Странный продукт придумали наши власти, чтобы стимулировать рынок недвижимости в небольших поселениях, - льготную ипотеку по ставке 2,7% годовых. Но, как это часто случается, благая цель развивать малонаселенные локации превращается в головную боль как застройщиков, так и банков. В ранге пострадавших могут оказаться и заемщики.

Сельская ипотека заработала в Ленобласти. Уже известно, что в трех жилых комплексах дольщики смогли приобрести квартиру в льготную ипотеку по ставке 2,7% годовых. Счастливчиками стали будущие новоселы ЖК «Энфилд», который строит компания «Арсенал-Недвижимость» в Буграх, новоселы в ЖК «Ясно.Янино» от компании «КВС» и ЖК «Янила» от компании «Ленстройтрест», которые возводятся в Янино.

Проблемы применения сельской ипотеки

Льготная ипотека запущена в рамках большой федеральной программы «Комплексное развитие сельских территорий», принятой в прошлом году. В 2020—2025 годах на эту программу планируется потратить 2,3 трлн рублей, в том числе 1 трлн из федерального бюджета. Основные цели госпрограммы – сохранение доли сельского населения в общей численности населения России на уровне не менее 25,3%, (…) повышение доли общей площади благоустроенных жилых помещений в сельских населённых пунктах до 50%. Соответствует ли этим целям кредитование многоэтажных комплексов в Буграх и Янино – большой вопрос, на который можно, впрочем, ответить: вряд ли. Сельскими поселениями назвать эти плотно застраиваемые территории, новоселы которых ориентированы на работу в Петербурге, уже сложно. Россельхозбанку, который пока что в единственном числе продвигает сельскую ипотеку в массы, намного «приятнее» и безопаснее кредитовать объекты с понятной и проверенной ликвидностью, те объекты, которые давно аккредитованы по стандартной ипотеке. Рисков никаких, а клиенты будут перетекать в Россельхозбанк благодаря демпинговой ставке.

Хотя в самом банке говорят правильные слова. Как заявила директор департамента розничного бизнеса Россельхозбанка Ольга Шведова, в первую очередь механизм льготного ипотечного кредитования создан для повышения качества жизни людей, проживающих на селе. «Мы видим закономерно высокий спрос сельчан на строительство и приобретение жилья. Кроме того, анализ активности клиентов Россельхозбанка показал стремление семейных пар улучшить жилищные условия и приобрести жилье на загородной территории», – уверяла она.

Власти Ленобласти вроде поняли, что опять наступили на старые грабли: сельскую ипотеку будут активно использовать застройщики тех территорий, которые и так развиваются слишком быстро и которые постоянно сталкиваются с проблемами: то дорог не хватает, но социалки. 18 марта прошло совещание, в ходе которого прозвучали планы исключить массово застраиваемые локации из списка тех территорий, на которые распространяется сельская ипотека, в частности Бугры и Янино, в которых такая ипотека уже выдается. Как все это будет реализовано на деле, не известно. Застройщики этих территорий, которые надеялись на этот кредитный продукт, рекламировали его, и покупатели, которые ждали, когда начнут выдавать льготные кредиты, могут оказаться у разбитого корыта. В общем очевидно, что сам кредитный продукт недоработан, внедрен с поспешностью, которую придется впоследствии расхлебывать всем участникам этого процесса.

Кроме того, госпрограмма «Комплексное развитие сельских территорий» призвана содействовать развитию территорий, а не только застройки. В рамках программы кроме проекта «Развитие жилищного строительства на сельских территориях» также реализуются ведомственные проекты «Содействие занятости сельского населения», «Развитие инженерной инфраструктуры на сельских территориях», «Развитие транспортной инфраструктуры на сельских территориях», «Благоустройство сельских территорий». Логично было бы предположить, что строительство жилья должно быть увязано с выполнением других проектов (инженерными, транспортом, благоустройством), а этого, очевидно, не происходит. Складывается впечатление, что чиновники Ленобласти сами не понимают, как использовать федеральные ресурсы для улучшения уровня жизни в областных поселениях, и решили просто поучаствовать в очередной плохо продуманной федеральной инициативе без конкретных целей.

Получилось как всегда

Большинство застройщиков с энтузиазмом восприняло известие о появлении сельской ипотеки, прежде всего, конечно, те, кто ведет строительство в Ленобласти. Оно и понятно. Спрос на областные новостройки нельзя сказать что большой. По данным Росреестра, в прошлом году было зарегистрировано на 12% меньше договоров долевого участия, чем годом ранее.

Однако вполне резонно предположить, что льготы по сельской ипотеке должны были получать не столько дольщики, а те заемщики, которые решили построить свой (сельский) дом. И в условиях сельской ипотеки такая возможность прописана. Но пока что видно, что льготная ипотека ушла в многоквартирное строительство, хотя эксперты сомневаются, что спрос благодаря этому будет расти. Наоборот, неразбериха с выдачей льготного кредита способна снизить объемы продаж даже по ликвидным новостройкам.

«Существенного прироста объемов строительства в Ленобласти вряд ли стоит ожидать. Ряд крупных областных городов, например, Кудрово, Гатчина или Выборг, не попали в список, где допустимо использовать программу сельской ипотеки. В удаленных же населенных пунктах остро стоит проблема с социальной инфраструктурой, наличием рабочих мест. И даже привлекательные условия на покупку жилья не станут причиной, по которой люди захотят переехать туда на постоянное проживание, – говорит директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – Да, возможно возрастет спрос на жилье в Янино или Кировске: первый находится близко от границ Петербурга, второй – довольно крупный город. Но именно в селах строительного бума ожидать не стоит».