Лето на загородном рынке прошло на позитивной волне. На отсутствие спроса никто из девелоперов не жаловался. Но рост цен на стройматериалы может оказаться миной замедленного действия, которая, если взорвется, вернет рынок обратно в состояние стагнации.

Ленобласть продолжает демонстрировать сногсшибательные цифры по объему частного строительства. Крупные застройщики курят в сторонке. Кажется, эту благостную картинку способен потревожить лишь рост цен на стройматериалы, который сделает частное строительство слишком дорогим. Правда, все активнее на рынок выходят банки, предлагающие ипотечные продукты под строительство дома. Это может сгладить рост цен, но загнать в кредитную кабалу многих домовладельцев.

Рекорды стройки и ипотеки

Цифры Росреестра уже не удивляют. За 8 месяцев 2021 года в Ленобласти поставлено на кадастровый учет 11 681 домов ИЖС и жилых домов на садовых участках, общей площадью 1,6 млн кв. м (загородных данных, к слову, по Московской области Росреестр не публикует). Чиновники области уже отчитались, что регион первым в стране достиг показателя по вводу в эксплуатацию более одного квадратного метра жилья на одного жителя. И это правда. Ленобласть за 8 месяцев перевыполнила годовой план по вводу жилья, утвержденный Минстроем – построено 2,3 млн кв. м, две трети – индивидуальное домостроение. Конечно, удивляет, что частники перещеголяли строительные компании более чем в два раза. Впрочем, по данным Минстроя (на 1 августа), ввод частного жилья в России действительно существенно вырос (почти на 40%) и составил более половины всего построенного за 8 месяцев (24,4 млн кв. м).

Но не только рекордными объемами индивидуального строительства характерен этот год. Банки все-таки стали серьезнее относиться к этому рынку, увеличивая свое присутствие на нем (сверху сказали развивать кредитование ИЖС ведь). Так, банк ДОМ.РФ уверяет, что доля ипотеки на ИЖС в портфеле банка достигла 9% (по рынку 1-2%). Сбербанк объявил о двукратном увеличении количества кредитов на строительство дома. Ипотеку на загородный дом в Петербурге и Ленобласти брали почти в 2,5 раза чаще, чем годом ранее, при этом объем ипотечного кредитования увеличился в среднем в 3,5 раза, сообщил крупнейший российский банк. Общий объем выданных банком за 7 месяцев 2021 года денежных средств составил 770 млн рублей на ИЖС и 5,5 млрд – на загородные дома. В конце августа ВТБ запустил ипотечную программу кредитования индивидуального строительства домов в коттеджном поселке по ставке от 9% годовых. На первом этапе банк кредитует объекты с комплексной застройкой от аккредитованных застройщиков.

К сожалению, столовую ложку дегтя в эту благостную картину добавил рост цен на стройматериалы – в 1,5-3 раза. Остановит ли это частное строительство, пока что непонятно. Какую-то часть роста цен смогут нивелировать ипотечные программы от банков, но доля ипотеки на загородном рынке до сих пор мизерная, так что скорее всего объемы строительства упадут – к новым ценникам придется привыкать, а кто-то уже привык. «Средний чек в 2017/18/19 годах – это 5-8 млн, а средний чек 2020/21 – это уже 11-15 млн», – отмечает управляющий КП «Сувантоярви» Артем Чесноков.

Но пока что этот год демонстрирует такие же неплохие результаты, как и прошлый. Ажиотаж, безусловно, спал – карантины почти закончились, но спрос остается на высоком, спокойном уровне. «Тренд к увеличению активности на загородном рынке, начавшийся в прошлом году, продолжает свое развитие в текущем летнем сезоне», – отмечает директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank St Petersburg Алексей Аристов. «Совокупный показатель продаж коттеджей за I полугодие 2021 года составил 117 лотов, что на 36% больше, чем за аналогичный период прошлого года, – говорится в аналитическом отчете Knight Frank St Petersburg (компания мониторит загородный рынок бизнес- и выше классов). – При сохранении темпов спроса итоговые показатели 2021 г. могут превзойти прошлогодние результаты. Примечательно, что наибольшее увеличение продаж отмечено среди объектов класса А: рост на 69% за год, несмотря на высокий бюджет покупки, – 57 млн руб. (+21% к показателю конца 2020 года)».

