Портал «Загород.ру» — это сайт по загородной недвижимости. На нашем портале вы сможете найти объективную информацию о ситуации на загородном рынке, уникальные, соответствующие действительности, а не рекламным статьям, описания коттеджных посёлков и компаний, много полезной и интересной информации в наших авторских статьях. Самая полная база по загородной недвижимости позволит подобрать загородный дом, коттедж или земельный участок. Мы всегда рады Вам!
Статусы земли и виды разрешенного использования

Этой статьей мы начинаем серию публикаций посвященных юридическим аспектам сделки с загородной недвижимостью. Данные вопросы одни из самых важных, любая ошибка или не внимательность может стоить покупателю собственного дома или участка. Будем двигаться от простого к сложному и начнем с базовых понятий и определений, в частности затронем вопрос о категориях и видах разрешенного использования земель, об их отличиях и возможности перевода из одной категории в другую.

По целевому назначению земли подразделяются на категории: 

  • земли сельскохозяйственного назначения;  
  • земли населенных пунктов; 
  • земли промышленности; 
  • земли особо охраняемых территорий и объектов; 
  • земли лесного фонда; 
  • земли водного фонда; 
  • земли запаса. 

Такое разделение сделано с целью их охраны и использования только по назначению, чтобы сохранить первоначальные свойства участка. Из данного перечня нас интересует только первые два пункта, так как только на этих землях разрешено строительство жилых построек, домов, дач и коттеджей. 

Каждая из перечисленных семи категорий имеет свои подразделы - виды разрешенного использования. Всего их около 3000, но мы рассмотрим только самые распространенные и относящиеся к категориям земель поселений и сельскохозяйственного назначения. 

Земли населенных пунктов могут иметь виды разрешенного использования: 

  • Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
  • Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
  • Дачное строительство (ДНП) 

Земли сельскохозяйственного назначения могут иметь виды разрешенного использования: 

  • Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
  • Дачное строительство (ДНП) 
  • Садоводство (СНТ, СНП)

Дачное некоммерческое партнерство (ДНП)

Некоммерческая организация, юридическое лицо, учреждаемое группой граждан с целью ведения садоводства. Вся собственность приобретаемая для нужд ДНП становится в последствии собственностью дачного некоммерческого партнерства. Ограничения по разрешенным габаритам домов и размерам участков практически нет. Схема управления схожа со схемой управления ТСЖ в многоэтажных домах.

Индивидуальное жилищное строительство ИЖС (включая ЛПХ)

Земельный участок в черте города или населенного пункта, собственникам жилья на такой земле доступны те же услуги что и городским жителям, социальное и коммунальное обслуживание. Практически не действуют ограничения на габариты дома и земельного участка. Но перед строительством коттеджа, его проект нужно согласовать в соответствующей инстанции. Также такие земли облагаются налогом несколько выше, нежели на земли ДНП.

Садоводство (СНТ, СНП)

Здесь практически невозможно прописаться. Иногда существуют жесткие ограничения на площадь земельного участка и дома. 

Как мы видим, один и тот же вид разрешенного использования может присутствовать как в категории земель населенных пунктов, так и на землях сельскохозяйственного назначения. Разница между видами внутри категорий минимальна и серьезной роли не играет. Основные отличия содержатся между категориями, в нашем случае между категорией земель населенных пунктов и категорией земель сельскохозяйственного назначения. Рассмотрим эти отличия подробней.

Земли населенных пунктов это территории относящиеся к городу, селу, деревне. Если мы говорим про загородную недвижимость, то такие земли не могут стоять особняком, они всегда в городской черте, являются её продолжением, её частью. В то время как земли сельскохозяйственного назначения, могут находиться в десятке километров от «цивилизации», в каком-нибудь глухом, одиноком поле. Правда, кто-то может увидеть и преимущества в таком уединении.

