На протяжении последнего года граждане покупают в два-три раза больше участков; срок экспозиции сократился; вырос спрос на готовые дома; увеличивается доля покупок в кредит.

Это уже не «карантинная лихорадка», не покупки на эмоциях после тягостного опыта самоизоляции, а новое состояние рынка. И, похоже, оно с нами надолго.

Загородные мотивы

Причины известны, и обсуждались неоднократно. Повторим вкратце. Пандемия усилила установку на ЗОЖ; самоизоляция в доме с участком оказалась много комфортнее, чем в квартире; закрытые границы заставляют искать новые варианты отдыха; опыт работы на удалёнке сделал необязательным присутствие в офисе; развитие доставки и онлайн-сервисов сняло многие бытовые проблемы загородной жизни.

Плюс экономические резоны: безудержный рост цен на жилье, подстегнутый льготной ипотекой привел к странному соотношению: за приличный дом площадью 150 кв.м надо выложить примерно ту же сумму, что и за двух-трехкомнатную квартиру вдвое теснее.

Стоимость «квадрата» в готовом коттедже (или по договору подряда) – около 60 000 рублей, кв.м квартиры в масс-маркете в спальном районе обойдется 155 000 рублей. Частный дом бизнес-класса – около 100 000 рублей за кв.м, квартира той же категории – от 250 000 и выше. На самом деле сопоставление напрямую – редкость, как и сама ситуация выбора между квартирой и домом случается не часто, но экономические мотивы налицо. По крайне мере, те, кто не смог купить квартиру по душе (не хватило денег, отказали в кредите), рассматривают загородные варианты более охотно.

Данные по спросу (более 3000 сделок за квартал – см. таб. 1) подтверждаются статистикой ввода и регистрации новых частных домов. За первые три месяца 2021 года владельцы зарегистрировали в Росреестре 3536 домов на участках ИЖС. Это в 2,1 раза больше, чем за тот же период 2020-го (1675 домов) и почти в пять раз больше, чем за первые три месяца 2019-го. Надо сделать поправку: учитываются и свежие постройки, и давно существующие, но по каким-то причинам ранее не поставленные на кадастровый учёт. Тем не менее динамика впечатляет. И еще 999 жилых домов появилось за первый квартал на областных садовых участках. Средняя площадь домов ИЖС – 148 кв.м. (Год назад этот показатель составлял 140 кв.м). Жилые дома в садоводствах – поскромнее – 106,5 кв.м. Но все равно это жилье в 2-3 раза просторнее среднестатистической новой квартиры в Петербурге (41 кв.м) или Ленобласти (40,9 кв.м).

Кредитная линия

Понемногу начинает работать загородная ипотека. По оценке руководителя КЦ «Загородная Недвижимость» Ольги Трошевой, доля ипотечных сделок в целом ниже, чем на квартирном рынке: на загородке – 20-30%, на квартиры– до 80-90% в зависимости от жилого комплекса. «Однако с постепенным внедрением банковских программ, ориентированных на кредитование ИЖС, по некоторым объектам наблюдается существенный рост ипотеки, - отмечает Ольга Трошева. - Особое преимущество – у объектов, аккредитованных непосредственно у «ДОМ.РФ», например, КП Omakulma-Annino». Основная проблема ипотечного кредитования на загородном рынке – сложность оценки предмета залога.

По данным «1-ой Академии Недвижимости», в 2018 - 2019 годах доля ипотечных сделок в коттеджных проектах компании составляла 25-30%. В 2020 году ситуация изменилась: резко увеличился спрос на загородные домовладения. «Многие люди не планировали переезжать за город, но ситуация заставила их пересмотреть дальнейшее видение жизни. У большой части потенциальных покупателей не было достаточных собственных средств для покупки загородного жилья. И они пошли в банки за ипотечным кредитованием». В результате количество ипотечных сделок увеличилось до 35-40%.

Причем практика покупки в кредит проникает не только в массовый сегмент. В КП «Ламбери» примерно 25% покупателей используют кредиты или готовы рассматривать такие варианты. По словам руководителя проекта «Ламбери» Алексея Потапова, основной мотив: «Зачем вытаскивать деньги из бизнеса, если можно взять в кредит на приемлемых условиях?»

Дальнейшее развитие этой тенденции будет зависеть от макроэкономических факторов. В апреле Центробанк дважды поднял ключевую ставку. Значит, стоимость заимствований увеличится. А дальше будут включаться не столько экономические аргументы, сколько политические. Если правительство и Минфин сочтут важным сохранить строительство домов ИЖС (а сейчас частные застройщики обеспечивают примерно половину ввода жилья) – возможно, у них найдутся способы убедить коммерческие банки не поднимать ставки. Психологически важная отметка для загородной ипотеки – около 8% годовых.

Под приглядом государства

Громких слов о необходимости поддержки ИЖС за последние месяцы было сказано много. Об этом говорили и глава Минстроя Ирек Файзуллин, и вице-премьер Марат Хуснуллин. И даже президент коротко упомянул об этом в послании Федеральному собранию.

Но пока все сводится (в основном) к кредитованию. Ведущие банки (ДОМ.РФ, Сбербанк, ВТБ) дружно заявили о разработке соответствующих программ. Но – на своих условиях: льготные кредиты будут доступны лишь в аккредитованных поселках и для домов заводского производства.

Странная идея распространить на ИЖС принципы долевого участия (эскроу счета и пр.) может скорее затормозить развитие сегмента, чем ускорить.

Серьезный драйвер – перспектива бесплатной газификации. Пока речь идет о том, что прокладку трубы до границы участка оплатит монополист. Или регион. Чиновники, разумеется, подтверждают «верность курсу», но с уточнениями. То речь идет о лимите в 7 кубов в час. (Этого, в принципе, хватит на плиту и котел). То – об участках, расположенных не далее 300 метров от магистрали. В общем, как сложится на практике и в какие сроки – пока ясности нет.

Интересная тема, также стимулирующая частное домостроение – развитие туризма. Здесь две идеи. Первая – разрешить размещение туристов в домах ИЖС (так называемые «гостевые дома»). Это особенно важно, например, для Краснодарского края. Второе направление – сельский туризм. Причем в законопроекте отдельно предусмотрено, что места размещения для «сельских туристов» не будут иметь статуса гостиниц.

Генеральный директор ГК «Т-Дом» Дмитрий Зюзин считает, что формат «отдыха при ферме» будет пользоваться спросом. И это, кстати, позволит отчасти сгладить сезонные колебания. Но регулирование отрасли должно быть простым и не допускать разночтений. Пока законопроекты, направленные в Думу, вызывают массу вопросов. Например, к территориям «сельского туризма» зачем-то причислили города с численностью до 50 000 человек. Может получиться, как с «сельской ипотекой», где львиная доля кредитов пошла на покупку квартир...

* Учитываются участки, готовые дома и секции в тх

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость» и ж. «Пригород»