«Итоги лета 2021 года ровные, кроме спада августа, но это понятно, так как пик пришелся на июль, а в августе многие поехали путешествовать, благо часть границ открылась, – комментирует Артем Чесноков. – Сентябрь может не только повторить июль, но и перепрыгнуть его». Впрочем, сравнивать ситуацию этого года с прошлым – не совсем корректно, считает эксперт. И с ним трудно не согласиться. «Вообще я бы не брал статистику именно 20 года для сравнения, так как прошлый год меняет средние показатели и дает ложный позитивный прогноз, – добавляет Артем Чесноков. – Правильнее использовать для анализа цифры 18-19-21 годов и усредненные по 2020 году, и тогда мы видим, что из года в год интерес к загородке растет со стабильным приростом в 10-20%».

Новые проекты под конец лета

Высокий интерес к загородной недвижимости, как в зеркале, отражается на активности девелоперов, которые расширяют предложения на рынке. Дорогой проект запустила компания «ПриорДорСтрой». Вблизи поселка Громово Приозерского района Ленобласти, в 95 км от КАД, появится КП Aqua Marine Club. В рамках проекта предусмотрено 33 домовладения (ИЖС) площадью от 9 до 41 сотки. Они расположатся в три линии, параллельно воде, на берегу Суходольского озера. На первой, береговой, линии – 12 участков, на второй линии – 13 участков, на третьей линии – 9 участков. Наделы реализуются без обязательного подряда, но домовладельцу придется строить свой дом в стиле Барнхаус, шале или фахверк. Минимальная цена 6,8 млн рублей.

Компания Clever Grad запустила в продажу КП «Ропшинские поляны», который расположен у поселка Ропша Ломоносовского района Ленобласти, в 15 км от КАД. Территория разделена на 75 участков площадью от 9 до 15 соток с видом разрешенного использования «для дачного строительства». Ценник – от 750 тыс. рублей.

Девелопер «Зелёная долина» приступил к продажам участков в КП «Весна 2.0» вблизи деревни Пустынка Тосненского района Ленобласти, 21 км от КАД. Предпродажи открылись в августе 2021 года. В продаже почти 200 участков (ИЖС) площадью от 5 соток. В пакет коммуникаций входят 15 кВт электричества на участок и центральная газификация с разводкой по участкам. Ценник – от 636 тыс. рублей.

Крутые скидки сентября

Девелоперы продолжают соблазнять своих клиентов, особенно богатых. Компания Clever Grad готова отдать несколько готовых домовладений со скидкой до 2,6 млн рублей. К примеру, в КП «Ропшинские пруды» в продаже 6 готовых домов с дисконтом. Лот №25 (двухэтажный дом размером 264 кв. м + участок на 19 сотках) стоимостью 15,5 млн рублей по акции обойдется в 12,9 млн рублей. КП «Ропшинские пруды» расположен в 9 километрах к юго-западу от Петербурга, в поселке Ропша.

В КП «Новая Романовка» от Apriori Development Group можно приобрести готовый коттедж со скидкой более 2 млн рублей. Так, двухэтажный дом из керамического кирпича площадью 209 квадратов и участком площадью 10 соток (лот №143) предлагается приобрести за 9,9 млн рублей вместо 11,8 млн, если без скидки. КП «Новая Романовка» расположен во Всеволожском районе, в 12 км от КАД, в окрестностях села Романовка.

Sajva Development Group предлагает сэкономить свыше 1,5 млн рублей в КП Ladoga Land, который расположен во Всеволожском районе, недалеко от Ладожского озера и пос. им. Морозова. В акции участвует часть участков у леса в IV очереди строительства. Так, дом по проекту «КАЛИПСО» площадью 300 кв. м с участком 10 соток обойдется клиенту в 13,51 млн рублей, а не в в 15,14 млн рублей, если без акции.

Скидка до 30% действует на последние участки в КП «Лангерево». В продаже остались последние наделы стоимостью от 1,5 млн рублей. Сэкономить можно до 700 тыс. рублей. Поселок реализует частный инвестор в Ломоносовском районе Ленобласти.

До 25% можно сэкономить при покупке участков в КП «Синицыно», который реализует компания «Сигмакс Девелопмент» во Всеволожском районе Ленобласти, недалеко от другого поселка девелопера — «Мечта». Участок площадью 6,16 соток стоимостью 1,47 млн рублей в сентябре можно приобрести за 1,1 млн рублей.