Здесь уместно ответить на самый насущный вопрос: в чем разница между ДНП и ИЖС. Если ДНП находится не на землях поселений, то их отличие заключается в возможности прописки в собственном доме. Всё дело в том, что данная категория подразумевалась законотворцами как земли предназначенные для строительства дачных домиков, от есть жилья для не постоянного проживания, соответственно и регистрацию в таких постройках они посчитали неуместной. То есть с точки зрения властей строительство, например, таунхаусов на землях предназначенных для дачного строительства — незаконно. Тем не менее, некоторым гражданам всё-таки удаётся зарегистрироваться на сельхоз земле, но только через суд и только после успешного прохождения экспертизы, о том, что твой загородный дом пригоден для постоянного проживания. Все эти процедуры забирают много сил, времени и денег и могут занять не один год. 

Как правило, для клиентов возможность прописки в загородном доме решающей роли не играет, им достаточно прописки в собственной городской квартире. Но всё-таки некоторые преимущества в регистрации есть. Во-первых, теперь собственник имеет право на полное социальное обслуживание, местную школу, детский сад. Другой вопрос, что все эти «блага» обычно не соответствуют ожиданиям покупателей. Тем не менее, такой посёлок находится на балансе у муниципальных властей и теоретически они обязаны о вас заботиться, вывозить мусор, чистить снег, обеспечить инженерией и инфраструктурой, но это только теоретически, на практике, практически ничего из этих пунктов не выполняется. На землях ИЖС все проходит на более цивилизованном уровне, нежели в садоводствах где, как правило, даже не имеется документов о наличии и объемах энергоресурсов, ограничиваясь обычными техническими условиями, которые практически ничего не гарантируют. 

Другой животрепещущий вопрос, который следует из этих рассуждений, а можно ли перевести землю из одной категории в другую? Как мы уже упоминали, одни и те же виды разрешенного использования земель могут встречаться как сельхоз землях, так и на землях поселений. Перевод земли из одного вида в другой, как правило, не составляет большого труда. А вот если вы захотите перевести земли из одной категории в другую, то есть сельхозку перевести в землю населенных пунктов, то это затея практически обречена на провал. Палки в колеса ставят всё те же муниципальные власти, которым совсем не нужно это обременение в лице новых жителей и необходимости обеспечивать их без того перегруженной инфраструктурой.

И всё-таки на практике разница между рассматриваемыми категориями и видами разрешенного использования не так значительна, как это кажется в теории. Сегодня большая часть коттеджных посёлков строится именно на сельхоз землях. Земли ИЖС явление куда более редкое, да ещё и более дорогое, так как рыночная цена и земельный налог на такие участки немного выше. При покупке участка или домовладения ориентироваться в первую очередь стоит на такие вещи как удобство расположения, инфраструктуру, цену предложения и другие факторы не зацикливаясь при этом на разнице между ИЖС и ДНП.

