Земельный вопрос в коттеджных поселках до сих пор способен изрядно испортить комфортную загородную жизнь. Кто должен владеть общим имуществом и как избежать произвола управляющей компании, волнует многих, кто планирует обосноваться в собственном доме. Проблемы возникают обычно на этапе функционирования коттеджного поселка и в процессе эксплуатации инженерных систем, дорог и прочих коммуникаций, которые не продаются вместе с участком. По существующей практике «земли общего пользования», к примеру, могут оставаться в собственности застройщика или передаваться (продаваться, сдаваться в аренду) всем домовладельцам. В первом случае домовладельцы могут столкнуться с завышенными ставками на пользование земли (или инженерных сетей), во втором — им придется управлять общей недвижимостью всем миром, что, как известно, непросто, особенно когда собственников не один десяток (а есть еще и нюансы, о которых - ниже). Зато девелопер полностью снимает с себя всю ответственность за дальнейшее функционирование поселка и инфраструктуры в нем.

К сожалению, одного-единственного проверенного рецепта против земельной болезни не существует. Все зависит от ответственности и уровня профессионализма застройщика и управляющей компании, или инициативности домовладельцев, умеющих принимать совместные решения или хотя бы собираться большинством на собрания. И поскольку четких критериев ни ответственности, ни профессионализма нет, а инициативность — состояние необязательное, то нет-нет да и возникают на загородном рынке эксцессы, подрывающие доверие к нему. Не добавляет доверия и законодательная база (даже нет узаконенного понятия «коттеджный поселок», так что под этим «соусом» можно продать что угодно), которая настолько запутана и несовершенна, что разобраться в ней будущему домовладельцу в трезвом уме практически нереально.

Свои здесь не ходят

Проблем с «документооборотом» на загородном рынке предостаточно. Земля - актив сложный, не самый прозрачный, обремененный многочисленными запретами, законами, решениями старых властей и новых. На этой почве нечистые на руку компании или их владельцы умудряются по максимуму выжать из домовладельцев денежные соки даже после окончания реализации поселка. К счастью, ситуаций таких становится меньше — по крайней мере публичных конфликтов за городом практически незаметно. Но нет-нет да и встретишь комментарии озлобленных клиентов, недовольных то высокими тарифами, то некачественной работой управляющей компании, то невыполнением обещаний застройщика. Бывают и вообще эксклюзивные случаи. Так, Загород.ру некоторое время назад писал о ситуации с КП «Карельский бриз», в котором действовало два ДНП - «Карельский Бриз» и «Солодово». Первому принадлежали земли, по которым проходят внутрипоселковые дороги и места общего пользования, во второе принимали собственников, которые оплачивают создание инфраструктуры на земле, фактически принадлежащей другому юрлицу. На момент написания статьи никакого конфликта интересов не было, но домовладельцам есть о чем беспокоиться. Как поведет себя собственник «общей» земли, не захочет ли он хорошенько заработать на ней, ведь собственник земли вправе перенести, реконструировать или иначе распорядиться дорогами и сетями, – предсказать невозможно.

Дороги — это вообще больная тема не только в городе. Достаточно вспомнить скандал в ДНП «Солнечное», связанный с требованием собственника дороги выкупить ее. Жителей, кто отказался от этого предложения, просто перестали пускать на территорию поселка. Конфликт широко освещался в СМИ: здесь были и словесные баталии, и многочисленные суды, и поджог автомобиля, и мордобой, и даже желание дойти до Верховного суда… Разобраться, кто прав, а кто виноват в таких ситуациях, бывает непросто, особенно если конфликтующие стороны уверены в своей правоте на сто процентов и не готовы идти на компромисс.

Комментарии из сети: Через полгода после покупки участка оказалось, что на собрании участников был утверждён сбор в 10 тысяч/месяц с участка за охрану + строительство забора + трансформатор и пр. То, что Вы там не участвовали — ваши половые трудности. Продал участок дешевле рыночной цены и перекрестился. В настоящий момент поборы выросли до 25 тысяч в месяц.

