, кто планирует обосноваться в собственном доме. Проблемы возникают обычно на этапе функционирования коттеджного поселка и в процессе эксплуатации инженерных систем, дорог и прочих коммуникаций, которые не продаются вместе с участком. По существующей практике «земли общего пользования», к примеру, могут оставаться в собственности застройщика или передаваться (продаваться, сдаваться в аренду) всем домовладельцам. В первом случае домовладельцы могут столкнуться с завышенными ставками на пользование земли (или инженерных сетей), во втором — им придется управлять общей недвижимостью всем миром, что, как известно, непросто, особенно когда собственников не один десяток (а есть еще и нюансы, о которых - ниже). Зато девелопер полностью снимает с себя всю ответственность за дальнейшее функционирование поселка и инфраструктуры в нем.

К сожалению, одного-единственного проверенного рецепта против земельной болезни не существует. Все зависит от ответственности и уровня профессионализма застройщика и управляющей компании, или инициативности домовладельцев, умеющих принимать совместные решения или хотя бы собираться большинством на собрания. И поскольку четких критериев ни ответственности, ни профессионализма нет, а инициативность — состояние необязательное, то нет-нет да и возникают на загородном рынке эксцессы, подрывающие доверие к нему. Не добавляет доверия и законодательная база (даже нет узаконенного понятия «коттеджный поселок», так что под этим «соусом» можно продать что угодно), которая настолько запутана и несовершенна, что разобраться в ней будущему домовладельцу в трезвом уме практически нереально.

Свои здесь не ходят

Проблем с «документооборотом» на загородном рынке предостаточно. Земля - актив сложный, не самый прозрачный, обремененный многочисленными запретами, законами, решениями старых властей и новых. На этой почве нечистые на руку компании или их владельцы умудряются по максимуму выжать из домовладельцев денежные соки даже после окончания реализации поселка. К счастью, ситуаций таких становится меньше — по крайней мере публичных конфликтов за городом практически незаметно. Но нет-нет да и встретишь комментарии озлобленных клиентов, недовольных то высокими тарифами, то некачественной работой управляющей компании, то невыполнением обещаний застройщика. Бывают и вообще эксклюзивные случаи. Так, Загород.ру некоторое время назад писал о ситуации с КП «Карельский бриз», в котором действовало два ДНП - «Карельский Бриз» и «Солодово». Первому принадлежали земли, по которым проходят внутрипоселковые дороги и места общего пользования, во второе принимали собственников, которые оплачивают создание инфраструктуры на земле, фактически принадлежащей другому юрлицу. На момент написания статьи никакого конфликта интересов не было, но домовладельцам есть о чем беспокоиться. Как поведет себя собственник «общей» земли, не захочет ли он хорошенько заработать на ней, ведь собственник земли вправе перенести, реконструировать или иначе распорядиться дорогами и сетями, – предсказать невозможно.

Дороги — это вообще больная тема не только в городе. Достаточно вспомнить скандал в ДНП «Солнечное», связанный с требованием собственника дороги выкупить ее. Жителей, кто отказался от этого предложения, просто перестали пускать на территорию поселка. Конфликт широко освещался в СМИ: здесь были и словесные баталии, и многочисленные суды, и поджог автомобиля, и мордобой, и даже желание дойти до Верховного суда… Разобраться, кто прав, а кто виноват в таких ситуациях, бывает непросто, особенно если конфликтующие стороны уверены в своей правоте на сто процентов и не готовы идти на компромисс.

Комментарии из сети: Через полгода после покупки участка оказалось, что на собрании участников был утверждён сбор в 10 тысяч/месяц с участка за охрану + строительство забора + трансформатор и пр. То, что Вы там не участвовали — ваши половые трудности. Продал участок дешевле рыночной цены и перекрестился. В настоящий момент поборы выросли до 25 тысяч в месяц.

У меня родители живут в коттеджном поселке под Питером. И там было собрание жильцов с главой поселка. Голосование было за введение платных услуг (замена кабеля, столбов). Все в хорошем состоянии и менять там нечего. И глава сказала: все кто не пришел - а их больше половины присутствующих — написали мне документ, что я за них голосую сама. Но документы показать отказалась. И сама проголосовала их голосами за ввод платежа на замену электрики (8000 в месяц). Против было намного меньше голосов. А в прошлый раз, когда один мужик отказался платить, она узнала, с какого он участка, и вокруг его дома демонтировали все столбы освещения.

В 2014 году нам предложили выкупить земли еще раз. Сначала по льготному тарифу за 92,5 тысячи рублей, затем увеличили стоимость до 185 тысяч, а сейчас с нас хотят получить еще и с процентами. Это все создавалось нами — и дороги, и охрана. За наши же деньги нас не пускают.

Егор Быков, генеральный директор управляющей компании «Гринлайн» (работает в коттеджных посёлках компании «ФАКТ.»): Как правило, долевая собственность равно анархия. Ответственность за принятие решений о создании инфраструктуры, коммуникаций на землях общего пользования, обеспечения их обслуживания и финансирования работ будет лежать на всех собственниках. Как гласит народная мудрость «Общее, значит ничьё». И это — суровая правда, если нет хотя бы одного инициативного жителя, готового взять на себя всё бремя ответственности и посвятить время организации работ и их контролю, поиску подрядчиков и другим вопросам.