Оцените статью:
Комментарии (28)
  • Владислав, 1 мая 2018 г., 18:26
    Что значит категория земель 2ЖА? Как расшифровывается?
  • Юрий, 2 апреля 2017 г., 08:54
    Как перерегистрировать нежилой садовый дом в жилой дом с пропиской?
  • автор, 13 февраля 2017 г., 15:15
    Как на землях С/Х зарегистрировать временную постройку для ведения ЛПХ
  • Константин, 7 сентября 2016 г., 07:55
    У меня в "зеленке" написано : категория - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - садоводство. Исходя из перечисления в статье - данное сочетание не возможно.
  • Смолина Надежда Ивановна, 29 мая 2016 г., 11:45
    как перерегистрировать нежилой садовый дом (свидетельство о праве собственности с адресом есть) в жилой дом(построили новый дом рядом,этот будем сносить, земельный участок тот-же).
  • роман, 31 марта 2016 г., 04:04
    можно построить дом на землях населенных пунктов,разрешенное использование: садоводство?
  • Сергей, 20 марта 2016 г., 23:53
    Скажите что будет если я и еще 5 человек хотим купить таунхаус и разделить его на 6 отдельных квартир, и чтобы у каждого была доля , так вот из-за чего признают дом многоквартирным, и признают ли вообще!?
  • Олег, 31 июля 2015 г., 13:56
    Можно ли построить дом на землях населенных пунктов, разрешенное использование - для сельхоз производства?
  • Андрей, 12 октября 2014 г., 22:16
    Здравствуйте. Скажите,из вышесказанного можно сделать вывод, что в Вартемяги-парке не будет прописки? Или есть ещё юридические особенности?
  • Елена, 27 сентября 2014 г., 08:43
    А КФХ куда дели ?
  • Латыпова Минсине Минзарифовна, 4 августа 2014 г., 18:38
    Можно ли построить дом на землях населенных пунктов, разрешенное использование - для сельхоз производства
  • Статья, 11 февраля 2014 г., 20:24
    У нас в праве свидетельстве собственности на землю указано, Категория земель:земли поселений; вид разрешённой деятельности( ВРД): Садоводство. У Вас ,ВРД"Садоводство" относится к категории земель для СХ деятельности.Где ошибка?
  • Автор, 19 декабря 2013 г., 17:30
    Расскажите пожалуйста об ИЖС на землях промышленности!))) Знаю, такое бывает!
  • Дмитрий, 15 сентября 2013 г., 13:50
    вид разрешенного использования - для жилищьного строительства относятся к чему?
  • Коля, 24 декабря 2012 г., 17:40
    Хорошая статья, спасибо!
  • Редактор Zagorod.ru, 30 ноября 2012 г., 10:47
    Свои предложения, замечания и дополнения Вы можете отправить по адресу: anton@zagorod.ru
  • Владимир, 29 ноября 2012 г., 11:01
    Жаль, что вы выкладываете статьи, которые не можете ни как прокомментировать, просто данная фраза как то не понятно выглядит на фоне всей статьи. Не ясно на каком основании с точки зрения властей это незаконно. Хотелось бы узнать кто писал эту статью и задать этот вопрос ему, это возможно? Андрею, я сам себе заказал Смольный, так я являюсь его потенциальным покупателем, а вы просто, что то, где то путаете по поводу того, что я что то, где то загадил.
  • адвокат, 28 ноября 2012 г., 17:17
    Владимир!Zagorod не в курсе(инструкций ФМС,ФРС,Минрегиона и др.)Они без Дара(Юриста).
  • Андрей, 28 ноября 2012 г., 14:28
    Владимир, вы сначала скажите кто вам Смольный "заказал", что вы все комментарии там загадили?
  • Владимир, 26 ноября 2012 г., 11:47
    Добрый день. Прошу пояснить данную фразу в статье "То есть с точки зрения властей строительство, например, таунхаусов на землях предназначенных для дачного строительства — незаконно" - что именно является незаконным? само строительство таунхауса? или прописки в нем? Так же прошу если есть возможность пояснить законность строительства в поселке Смольный.
  • адвокат, 22 ноября 2012 г., 18:11
    Понял.Дара юриста у Вас нет.
  • Редактор Zagorod.ru, 22 ноября 2012 г., 17:17
    to адвокат, Ваш комментарий удалён по причине наличия в нём оскорбления администрации портала.
  • адвокат, 22 ноября 2012 г., 13:50
    Oops!А где пост номер 1.Ау!
  • адвокат, 21 ноября 2012 г., 12:34
    Сначала сдайте дом в ФРС с правильной формулировкой.Регистратор в ФРС юрист,докажите ему фор-ку на основании законов.Он не против ,но надо доказать.Срок 15 мин.,после этого, все легко и просто.
  • Серегй, 21 ноября 2012 г., 11:58
    Адвокат, расскажите здесь, всем интересно.
  • Павел, 21 ноября 2012 г., 11:51
    адвокат, а можно поподробней? Напишите Ваши координаты на 1730500собакаmail.ru, пожалуйста.
  • адвокат, 20 ноября 2012 г., 16:48
    Повторяю,Днп на сельхозке при сданном доме.Срок 3 дня.Внимательно готовте документы.
  • адвокат 2, 19 ноября 2012 г., 15:16
    Видимо потому что на замлях поселений. А если на сельхозке, то очень сложно. Так там и написано. Внимательно читайте статью.
Автор
Комментарий