У меня родители живут в коттеджном поселке под Питером. И там было собрание жильцов с главой поселка. Голосование было за введение платных услуг (замена кабеля, столбов). Все в хорошем состоянии и менять там нечего. И глава сказала: все кто не пришел - а их больше половины присутствующих — написали мне документ, что я за них голосую сама. Но документы показать отказалась. И сама проголосовала их голосами за ввод платежа на замену электрики (8000 в месяц). Против было намного меньше голосов. А в прошлый раз, когда один мужик отказался платить, она узнала, с какого он участка, и вокруг его дома демонтировали все столбы освещения.

В 2014 году нам предложили выкупить земли еще раз. Сначала по льготному тарифу за 92,5 тысячи рублей, затем увеличили стоимость до 185 тысяч, а сейчас с нас хотят получить еще и с процентами. Это все создавалось нами — и дороги, и охрана. За наши же деньги нас не пускают.

Егор Быков, генеральный директор управляющей компании «Гринлайн» (работает в коттеджных посёлках компании «ФАКТ.»): Как правило, долевая собственность равно анархия. Ответственность за принятие решений о создании инфраструктуры, коммуникаций на землях общего пользования, обеспечения их обслуживания и финансирования работ будет лежать на всех собственниках. Как гласит народная мудрость «Общее, значит ничьё». И это — суровая правда, если нет хотя бы одного инициативного жителя, готового взять на себя всё бремя ответственности и посвятить время организации работ и их контролю, поиску подрядчиков и другим вопросам.

Допустим, что такой человек найдётся, но что делать, если в вашем посёлке 100, 200, 400 собственников, у каждого из которых есть доля в землях и имуществе общего пользования, есть право голоса и отличное мнение о решении той или иной ситуации? Здесь точно не обойтись без «руки закона», которой в идеале должна выступать профессиональная управляющая компания. Иначе, собственник, который живет рядом с центральной дорогой или приезжает только в летний сезон может сказать, что ему совсем не интересно платить за чистку проездов в посёлке, ведь он ими и не пользуется, хоть часть доли принадлежит ему.

Конечно, долевая собственность в землях и имуществе общего пользования, рискованна не только для собственника участка, но и для застройщика. Ведь если посёлок большой, продаваться он будет не один год. За это время дороги, коммуникации, инфраструктура, созданные застройщиком, могут претерпеть износ, который скажется и на продажах, а соответственно, и на затратах долевых собственников по их реанимации.

Создание большого количества долей затягивает и блокирует решения важных для жизни коттеджного посёлка и его обитателей вопросов. Когда общие территории и имущество в собственности застройщика и переданы на обслуживание профессионалам, то решением любых проблем можно управлять. И все эти решения, часто требующие глубоких знаний и опыта, принимает один «рулевой», которому вы ежемесячно платите за бесперебойное функционирование и исправную работу всего, что есть в посёлке. В таком случае, каждый собственник в одинаковых условиях со всеми, а устраивают они вас или нет, можно понять ещё до покупки надела. В современном и комфортном коттеджном посёлке, в век «жизни на высоких скоростях», централизованное профессиональное управление территорией – это оптимальный вариант, позволяющий иметь уверенность в завтрашнем дне и свободное время для близких.

Александра Давыдова, архитектор семейной компании «ОД-Фамилия»: Чаще всего девелопер оставляет за собой места общего пользования, назначение которых еще не определено — будет там парк, детская площадка или административные здания. В любой момент он может организовать там то, что будет украшать поселок, делать его комфортнее, и, разумеется, поможет в дальнейших продажах. Если же земля передана в долевую собственность жителям, то, скорее всего, ни один проект не удастся реализовать, собственники не договорятся. Мне известен случай, когда в поселке решали строить детскую площадку, согласны были все жители, кроме одного — рядом с которым эта площадка запланирована. Ему не нравился шум. В результате все дети поселка остались без площадки.

Ольга Райчук, директор инвестиционных проектов Jensen Group: По стандартам нашей компании, мы не оставляем за собой участки в поселке после завершения строительства. Все передаем на баланс ДНП. Такая позиция вызывает больше доверия к девелоперу и исключает развитие напряженных отношений между клиентами и застройщиками.