Допустим, что такой человек найдётся, но что делать, если в вашем посёлке 100, 200, 400 собственников, у каждого из которых есть доля в землях и имуществе общего пользования, есть право голоса и отличное мнение о решении той или иной ситуации? Здесь точно не обойтись без «руки закона», которой в идеале должна выступать профессиональная управляющая компания. Иначе, собственник, который живет рядом с центральной дорогой или приезжает только в летний сезон может сказать, что ему совсем не интересно платить за чистку проездов в посёлке, ведь он ими и не пользуется, хоть часть доли принадлежит ему.

Конечно, долевая собственность в землях и имуществе общего пользования, рискованна не только для собственника участка, но и для застройщика. Ведь если посёлок большой, продаваться он будет не один год. За это время дороги, коммуникации, инфраструктура, созданные застройщиком, могут претерпеть износ, который скажется и на продажах, а соответственно, и на затратах долевых собственников по их реанимации.

Создание большого количества долей затягивает и блокирует решения важных для жизни коттеджного посёлка и его обитателей вопросов. Когда общие территории и имущество в собственности застройщика и переданы на обслуживание профессионалам, то решением любых проблем можно управлять. И все эти решения, часто требующие глубоких знаний и опыта, принимает один «рулевой», которому вы ежемесячно платите за бесперебойное функционирование и исправную работу всего, что есть в посёлке. В таком случае, каждый собственник в одинаковых условиях со всеми, а устраивают они вас или нет, можно понять ещё до покупки надела. В современном и комфортном коттеджном посёлке, в век «жизни на высоких скоростях», централизованное профессиональное управление территорией – это оптимальный вариант, позволяющий иметь уверенность в завтрашнем дне и свободное время для близких.

Александра Давыдова, архитектор семейной компании «ОД-Фамилия»: Чаще всего девелопер оставляет за собой места общего пользования, назначение которых еще не определено — будет там парк, детская площадка или административные здания. В любой момент он может организовать там то, что будет украшать поселок, делать его комфортнее, и, разумеется, поможет в дальнейших продажах. Если же земля передана в долевую собственность жителям, то, скорее всего, ни один проект не удастся реализовать, собственники не договорятся. Мне известен случай, когда в поселке решали строить детскую площадку, согласны были все жители, кроме одного — рядом с которым эта площадка запланирована. Ему не нравился шум. В результате все дети поселка остались без площадки.

Ольга Райчук, директор инвестиционных проектов Jensen Group: По стандартам нашей компании, мы не оставляем за собой участки в поселке после завершения строительства. Все передаем на баланс ДНП. Такая позиция вызывает больше доверия к девелоперу и исключает развитие напряженных отношений между клиентами и застройщиками.

Оцените статью:
Комментарии (2)
  • Юлия, 11 августа 2019 г., 21:45
    У нас есть участок в КП Карельский Бриз, упомянутый в данной статье. Конфликт уже есть, начались судебные процессы с продавцами участков. Выбор той или иной формы управления поселком должен оставаться за потребителем. Если при продаже участков, девелопер сначала утверждает, что в стоимость участков входит электричество и дорога,а по факту в дальнейшем собственник участка не может принимать участия в управлении данной инфраструктурой, что же это как не обман? Нам не сказали о существовании третьего юридического лица , ДНП Карельский Бриз, на территории поселка. На первом собрании собственникам участкам предложили войти в ДНП Солодово. На вопрос, почему именно ДНП Солодово, а не Карельский Бриз ( по названию поселка), Вычегжанин Р.С., председатель собрания, ответил, что ДНП Солодово- это будет юридическое лицо, а Карельский Бриз- " брендовое" имя, не более того. Только спустя год Ревизионная комиссия обнаружила, что дороги и электричество принадлежат именно ДНП Карельский Бриз.  На членов ДНП , которые стали задавать "неудобные" вопросы , полилось хамство и различного рода обвинения. Достаточно сказать, что одним из ответов на вопрос в  тот момент председателем ДНП Солодово, Вычегжаниным Р.С., был: " Вы ещё права покачайте"! Хотелось бы, чтобы законодатели чётче прописали правила проживания на садоводческих участках, так как жизнь вне земель населенных пунктов оказывается практически за рамками закона. Это даёт возможность нечистым на руку людям делать то, что они хотят ( строить конюшни рядом с жилыми домами, укладывать столбы на дорогу, чтобы создать препятствия для проезда к участку, ограничивать электрическую мощность неугодным собственникам участков, продавать дополнительную электрическую мощность тем, кто "помалкивает" и т.д) Комментарий, что из-за одного человека не была построена детская площадка, довольно странный, так как и 66 ФЗ и 217 ФЗ четко прописали процедуру голосования и принятия решений по вопросам общедолевой собственности. Поэтому перед покупкой участков общайтесь не только с девелоперами , но и с теми кто уже купил участок в поселке, который Вам приглянулся, чтобы увидеть все стороны  и сделать СВОИ выводы и СВОЙ ВЫБОР
  • Карельский бриз, 5 июля 2019 г., 14:52
    Доброго дня) Как упомянуто в статье на недавно прошедшей Ярмарке Недвижимости «несколько людей призывали не покупать участки»…Таких людей вы можете встретить каждый день где угодно, в очередях, на рынках, в транспорте… так сказать никто не застрахован от встречи с недовольными жизнью людьми жаждущими поскандалить )) Документация кп «Карельский бриз» прошла все виды аккредитации, ни от кого не скрывается. В посёлке много участков взято в ипотеку, и прошли проверку у разных банков))Будьте добрее и приезжайте пожаловать в наш поселок)
Автор
Комментарий
Этим знаком отмечены посёлки, которые по мнению коллектива нашего портала являются лучшими представителями в своём классе
Выбор читателей