В этот раз мы поговорим о приобретении в инвестиционных целях готового коттеджа. Для упрощения задачи, мы будем говорить о коттедже в коттеджном поселке, хотя практически все нижеизложенное применимо и к частной застройке. Мы будем также считать, что вы приобретаете коттедж в состоянии «строительной готовности» - голые стены, никакой отделки и с подключенными, работающими коммуникациями. Покупка коттеджа с отделкой в инвестиционных целях имеет право на жизнь, но этот вопрос мы рассмотрим в специальном материале по аренде загородной недвижимости. А приобретение коттеджа без коммуникаций – слишком странный шаг, чтобы говорить об этом всерьез. Если вы хотите приобрести участок, построить на нем коттедж, а потом продать готовое домовладение, вам может быть интересно начать чтение с соответствующей статьи про участки.

Помните, в материалах про земельные участки мы говорили, что любимое риэлторами location – понятие относительное? Так вот, применительно к готовым домовладениям, место расположения – чуть ли не самое важное. Именно этот параметр будет определяющим для интереса потенциальных покупателей. Искать загородное домовладение начинают ведь именно с определенного района. К тому же, красота вокруг участка, вид на лес или озеро, сильно увеличат конкурентоспособность вашего продукта.

Определенное влияние расположение домовладения оказывает и на динамику стоимости. Здесь все, конечно, несколько сложнее (влияют в том числе архитектура, развитие окружающей территории, общий тренд рынка и другие факторы), но в общем понятно, что некоторые территории, такие как Всеволожск, одновременно достигли предела цены и при этом наиболее стабильны, а некоторые, такие как северный берег Невы – явно недоразвиты и недооценены.

При покупке инвестиционного коттеджа не следует ориентироваться на суперэлитный сегмент. Люди, которые готовы купить домовладение за 20 и более миллионов рублей, имеют свои представления о прекрасном, которые могут не совпадать с вашими. Тем более, очень элитное домовладение требует очень элитного ремонта. К тому же, могут возникнуть проблемы соотношения качества вашего продукта и текущей строительной моды, уровня технологий и.т.д. Автору приходилось сталкиваться с выставленными на продажу очень элитными домами, владельцы которых хотели отбить деньги, вложенные в дом и отделку. Но вот беда, и сами дома, и отделка, были элитными по меркам, скажем, 2000 года…

Прецеденты подобных успешных сделок, конечно, есть, но продаются в таких случаях как правило давно обжитые дома, с полной отделкой. Ориентироваться на эту целевую аудиторию не стоит, иначе ваш инвестиционный коттедж рискует пополнить собой десятки, если не сотни аналогичных домов в окрестностях Всеволожска и Юкков, безнадежно годами стоящих на продаже в ожидании своего покупателя-олигарха.

Кстати об отделке. Полная, комплексная, качественная отделка, дорогая мебель и золотые люстры – не окупаются. Как и дорогой ландшафтный дизайн. Покупатель в любом ценовом сегменте все равно будет переделывать все под свои вкусы. Люди не готовы будут оплачивать ваши расходы, так что если уж делать отделку – то до уровня «просто чисто», не более того.  При этом, само наличие отделки заметно увеличивает привлекательность дома, поскольку позволяет не тратить деньги и время на ремонт. Коврики положил, занавески повесил, мебель расставил - и все.

В равной степени малоперспективны средний и нижний ценовой сегменты. Чтобы люди предпочли купить у вас готовый коттедж за 5-7-10 млн, это должен быть очень залюбленный дом, с созданным хорошим образом загородной жизни, который, к тому же, очень понравится вашим покупателям. Голыми стенами не отделаетесь, в противном случае как объяснить, почему нужно покупать именно у вас, а не строить самим? А ведь ваши покупатели здесь - не олигархи, а простые люди, для которых экономия средств – важный аргумент.

Результативнее всего ориентироваться на сегмент от 10 до 18 млн рублей за домовладение. Во-первых, вы можете размещать свой объект в разных районах области, не обязательно в самых элитных. Во-вторых, вы получаете пространство для маневра в области площади участка и выбранных строительных материалов. В-третьих, можно, немного снизив прибыль, сделать в доме базовую отделку, повысив, тем самым, его привлекательность для покупателя. Здесь ваша целевая аудитория – богатые люди, которые, по каким-то причинам, хотят купить нормальный дом сразу. Как ни странно, таких людей довольно много. Ключевой момент – нежелание покупателя ждать окончания строительства и вообще возиться со всеми этими заморочками, если можно купить нормальный готовый дом. А главная ваша задача – предложить соответствующего качества продукт.

Важные моменты:

• Участок и местность должны быть красивы. Вам придется конкурировать со всеми предложениями первичного рынка, плюс со множеством предложений вторички. Грамотно выбранное красивое место заметно увеличит ваши шансы.
• Не стоит чрезмерно завышать цену. Покупатели – не идиоты. Они отлично считают деньги и могут оценить примерный уровень ваших затрат. А заклинания про «элитность» могут не сработать.
• Не надо экономить на качестве строительства. Мало того, что покупатели могут немножко разбираться в вопросе, так еще и следует держать в голове общую тенденцию к росту качества стройки и развитию технологий.
• Лучше чуть снизить вашу прибыль, но сделать внутри дома минимальную чистовую отделку. Это сильно увеличивает привлекательность домовладения, поскольку позволяет покупателю начать жить и заняться обустройством быта почти сразу после сделки.
• Не увлекайтесь ландшафтным дизайном. Ровный газон – вполне достаточно.